十四、海南高院：审理商品房预约合同纠纷典型案例（2022年1月14日）
103、上诉人刘某1、刘某2与被上诉人三亚某开发有限公司商品房销售合同纠纷一案
【裁判要旨】：
Ⅰ、在出售方未取得预售许可证的情况下，购买方与出售方尚未签订商品房买卖合同，但出售方已同意购买方提前入住的申请、并把房屋交付给出售方，双方形成事实上的商品房买卖合同关系，法院应认定预售合同有效。
Ⅱ、对于宣传画册符合要约的法律要求的情况下，载明的赠送面积是商品房买卖合同的组成部分，但购买方已与出售方达成新的书面协议的，视为对宣传画册要约内容进行了变更，对于购买方仍以宣传画册要约的内容主张出售方承担赠送面积缩水的违约责任没有事实依据，法院不予支持。
【基本案情】：
刘某1、刘某2提供一份宣传画册，宣传册上载A户型写有“参考建筑面积约132㎡”、“参考产权面积约106㎡”、“赠送面积约26㎡”等内容。三亚某开发有限公司否认系其发布的宣传画册。2015年4月21日，刘某1、刘某2与三亚某开发有限公司签订《某项目房屋优先购买权认筹意向书》（以下简称《认筹意向书》），约定：刘某1、刘某2为取得三亚某开发有限公司开发涉案项目的房屋的优先购买权及享受该阶段的价格优惠，自愿与三亚某开发有限公司签订该意向书，交纳一定数量的认筹意向金，本意向书在签订某认购书或商品房买卖合同之日终止。合同第一条第二条中约定：刘某1、刘某2申请认筹三亚某开发有限公司所开发的位于三亚迎宾路中段南侧某项目的1#楼13A03号房屋的优先购买权，该房屋建筑面积约为106㎡（最终合同面积以产权登记机关确认的测绘建筑面积为准）；认筹价格为建筑单价为每平米12,735.85元（此价款包括装修款2500元/㎡），房屋认筹总价为1,350,000元；合同第三条约定：在三亚某开发有限公司取得预售许可证后，刘某1、刘某2需在接到三亚某开发有限公司通知或正式开盘后30日内，按三亚某开发有限公司通知要求，携带本意向书及认筹意向金收据原件，并按照三亚某开发有限公司提供的《购房须知》、代收费明细及所需其他资料到三亚某开发有限公司指定地点与三亚某开发有限公司签订《某认购书》或《商品房买卖合同》，本认筹意向金自动转为正式定金和房款，并结算剩余房款及相关费用（该房屋成交价格按预测绘建筑面积乘以本认购书约定的建筑面积单价计算，成交价格减去认筹意向金为剩余房款部分，多退少补）；第五条中约定:该房屋的交付时间以购房合同约定的时间为准；第六条中约定：在本意向书签订以前的其他口头表达或描述和本意向书不一致的，以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件等书面文件为准。双方签订认筹意向书后，刘某1、刘某2缴纳了认筹款总计1,350,000元。但目前双方尚未另行签订认购书或商品房买卖合同。2016年11月28日，三亚某开发有限公司尚未取得预售许可证，但刘某1、刘某2向三亚某开发有限公司提交入住申请书，愿意承担全部责任。入住告知函中载明刘某1、刘某2愿意按认筹意向书签订的面积入住，最终签订商品房备案合同面积以测绘面积多还少补。同日刘某1、刘某2办理入住涉案房屋。
2017年2月23日，三亚某测绘服务有限公司作出某项目1栋和8栋的《三亚市房屋面积测绘成果报告》，该报告显示涉案房屋实测的建筑面积为125.71㎡。因测绘的建筑面积超过认筹书约定的建筑面积，三亚某开发有限公司于2017年11月16日向包括刘某1、刘某在内的1#楼、8#楼的业主张贴告知函，要求包括刘某1、刘某在内的1#楼、8#楼的业主补交面积差异款。三亚某开发有限公司另向刘某1、刘某2发出《通知书》，通知刘某1、刘某2补交面积差异款。刘某1、刘某2不同意交纳该笔款项而发生纠纷。另查，三亚某开发有限公司于2017年6月7日已取得涉案项目的《商品房预售许可证》。
刘某1、刘某2诉求：1.判令三亚某开发有限公司与刘某1、刘某2签订涉案房产的商品房买卖合同并办理网签备案手续；2.判令三亚某开发有限公司承担赠送面积缩水的违约责任，赔偿刘某1、刘某2实际损失80,108.50元（6.29㎡×12,735.85元）。
【裁判结果】：
一审判决：驳回刘某1、刘某2的诉讼请求。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审判决后，当事人未申请再审。
裁判理由
本案二审争议焦点为：一、刘某1、刘某2诉求三亚某开发有限公司与其签订商品房买卖合同并办理网签备案手续是否有事实和法律依据；二、刘某1、刘某2诉求三亚某开发有限公司承担赠送面积缩水的违约责任是否有法律依据。
关于焦点一。刘某1、刘某2与三亚某开发有限公司于2015年4月21日签订《认筹意向书》，依据三亚市中级人民法院作出的（2018）琼02民终1076号生效判决认定，该意向书属于商品房预约合同。刘某1、刘某2在签订《认筹意向书》后已按约向三亚某开发有限公司支付房款，三亚某开发有限公司于2016年11月28日同意刘某1、刘某2提前入住房屋的申请并向其发出入住告知函，刘某1、刘某2在该函上签名确认并依据该函对涉案房屋占有使用至今，但因当时该工程项目尚未取得商品房预售许可证，故双方未能签订商品房买卖合同。按《认筹意向书》的约定，在三亚某开发有限公司取得商品房预售许可证后，刘某1、刘某2须在接到三亚某开发有限公司通知后30日内，按三亚某开发有限公司通知要求，携带相关资料到三亚某开发有限公司指定地点与三亚某开发有限公司签订商品房买卖合同。三亚某开发有限公司于2017年6月7日取得了商品房预售许可证，并于2017年11月16日向包括刘某1、刘某2在内的业主张贴告知函及发出《通知书》要求其补交面积差异款，但刘某1、刘某2不同意补交，所以双方尚未签订商品房买卖合同。因签订商品房买卖合同是双方经协商达成一致合意的真实意思表示，法院不能强迫双方签订商品房买卖合同，故刘某1、刘某2诉求三亚市中级人民法院判令双方签订商品房买卖合同缺乏法律依据，三亚市中级人民法院不予支持。刘某1、刘某2诉求三亚市中级人民法院判令三亚某开发有限公司办理网签备案手续，因网签备案手续属于行政行为，不属于法院管辖范围，三亚市中级人民法院不予审理。
关于焦点二。刘某1、刘某2与三亚某开发有限公司签订《认筹意向书》后，刘某1、刘某2按照约定支付房款。在三亚某开发有限公司未取得预售许可证的情况下，双方尚未能签订商品房买卖合同，此时，三亚某开发有限公司同意刘某1、刘某2提前入住的申请把房屋交付给刘某1、刘某2，双方形成事实上的商品房买卖合同关系。前述生效判决已认定宣传画册资料为要约，一审判决以刘某1、刘某2提交的宣传画册与前述生效判决确认的宣传画册的文本形式不一致，认定刘某1、刘某2提交的宣传画册与生效判决认定的宣传画册不同有误，应予纠正。该宣传画册载明的赠送面积是商品房买卖合同的组成部分。但刘某1、刘某2于2016年11月28日申请提前入住涉案房屋并在入住告知函上签名确认，入住告知函载明：刘某1、刘某2同意暂按认筹意向书所签订的面积入住，最终签订商品房备案合同面积以三亚市住建局出具的测绘面积为准多退少补。此时，双方已经对宣传画册要约内容进行了变更，现刘某1、刘某2仍以宣传画册要约的内容主张三亚某开发有限公司承担赠送面积缩水的违约责任没有事实依据，三亚市中级人民法院不予支持。
104、上诉人陈某与被上诉人三亚某投资发展有限公司商品房预约合同纠纷一案
【裁判要旨】：
Ⅰ、“认购书”是对将来正式签署商品房买卖合同进行预先安排，不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。
Ⅱ、合同的订立需遵循当事人意思自治的原则。对于认购协议一方拒绝签订正式商品房买卖合同的，人民法院不能强制双方当事人缔约商品房买卖合同。
【基本案情】：
2015年4月30日，三亚某投资发展有限公司与陈某签订《认购书》，约定陈某在知晓三亚某投资发展有限公司未取得预售许可证的情况下与三亚某投资发展有限公司签订本认购书：陈某自愿购买三亚某投资发展有限公司开发的某项目1栋2单元3A层03号房屋，该房屋建筑面积约52.39㎡；成交单价为12,600元/㎡，总价为660,114元；陈某于签订认购书时应缴纳300,000元，作为认购金，并于签订《商品房买卖合同》时无息充抵房款；三亚某投资发展有限公司在取得商品房预售许可证后以通知函等方式通知陈某签订商品房买卖合同；本认购书一经双方签字、盖章后生效。在双方签订正式商品房买卖合同后，本协议自动失效，并由三亚某投资发展有限公司收回等。陈某于2015年5月向三亚某投资发展有限公司支付30万元。三亚某投资发展有限公司向陈某出具收到“认购金”的收据。2016年1月26日，双方确认陈某认购的房屋房号由1-2-3A03更换为1-2-3A02号。三亚某投资发展有限公司后来将陈某认购的房屋重新编号为1-2-402号，并确定该房屋的销售总价为1,580,659元。2018年1月15日，三亚某投资发展有限公司取得了某锦项目（原名某）的《商品房预售许可证》，于2018年1月29日开盘，三亚某投资发展有限公司未通知陈某签订商品房买卖合同。陈某知道后要求与三亚某投资发展有限公司签订正式的《商品房买卖合同》，三亚某投资发展有限公司认为陈某认购的价格低于备案的价格，不同意与陈某签订商品房买卖合同，陈某遂提起诉讼。
陈某诉求：三亚某投资发展有限公司继续履行《商品房认购协议书》，在某锦项目竣工验收合格后将1栋2单元402房交付给陈某，陈某按照《商品房认购协议书》约定支付剩余房款360,114元。
【裁判结果】：
一审判决：一、确认陈某与三亚某投资发展有限公司签订的《商品房认购协议书》有效；二、解除陈某与三亚某投资发展有限公司签订的《商品房认购协议书》；三、驳回陈某的其他诉讼请求。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审判决后，当事人未申请再审。
裁判理由
本案的争议焦点为：陈某与三亚某投资发展有限公司签订涉案《认购书》是否应继续履行的问题。本案中，陈某与三亚某投资发展有限公司签订的《认购书》，是对将来正式签署商品房买卖合同进行预先安排，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定，该《认购书》不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。本案诉讼过程中，三亚某投资发展有限公司提出反诉，不同意继续签订正式的商品房买卖合同并解除双方签订的《认购书》。根据《合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，合同的订立需遵循当事人意思自治的原则，人民法院不能强制双方当事人缔约商品房买卖合同。因此，陈某上诉主张《认购书》继续履行，没有事实和法律依据，不予支持。
105、上诉人李某与被上诉人三亚某开发有限公司商品房预约合同纠纷一案
【裁判要旨】：
Ⅰ、对于预约协议不违反法律法规的禁止性规定的，应视为有效合同，应尊重双方当事人约定的对预约权利义务关系的任意解除权。
Ⅱ、对购买方主张因出售方违约导致其产生转售预期可得利益损失的，法院应综合证据情况予以认定是否支持。
【基本案情】：
2017年2月1日，李某填写二张“某府”《客户信息表》申购三亚某开发有限公司开发的海南省三亚市吉阳区223国道南侧“某府”楼盘39栋7楼11号和34栋9楼5号商品房，分别支付诚意金100,000元。三亚某开发有限公司向李某出具二张加盖其公司财务专用章的收据，确认100,000元为可退诚意金且享有开盘额外50,000元优惠。双方未就房屋价格达成合意，未签订正式商品房买卖合同。2017年8月23日，三亚某开发有限公司退还李某支付的诚意金200,000元，并将涉案房屋另售他人。“某府”楼盘39栋7楼11号及34栋9楼5号商品房公示价格与三亚市发展和改革委员会备案预售价格一致。李某在一审庭审中明确其主张损失由39栋7楼11号商品房双倍返还的剩余定金100,000元和34栋9楼5号商品房预期可得利益损失535,508元两部分组成。
李某诉求：三亚某开发有限公司赔偿其损失635,508元。
【裁判结果】：
一审判决：驳回李某的诉讼请求。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审判决后，当事人未申请再审。
裁判理由
本案的争议焦点为：1.双方权利义务关系性质；2.定金罚则适用；3.预期可得利益损失及归责。
一、双方权利义务关系性质。李某基于三亚某开发有限公司宣传对房屋基本情况所作表述，支付意欲购置的二套房屋“订金”，双方间成立为买卖目标房屋的预约合同，《客户信息表》签注“交10万元定房号订金可退”内容则赋予李某对预约权利义务关系的任意解除权。该合同形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。鉴于李某提出退还要求后，三亚某开发有限公司已退还收取的“订金”200,000元，双方间商品房预约合同关系因此而解除。
二、定金罚则适用。在双方商品房预约合同概括约定内容中，并未根据《合同法》第一百一十五条规定约定一方向对方给付定金作为债权的担保，并不存在定金权利义务的约定，李某主张参照适用定金罚则双倍返还“订金”没有事实根据。
三、预期可得利益损失及归责。“定金”基于李某要求而退还，李某以其积极、主动行为行使合同解除权，其主张房屋买卖合同未能签订系三亚某开发有限公司搭售装修导致，但未举证予以证明。由此，李某购房目的因其主观原因而终止，预期拟购房屋增值获利的基础已不存在，其主张的损失没有事实根据。在此种状态下，李某诉求三亚某开发有限公司承担预约合同解除造成的预期利益损失的理由亦无法律依据。
106、上诉人于某与被上诉人三亚某开发有限公司商品房预约合同纠纷一案
【裁判要旨】：
对于因出售方原因导致认购书合同目的不能实现的，法院应认定为违约责任在于出售方；对于购买方主张适用定金罚则要求出售方承担违约责任的，法院应予支持。
【基本案情】：
2018年8月16日，于某与三亚某开发有限公司签订认购书，认购位于三亚市吉阳区吉阳大道23号某项目C栋1017号房，总房款为1,587,276元，书面约定定金为5万元，三亚某开发有限公司收款时由财务出具收据为凭。双方约定以按揭方式付款，于某于签署协议后7日内，一次性支付总房款的30%即477,276元（含定金）。于某应按三亚某开发有限公司通知的时间及时签订《商品房买卖合同》，三亚某开发有限公司依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间交付商品房，但不迟于2019年6月30日。认购书中还约定违约责任，于某须按照双方约定的付款方式支付房款，逾期未付款，视为于某违约，三亚某开发有限公司有权单方面解除本协议，并将该房屋另行销售。于某已交纳定金不予退还。此外，双方约定签订《商品房买卖合同》时，于某已付的定金自动转为购房款的一部分。认购书签订当日，于某向三亚某开发有限公司支付5万元定金。次日，于某又向三亚某开发有限公司支付5万元定金。至2018年9月15日，于某已支付完毕认购书中约定的30%首付款。因涉案房屋现未解封，双方也未签订《商品房买卖合同》。于某以涉案房屋被查封，不能正式签订合同为由，要求返还购房款及双倍返还定金，遂向三亚市城郊人民法院提起本案诉讼。三亚某开发有限公司同意解除认购书，表示涉案房屋仍处于查封状态，但认为仍有履行协议的可能。
于某诉求：三亚某开发有限公司返还于某已支付的定金一倍10万元。
【裁判结果】：
一审判决：一、确认于某与三亚某房地产开发有限公司于2018年8月16日签订的《某项目房屋认购协议书》合法有效；二、三亚某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向于某返还首付购房款477276元（含定金）；三、驳回于某的其他诉讼请求。二审判决：一、维持三亚市城郊人民法院作出的（2020）琼0271民初102号民事判决第一项、第二项；二、撤销三亚市城郊人民法院作出的（2020）琼0271民初102号民事判决第三项；三、三亚某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向于某返还定金10万元；四、驳回于某的其他诉讼请求。二审判决后，当事人未申请再审。
裁判理由
本案的争议焦点为于某要求三亚某开发有限公司双倍返还定金是否有依据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，于某按约向三亚某开发有限公司支付10万元作为履约定金，已完成认购书约定的义务，现三亚某开发有限公司未能与于某签订《商品房买卖合同》，是因为三亚某开发有限公司某项目房产被长期查封，导致认购书合同目的不能实现，责任在于三亚某开发有限公司，故三亚某开发有限公司应当按照上述规定双倍返还定金，即另行返还定金10万元。三亚某开发有限公司辩称于某迟延交纳首付款违约在先以及定金已转化为首付款的意见，首先，于某虽迟延交付首付款，但三亚某开发有限公司并未向于某提出异议并多次表示可以网签，三亚某开发有限公司主张于某违约的意见三亚市中级人民法院不予支持。
107、李某与某农副产品公司商品房预约合同纠纷一案
【裁判要旨】：
Ⅰ、对于认购协议已实际开始履行、出售方在购买方主张的合理期限内无理由未签订商品房买卖合同的，购买方主张解除认购协议，法院应认定认购书合同目的不能实现，应予支持。
Ⅱ、对于认购书被解除后的法律后果，购买方可依法就定金罚则或违约责任二者择其一予以主张，法院应予支持。
【基本案情】：
2020年2月9日，某农副产品公司与李某签订认购书，约定李某向某农副产品公司认购某楼盘1号楼5A单元的房屋，建筑面积146.05㎡，总金额为2,324,214元。其中，第一条约定，李某同意签订本认购书时支付定金20,000元；第二条第3款约定，李某须于2020年1月25日前支付首期房款212,421元，并签署商品房买卖合同；第五条约定，李某必须在约定的付款方式和期限内到其营销中心支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为李某放弃购买该房屋。若李某履行完毕本认购书义务但某农副产品公司未能为李某保留该房号的，某农副产品公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任；第十条约定，本认购书经双方签字或盖章后生效等。2020年1月22日，李某向某农副产品公司支付定金20,000元、首期款214,799元。李某随后要求某农副产品公司与其签署商品房买卖合同，某农副产品公司认为认购书约定的房屋销售价格低于备案价格80%，不与李某签订商品房买卖合同，李某遂于2020年4月14日向三亚市城郊人民法院提起诉讼。2020年6月19日，某农副产品公司通知李某称，涉案房屋已具备签署商品房买卖合同的条件，要求李某提供签署合同所需提交的资料，李某仍请求解除认购书。
李某诉求：1.解除李某、某农副产品公司于2020年2月9日签订的认购书；2.某农副产品公司立即向李某双倍返还购房定金40,000元；3.某农副产品公司立即向李某退还已付房款214,799元。
【裁判结果】：
一审判决：一、解除李某与某农副产品公司于2020年2月9日签订的认购书；二、某农副产品公司于判决生效之日起10日内向李某双倍返还购房定金40,000元；三、某农副产品公司于判决生效之日起10日内向李某返还购房款214,799元。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
二审判决后，当事人未申请再审。
裁判理由
本案二审争议焦点为：1.李某主张解除认购书能否支持；2.如果认购书被解除，解除后果如何。
关于李某主张解除认购书能否支持的问题。根据《合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，双方当事人签订过两份商品房认购书，签订时间分别为2020年1月22日、2020年2月9日，这两份认购书只有房屋价款不一致。李某于2020年1月22日依约支付定金20,000元和购房首付款214,799元。李某至少曾于2020年1月25日向某农副产品公司提出过签订商品房买卖合同，某农副产品公司对此予以认可。虽然第二份认购书签订时间晚于李某2020年1月25日提出签订商品房买卖合同时间，但实际上双方当事人已经开始履行认购书中的各自义务，可以认定李某已向某农副产品公司提出过签订商品房买卖合同。某农副产品公司作为具有更多商品房交易经验及专业知识的房地产开发经营者，直到李某于2020年4月14日向三亚市城郊人民法院提起诉讼也未与李某签订商品房买卖合同，且无正当理由，导致认购书合同目的不能实现，李某关于解除认购书的主张，予以支持。
关于如果认购书被解除，解除后果如何的问题。根据《合同法》第九十七条、第一百一十五条、《商品房买卖合同解释》第四条规定，认定某农副产品公司应向李某双倍返还定金40,000元及购房款214,799元。
108、余某与海南某房产公司商品房预约合同纠纷一案
【裁判要旨】：
Ⅰ、在商品房买卖纠纷案件中，如果双方仅订立预约性合同、未签订正式买卖合同的情形，无权强迫当事人履行签订正式合同的权利义务。
Ⅱ、关于预约性合同约定的履行内容，在不违反法律法规的情况下，具有法律效力，应根据预约协议内容履行。
【基本案情】：
余某分别于2018年3月7日、3月13日、3月16日向海南某房产公司支付三亚市某项目房屋G25栋2单元1层02号房预约登记费10万元、100万元和228万元，共计338万元。同年3月19日，双方签订《预约登记协议书》，约定“海南某房产公司拟开发某项目，现已取得相关土地手续，预售手续正在办理中，余某已充分知晓并无异议。现就余某预约购买某项目房屋有关事宜协议如下：1.海南某房产公司项目名称为某某某。余某自愿以内部优先顺序及优惠价格签订《预约登记协议书》，在取得预售许可证时与项目开发商签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议。2.余某认购的房屋为某G25栋2单元1层02号房，建筑面积120平方米。（该面积为销售面积，待房产管理部门出具预测报告，届时按预测面积据实核算，最终面积以产权登记面积为准）。……4.余某采用的付款方式为一次性，销售单价按建筑面积28,166.67元/平方米计算，总房款为338万元。5.余某签订此协议书时需向海南某房产公司交纳预约登记费10万元，在2018年3月12日前支付预约登记费100万元给海南某房产公司；在2018年3月15日前支付预约登记费228万元给海南某房产公司。……7.余某须在接到海南某房产公司通知后（空白）日内，按海南某房产公司通知要求，携带本协议、定金及预约登记费收据及有效证件的原件，并按照项目开发单位提供的《购房须知》、代收费明细及所需的其他资料到海南某房产公司指定地点与海南某房产公司签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等书面文件，并付房款及相关费用。签署正式《商品房买卖合同》后，与所认购房屋有关的内容均以合同为准，届时本协议自动失效”。《预约登记协议》另约定：客户在开盘后可享受一次免费更名权限，更名有效时间为开盘三个月后至六个月内，具体开盘时间以开发商通知为准。余某与海南某房产公司口头约定《商品房买卖合同》应于2018年6月签订，但海南某房产公司未与余某签订《商品房买卖合同》。
余某诉求：1.判令解除其与海南某房产公司签订的《预约登记协议书》；2.海南某房产公司返还所交338万元；3.海南某房产公司赔偿经济损失129,122.5元。
【裁判结果】：
撤销一审判决，驳回余某的诉讼请求。
裁判理由
本案争议焦点为：1.签订房屋买卖合同的日期约定；2.《预约登记协议书》的解除条件。
一、签订房屋买卖合同的日期约定。《预约登记协议书》约定依海南某房产公司通知签订房屋买卖合同，即签订日期因海南某房产公司指令而特定，但余某未对此日期特定化的事实进行举证。在原审诉讼过程，余某主张海南某房产公司曾对合同签订截止期限作出口头承诺，对该项事实的承认将直接导致承认余某解除《预约登记协议书》的诉讼请求。由于海南某房产公司出庭委托诉讼代理人仅为一般授权，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款规定，该代理人所作承认不应视为当事人海南某房产公司的承认，没有证据证明余某主张的该项事实。余某对双方约定房屋买卖合同签订日期的事实举证不能，应承担相应的不利后果。
二、《预约登记协议书》的解除条件。除当事人协商解除合同外，行使解除权应满足法定或约定的合同解除条件。三亚市城郊人民法院认为海南某房产公司逾期不与余某签订房屋买卖合同导致合同目的无法实现符合已满足法定合同解除条件，此种判断既无海南某房产公司违约事实根据也不符合《合同法》第九十四条规定的诸如因不可抗力致使不能实现合同目的情形。由此，原审判决解除《预约登记协议书》属适用法律错误，海南某房产公司亦不应承担退还购房款并支付利息损失的赔偿责任，依法应予以纠正。余某诉求解除《预约登记协议书》并返还已付购房款、赔偿经济损失的理由没有事实根据和法律依据，不予支持。
【案例来源】：海南省高级人民法院2022年01月14日发布商品房预约合同纠纷典型案例
十五、天津三中院：商品房买卖合同纠纷典型案例（2023年3月6日）
109、廉某与天津某建筑工程有限公司（以下简称某建筑公司）房屋买卖合同纠纷案——在具有限购政策区域购房，合同双方均负有向相关管理部门进行核查信息的义务
【基本案情】：
廉某与某建筑公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定购买某建筑公司开发建设的房屋。后续，廉某向某建筑公司分批次缴清了购房款、维修基金及契税。在进行房屋不动产登记时发现，廉某不具备购房资格，房屋买卖合同无法履行。
后某建筑公司向廉某退还了购房款、维修基金及契税。廉某已故丈夫名下登记有房屋，导致廉某不具备购买房屋的资格，进而无法完成涉诉房屋的权属登记。关于其已故丈夫名下有房屋的事实廉某已告知某建筑公司的售楼人员。
另外，在签署购房合同前，廉某签署了认购书，并在备注处写明：“本人确认购房资格，且向开发商提供证件真实有效”。廉某认为，某建筑公司作为销售房屋企业，应当对购房人是否具备房屋购买资格进行专业审查，要求某建筑公司赔偿因双方合同无法履行给自己造成的购房款利息损失。
【裁判结果】：
法院审理认为，本案争议的关键系在限购政策区域购房，合同哪方具有审核购房人资格的义务。对此，并没有明确的法律法规规定，双方合同中亦没有明确约定。在此情况下，依照诚实信用原则，缔约双方均负有向相关管理部门进行核查信息的义务。
廉某在缔约时已经向某建筑公司披露，其已故丈夫名下有房，其主动披露该信息的行为，即表明自身对该种情形是否符合限购政策存有疑虑，其仅以对方销售人员核实情况作为缔约依据，未向具有管理职能部门进行审核，自身具有过错。
而某建筑公司在廉某向其披露了其已故丈夫名下有房的事实后，未对该具体情况是否符合限购政策认真核查，未严格履行行政管理所要求的核实义务，并且某建筑公司如及时推进合同备案手续，廉某不能通过限购政策审核的情况可能提早发现，避免损失进一步扩大，故某建筑公司亦存在过错。因此，认定某建筑公司应当赔偿廉某利息损失的60%，其余损失由廉某自担。
【典型意义】：
在具有限购政策区域购房，在双方合同中没有明确约定的情况下，依照诚实信用原则，缔约双方均负有向相关管理部门核查信息的义务，但是开发商相对于购房人需要承担较重的责任。
因为普通购房人在买房时虽然查询了解了相关限购政策，但是由于不具备专业性知识，在政策具体的理解与执行阶段可能还是存在疑虑。而开发商作为房屋开发销售专业机构，相对于普通消费者具有一定的信息优势，其应当对购房人是否具备资格负有更为严格的核查义务。
因此，在合同缔约阶段，无论是开发商还是购房人，均需对限购政策相关的内容进行必要核查。同时，购房人在不清楚自己是否具备购房资格时，不要一味听信销售人员的承诺和保证，而是要向相关管理部门咨询和核查，避免自身权利受损。
110、刘某诉某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）房屋买卖合同案——圈占无规划、无产权一楼小院构筑违建必拆
【基本案情】：
刘某与某地产公司签订商品房买卖合同及附件，约定购买某地产公司开发建设的房屋。合同附件六第十五条约定，“由于维护公共利益原因，出卖人或物业管理公司工作人员有权进入买受人所购商品房及附属院落，但应事先通知买受人，买受人有义务配合。因买受人原因包括作为及不作为，给出卖人或第三人造成损失，由买受人承担。”
合同中并无小院面积折算为房款内容，房屋价款也未超出备案价格。某地产公司对小区一楼房屋南面均建围栏，分隔一楼各户的使用范围，与公共区域相对隔离，房屋南门直通小院。
刘某入住后，拆掉小院围栏，自行搭建石材围墙并构建房屋使用。随后，政府部门针对刘某自建院落、搭建房屋作出《责令限期拆除决定书》。因刘某拒不履行，该小院里的违章房屋被强制拆除。双方对该房屋院落没有取得房产行政部门的合法登记、无规划、无产权均知情、均无异议。刘某认为，拆除小院违反合同约定，某地产公司应赔偿损失及利息。
【裁判结果】：
关于是否存在赠送小院的事实以及是否应赔偿的问题。
第一，争议的院落在商品房买卖合同中并无书面约定，是在合同附件中载有“......买受人所购商品房及附属院落，......”，由此得出当年购买诉争房屋时，确实存在开发商赠送院落给住户使用的事实，且实际上小院已随房屋一并交付刘某使用。
第二，院落或小院，是房屋前后用墙或栅栏围起来的空地，即依靠一楼房屋围成的空间，与公共空间相对隔离，能够独立使用的露天区域。因此不能建造遮盖上空的掩体及实体意义上的房屋、房间等，否则即失去小院意义，且会造成擅自扩大房屋使用面积的违规做法，留下被拆隐患。本案刘某拆掉原有围栏，擅自构造实体违建房屋，严重违反附属院落定义和合同约定。
第三，拆除违建不等同于剥夺房屋附属院落的使用。拆除违建是行政机关依法行政的职责。违建应当拆除，这是公民应遵守的基本义务。本案中由于刘某院落中构建了实体房屋，使得行政执法机关下达拆迁决定书，并在通知期满不履行的情况下实施了强拆。但对于该房屋的附属院落空间并没有剥夺、限制其正常使用，且其他一楼业主仍然在正常使用小院，因此小院依旧存在，刘某能够正常进出使用，不存在赔偿基础。遂判决驳回刘某的上诉请求，维持原判。
【典型意义】：
随着城镇化建设加快推进，越来越多的高楼平地而起，开发商为了促销和回笼资金，一楼赠小院、顶层赠阁楼成为卖点。但随着建设的逐步规范，小院是否计入房款总价、小院规划是否合法合规、是否应予拆除、拆除范围等由此产生的纠纷不断增多。《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的绿地属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此绿地位于建筑区划内且属于业主个人所有是开发商承担违约责任的前提。业主要取得专属于自身的绿地使用权，不仅要有合同约定，还要取得物权登记，二者必须同时具备。本案中，双方均认可小院未取得规划审批，也没有权属登记，因此属于公共绿地，开发商不能销售营利，业主也不能取得使用权。本案中拆除的是违法建筑，并没有拆除小院围栏位置，也没有恢复成公共绿地，业主仍可正常使用院落，但不能搭建有顶的构筑物，因此没有构成对业主权利的侵犯，某地产公司不承担违约赔偿责任。但是一旦完全拆除围栏恢复成公共绿地，则某地产公司应承担违约责任，毕竟当初存在附赠事实并交付小院使用多年。
依据《买卖合同解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任，或者要求解除合同并主张损害赔偿等，人民法院应予支持。
本案引发的思考是城镇住宅一楼小院的规划是否应纳入房屋勘察设计范围，相应法律法规是否应对一楼院落作出符合国情的规定以及与公共绿地的范围界限等事宜，从而规范管理、有序使用。
111、某发展有限公司（以下简称某发展公司）与孙某、天津市某房地产经纪有限公司（以下简称某地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷案——开发商委托代理销售商宣传，代理销售商的行为应由开发商承担相应的法律后果
【基本案情】：
某发展公司系案涉房屋开发商，某发展公司与某地产经纪公司签订《电商服务合同》，约定某发展公司委托某地产经纪公司为其项目所有产品提供线下电商服务。合同期内，由某地产经纪公司代理某发展公司项目的电商服务，并收取带访销售的电商服务费。
某地产经纪公司与孙某签订《团购推荐单》，该推荐单附特别说明“为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费5万元。被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免10万元。”
推荐单签订当日，孙某向某地产经纪公司支付了5万元。孙某选定房屋后，某发展公司向孙某出具《房款交款通知单》载明案涉房屋建筑面积、单价、优惠前房款860634元、优惠后房款860634元等信息，并由孙某签字确认。后，某发展公司与孙某签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款860634元，案涉房屋现已交付。孙某主张其已经支付5万优惠款，在后续实际购房时却并未享受到“交5万抵10万”的优惠，因此要求某发展公司、某地产经纪公司共同连带向孙某支付10万元购房款及5万元团购费的利息。
【裁判结果】：
根据某地产经纪公司与某发展公司签订的《电商服务合同》及双方实际履行状况，某地产经纪公司与某发展公司应为委托代理合同关系，某地产经纪公司在服务期内为某发展公司项目提供线下电商服务，某地产经纪公司的代理行为应由某发展公司承担相应的法律后果。
某地产经纪公司与孙某签订的《团购推荐单》对某发展公司具有约束力。孙某在签订《天津市商品房买卖合同》时，已经明确知晓最终房屋总价及房屋价款优惠状况。在此情况下，孙某与某发展公司签订《天津市商品房买卖合同》，其行为显系对此前签订的《团购推荐单》内容的变更，即《团购推荐单》约定的“5万抵10万”优惠已不再执行。
某地产经纪公司占有当事人缴纳的5万元失去合同和法律依据，应返还。鉴于某地产经纪公司的代理行为应由某发展公司承担相应法律后果，某发展公司应向孙某返还5万元，并支付占用期间的利息。
【典型意义】：
实践中，开发商一般会委托各类销售商代为宣传、推荐、销售其开发的楼盘。销售商会以“团购费”、“优惠款”等形式推销楼盘。
在购房时，购房人应当仔细阅读关于优惠措施的约定及《商品房买卖合同》相关条款的内容，避免落入团购费的“陷阱”。开发商在委托销售商对商品房代理销售时，应当规范宣传行为，避免引起歧义，并在履行中对缴纳款项性质、优惠方式等内容进行明确，防止引发纠纷。
112、天津市某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）与许某、某企业策划有限公司（以下简称某策划公司）房屋买卖合同纠纷案——“以4万抵6万”的团购费谁来退还
【基本案情】：
许某购买某地产公司开发的房屋。购买中，许某参加“4万抵6万”房款销售活动，并缴纳4万元团购费，某策划公司为其出具了收据。随后，许某因某地产公司未取得房屋预售许可证，不能按期交房为由，向一审法院提起诉讼，同时列某策划公司为共同被告，要求某地产公司与某策划公司退还购房款27元(23万元首付款+4万元团购费)。后因无法联系到某策划公司，许某撤回了对某策划公司的起诉。一审法院作出民事调解书，其中确认某地产公司支付许某购房款23万元等内容，并解除了双方商品房买卖合同，确认许某与某地产公司之间无其他纠纷，双方不得再向对方主张任何权利。另，许某陈述并未与某策划公司签订合同，其按照某地产公司销售人员的告知缴纳4万元团购费。某地产公司否认与某策划公司存在包销关系。调解后一年左右，许某另行起诉请求：判令某地产公司返还许某4万元团购费及利息。
【裁判结果】：
法院经审理认为，首先要审查团购费与“交4万抵6万”活动的关系。团购费是基于某地产公司提出的“交4万抵6万”优惠活动前提下产生，与商品房买卖合同直接相关，房屋成交的最终受益人是某地产公司。在实际履行中，是某策划公司带领客户到达某地产公司售房现场，同时在某地产公司财务室交纳两笔钱——购房预付款和团购费，分别进入某地产公司和某策划公司的账户，表明某地产公司认可并同意某策划公司收取4万元团购费，并享受购房款的总优惠。其次，要审查某地产公司与某策划公司之间的关系。两公司之间虽无书面协议，但该团购费与购房款是不可分割的整体，事实上分别由某策划公司收取团购费并开具收据，某地产公司收取购房款并开具发票，且某策划公司收取团购费的事实，某地产公司是知情并默许的，也表明某地产公司与某策划公司之间具有事实上的委托代理销售关系，既然是委托代理关系，则代理法律后果理应由被代理人负担，加之，解除商品房买卖合同是因某地产公司存在过错，因此某地产公司具有返还团购费的义务。
【典型意义】：
本案主要核心是因开发商原因，买房不成的团购费由谁退还？是收取方还是开发商？收取方与开发商的关系是什么？许某在调解履行后是否还能再次起诉的问题。在实践中争执不一。
第一，分析某策划公司与某地产公司的法律关系。某地产公司虽然不承认与某策划公司存在包销关系，但实际上某策划公司确实在售房现场进行推销，带客户前来购房，与某地产公司签订商品房买卖合同，并在某地产公司的财务室交付房款开具收据。这些事实足以证明某策划公司与某地产公司是代理销售关系。
虽然没有书面合同，但通过事实行为足以证明双方是一种代销关系，某地产公司从中获益，达到签订合同目的。某策划公司收取费用是基于某地产公司的代理回馈。该团购费实为代理费性质。基于代理关系，作为被代理人的某地产公司具有返还团购费的义务。
第二，分析许某能否再次起诉某地产公司的问题。在一审法院调解书中，虽然写明许某与某地产公司之间无其他纠纷，双方不得再向对方主张任何权利。这句话表明双方不再主张的是商品房买卖合同项下的相关权利义务，而该团购费属于代理销售费用，并不受商品房买卖合同的约束，也不能阻止许某再次起诉某地产公司返还4万元团购费。
113、天津某投资有限公司（以下简称某投资公司）与牛某商品房销售合同纠纷案——开发商应对消防设施的设置进行合理规划，不能因此侵害购房人的权益
【基本案情】：
牛某、某投资公司签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积为261.79平方米，其中：套内建筑面积为218.86平方米，公共部位分摊建筑面积为42.93平方米。双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件中案涉房屋建筑面积平面图与不动产权证书记载案涉房屋建筑面积平面图一致，均将电梯前室面积计入案涉房屋套内面积。因电梯前室内装有消防栓、消防管道、风井口等公共设施，消防部门需要经常进入室内检查消防设施。牛某认为案涉房屋电梯前室面积应为公摊面积，不应计入套内面积，某投资公司交付房屋的面积与合同约定不符，主张某投资公司应赔偿其损失8万元。
【裁判结果】：
牛某依买卖合同而取得案涉房屋的物权，某投资公司理应依据买卖合同将无瑕疵的完整物权案涉房屋交予牛某。某投资公司将电梯前室的面积计入案涉房屋的套内面积售予牛某，牛某依法对电梯前室享有独立占有、支配和使用的物权。某投资公司将本应设置在公共区域的消防栓等公共设施设计安装在牛某享有物权的电梯前室内，消防部门要经常进入到该电梯前室进行消防设施的检查，致使牛某对电梯前室不能行使独立占有、支配、使用的权利，牛某对电梯前室享有的完整物权不能实现。
因此，某投资公司的行为属于违约，由此给牛某造成的损失，某投资公司应承担相应的赔偿责任。法院结合牛某目前对电梯前室的使用情况以及某投资公司的违约情况，酌情确定某投资公司赔偿5万元。
【典型意义】：
开发商在设计建造房屋的过程中需要遵守消防设计规范，但是消防栓等防火设施需要合理规划设计，避免侵害购房人的合法权益。本案中，开发商按照《消防给水及消火栓系统技术规范》强制条款，规划设计了消防栓、消防管道、风井口等防火设施。上述公用设施本应当合理规划设置在相应的共用区域内，但是却安装在购房人享有物权的电梯前室内，被计入了套内面积。由于消防检查等客观需要，造成购房人对电梯前室不能行使独立占有、支配、使用的权利，购房人对电梯前室享有的完整物权不能实现。开发商的行为构成违约。实践中，开发商在设计建造商品房时应当合理安排、统筹考量，在确保建筑安全的同时也要考量购房人的权益，避免因追求一时利益而失去消费者的口碑。
114、王某等80余名购房人与天津某房地产有限公司（以下简称某地产公司）房屋买卖合同纠纷案——开发商逾期交房后免责天数及逾期交房违约责任的认定
【基本案情】：
以王某案为例，某地产公司与王某于2017年11月15日签订《天津市商品房买卖合同》，约定交房日期为2019年12月31日。合同订立后，王某依约支付了全部购房款。2017年9月18日，政府部门下发《关于加强建筑施工扬尘防控管理的通知》，该通知载明，具体停工时间为2017年10月1日至2018年3月31日；天津市某区停工范围为城区、经济开发区、现代产业园区、工业区；具体停工内容为停止各类建设工程土石方作业等。自2018年3月25日至2019年12月29日市生态环境局发布重污染天气黄色预警17次，涉及天数88天，在预警期间要求所有建筑施工企业相关作业禁止施工。2020年1月28日，市住房城乡建设委发布的《关于做好我市建30天津市第三中级人民法院筑工地疫情防控工作有关问题的通知》，载明：“本市在建建筑工地，除因施工安全需要不能停工的和涉及疫情防控必需、抢险、抢修项目以外，一律推迟开复工时间。具体开复工的时间，另行通知。”2020年4月5日，某地产公司承建的项目复工。2021年2月27日，某地产公司向王某交付房屋。王某主张某地产公司赔偿逾期交房已付款利息损失及逾期交房违约金，计10余万元。
【裁判结果】：
法院认为，本案争议焦点为：环保停工和疫情停工是否应当免责及免责天数的认定；某地产公司是否应当承担逾期交房违约责任及违约金计算标准。关于环保停工和疫情停工是否应当免责及免责天数的认定问题。
首先，双方签订合同日期为2017年11月15日，某地产公司主张因2017年10月1日至2018年3月31日期间的停工令免责，该停工令颁布早于合同签订。双方签订合同时，某地产公司已经知道停工令的颁布及停工期，其对该停工令对交房时间势必造成的影响应当是明知且可以预见的，某地产公司仍然在合同中约定交房日期为2019年12月31日，应当视为某地产公司对该停工期影响已有所考虑，其主张该期间予以免责，缺乏事实依据，不予支持。
其次，某地产公司主张自2018年3月25日至2019年12月29日期间，本市发布重污染天气预警17次，停工88天，应予免责。对某地产公司主张的该段停工期，其并未充分提交相关施工日志、监理日志等施工文件对实际停天津市第三中级人民法院工事实予以佐证，故无法依据某地产公司主张的扣减天数确定免责天数。
但是考虑重污染天气预警措施确实对某地产公司的实际施工造成一定影响，且双方合同约定交房时间后不久即暴发新冠疫情，综合全案客观实际情况，兼顾重污染天气和疫情影响天数，依据公平原则及诚实信用原则，酌情认定综合扣减相应免责天数95天。
关于某地产公司是否应当承担逾期交房违约责任及违约金计算标准问题。
双方《商品房买卖合同》第五条约定：甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任：3.见补充协议第四条。然补充协议第四条仅对商品房图纸进行约定，未对违约责任进行约定。
但在补充协议第七条中约定：双方同意本合同第五条补充如下：如出卖人逾期交付超过180日，合同继续履行，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。
对此，法院认为，双方合同第五条和补充协议第四条、第七条虽然指代不明，但通览合同条款按照通常文义解释，可以理解为双方既约定了逾期交房利息，又约定了逾期交房的违约责任。双方对于支付逾期交房利息的约定没有争议。
但是，基于合同第五条和补充协议第七条的约定，某地产公司主张同时承担两份违约责任过高，请求法院依法调减。
王某未向法院提供证据证明其因某地产公司逾期交房造成的具体实际损失数额，法院依法认定逾期交房造成王某的实际损失即利息和违约金的合计损失数额，以其购房全款为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算利息的1.3倍为限。
【典型意义】：
近年来，逾期交房是造成商品房买卖合同纠纷的重要原因之一，而在该类案件中免责天数及逾期交房违约责任的认定是其中的难点。
在该案中，开发商主张依据合同签订日之前的停工令进行免责。实际上，双方签订合同时，开发商已经知道停工令的颁布及停工期，其对交房时间造成影响应当是可以预见的，故开发商主张该期间免责，不予支持。
对于开发商主张重污染天气造成的停工，法院综合双方合同约定交房时间后不久即暴发新冠疫情等实际情况，依据公平原则及诚实信用原则，酌情认定了相应的免责天数。
一般情况下，开发商主张重污染天气停工及疫情因素免责，法院都会统筹考量证据及实际情况进行扣减。但在有些案件中，开发商仅以重污染天气的停工令及政府配套设施未完工等理由主张免责，但却未提供施工日志、监理日志进行充分证明，法院一般不会完全支持开发商的免责理由。
在逾期交房违约责任的认定方面，由于开发商与购房人签订的是格式合同，在出现类似于本案的模糊情况时，法院一般会通览合同条款按照文义解释，理解为双方既约定了逾期交房利息，又约定了逾期交房的违约责任。
但为防止违约金过高，确保购房人与开发商之间的利益衡平，法院会对违约金数额酌减。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
115、刘某等43名购房人与某地产公司、某银行商品房销售合同纠纷案——商品房上存在多重权利负担如何解决
【基本案情】：
案涉小区开发商为某地产公司，施工方为案外人某建筑公司，因某地产公司欠付某建筑公司工程款，某地产公司与某建筑公司商议，由某建筑公司员工购买该项目部分房屋，购房款由某建筑公司掌管，直接冲抵某地产公司欠付的工程款。刘某等43名购房人系某建筑公司员工。
以刘某案为例，2015年9月10日，刘某与某地产公司签订《房屋预定书》，并预付购房款29万元。2016年12月，某地产公司通知刘某等43名购房人解除预定合同，刘某不同意，遂提出诉前保全申请，一审法院对诉争房屋进行了查封，且系首次查封。此后，因某地产公司涉及其他纠纷，诉争房屋又被进行了第二、第三手查封。
另外，2015年9月18日，某地产公司与某银行签订《最高额抵押合同》，将案涉小区1-4号楼抵押给某银行并办理了抵押登记。后又以同样方式抵押了其他几栋楼。2019年10月18日，案涉小区办理了《商品房交付许可证》，现已具备交付条件。刘某向一审法院起诉请求：1.判令某地产公司和某银行涂销案涉房屋的抵押登记；2.判令某地产公司交付刘某所购房屋并办理产权过户手续；3.本案的诉讼费用、财产保全费、保险担保费由某地产公司和某银行承担。
诉讼同时，刘某申请对诉争房屋进行查封，一审法院依法对诉争房屋进行轮候查封在第四手。审理期间，刘某将房屋尾款68万元交至一审法院保管款账户。其余购房人除全款买房的8户外，其余35户均交付尾款至一审法院。
【裁判结果】：
虽案涉房屋存在另案在先查封的情形，但另案中权利人的权利分别属于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权范围之内。而刘某作为案涉房屋的商品房买受人，已经被生效执行异议裁定认定其享有商品房消费者的物权期待权，足以排除执行。
根据《九民会议纪要》，刘某享有的权利在性质和效力上已经优先于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权，应当优先保护，其他在先查封应予解封。现刘某已将剩余房款68万元交至一审法院保管款账户，该款性质属于某地产公司案涉房屋应收房款的尾款，因此某地产公司应交付案涉房屋并过户。
二审诉讼期间，三方当事人达成一致意见，同意将刘某交至一审法院保管的案涉房屋尾款68万元给付某银行，某银行收款后五日内办理注销抵押权手续，某地产公司协助配合办理房屋产权过户手续，法院照准。遂判决支持刘某等43名购房人涂销抵押登记、交付房屋并过户的请求。
【典型意义】：
本案具有持续时间长、诉讼频次高、案涉人数多、社会影响大的特点，案件审理难度很大。二审法院审理期间，经过分级多次研讨，对该类案件形成了较为成熟的做法，在今后审理其他类似案件时具有较强指导和借鉴意义。
首先，加大调解力度，彰显法律温度。通过专人联系、多人接待、多次调解的方式，使该系列案件在判决前，某地产公司配合刘某等43名购房人先行交付了房屋，购房人平复了五年来迫切得到房屋的情绪，解决了群众关切的民生问题，为后续案件审理打下坚实基础，也为今后类似涉众型案件的审理提供了典型的借鉴思路。
其次，创新解决方式，促成各方共识。在涉案房屋第一手查封的障碍消除后，按照正常程序还需要进行解除第二、第三手查封的诉讼，但是二审法院创新解决方式，促成三方当事人达成一致意见，同意将购房人的房屋尾款给付某银行，收款后由某银行注销抵押权，而后某地产公司办理房屋过户，避免了旷日持久的诉讼，大大减轻了当事人的诉累。
最后，法院担当作为，为民排忧解难。本案涉及的法律障碍有已登记的抵押权在先、多手查封重叠交织的法律适用难，还有购房人多年情绪累积等的不断信访压力，二审法院在依法裁判确保法律效果的前提下，将司法为民向前延伸一步，为群众办实事，成功化解了涉众型诉讼可能引发的社会不稳定风险，有效实现了案件审理政治效果、法律效果和社会效果的有机统一，赢得了各方满意的效果。
116、王某与赵某房屋买卖合同纠纷案——出卖人故意隐瞒或不告知凶宅的情况，买受人有权要求解除合同
【基本案情】：
2022年3月17日，赵某与案外人魏某签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定由赵某购买案外人所有的房屋，房屋价款为44万元。后案涉房屋登记在赵某名下。
2022年3月20日，王某（乙方）与赵某（甲方）经中介方介绍签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的案涉房屋，房屋总价款为43万元；乙方向甲方支付1万元作为购买上述房产的定金；甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约应电话通知甲方。
乙方购房定金归甲方所有不予退还，房屋信息中介费不退。若甲方中途违约，应电话通知乙方，并自违约之日起3日之内将乙方所付定金的双倍金额及已付款退还给乙方，并赔偿乙方所支付的信息中介费。同日，王某给付赵某购买案涉房屋的定金1万元。
随后，王某发现案涉房屋为凶宅，诉请法院要求解除合同，并要求赵某双倍返还定金。2022年5月19日，经王某申请法院前往派出所进行调查，派出所出具接处警情况登记表，该登记表载明2008年2月12日接案外人报警，民警前往案涉房屋出警发现，曾有住户家人吊死于自家卧室大衣柜门把手上等情况。
【裁判结果】：
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，关于王某要求解除与赵某之间签订的《房屋买卖合同》，赵某无异议，法院予以照准，故确定双方签订的《房屋买卖合同》于双方达成合意的时间即2022年6月10日解除。关于王某主张赵某双倍返还定金2万元，其提交了与案外人通话录音证明赵某故意隐瞒案涉房屋系“凶宅”的真实情况，构成违约，导致合同不能履行。
法院认为，结合到派出所调查了解的事实及案涉房屋成交时间、价格等情况，可以确定赵某在买卖案涉房屋时确实存在故意隐瞒或不告知王某凶宅的情况。在法院调解下，双方互谅互让，达成和解，赵某同意返还王某18000余元。
【典型意义】：
择吉而居是中华文化的传统，应当尊重。《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。
在“凶宅”对房屋交易可能产生重大影响的前提下，出卖人应当基于诚实信用原则和公序良俗原则主动向购买人披露“凶宅”的情况。在本案中，由于出卖人并未告知购买人“凶宅”的相关事实，购买人请求解除合同的应当予以支持。
117、刘某诉李某、史某房屋买卖合同纠纷案38天津市第三中级人民法院——行为人没有代理权，仍然实施代理行为，经被代理人追认的，对被代理人发生效力
【基本案情】：
李某为某房屋所有权人，购买房屋价款为70余万元。史某为李某母亲。史某与刘某于2013年初，达成了对于该诉争房屋的买卖合意，双方最终商定价格为120万元，双方并未对房屋价款给付时间进行明确约定。刘某于2013年至2016年存入史某账户40万元。刘某女儿赵某于2015年至2017年向史某转账80万元，以上共计120万元。2013年，史某在收到第一笔款项后，将涉诉房屋及房屋所有权证书原件交付刘某，刘某家人使用涉诉房屋至今。李某、史某从未向刘某主张支付租金或使用费。刘某支付完毕房屋价款120万元后，刘某要求李某为其办理过户手续，李某要求刘某额外支付房屋一定比例增值款才同意与刘某办理过户手续。后，双方未能达成一致意见并成讼。刘某请求：继续履行房屋买卖合同；李某、史某协助刘某办理房屋产权过户手续。刘某提交的其与李某的对话显示，李某知晓史某出售房屋，但对其母出售房屋时商谈的付款方式存有异议。
【裁判结果】：
关于房屋买卖合同成立与否问题，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。刘某可以与史某、李某之间通过口头方式达成房屋买卖合同。
《城市房地产转让管理规定》第七条规定的是房地产转让的办理程序，其关于房屋买卖签订书面转让合同作为房屋买卖交易的步骤，并非涉及合同效力的强制性规定。刘某与史某之间达成的口头房屋买卖合同并未违反法律强制性规定。
关于房屋买卖合同效力问题，一方面，李某为涉诉房屋登记的所有权人，史某作为李某母亲，具有近亲属关系；另一方面，史某持有房屋钥匙及房屋产权证书等相关材料。无论从身份关系还是掌控房屋的情况，史某可以作为出售房屋的代理人。
李某的谈话录音里表明其对于史某出卖房屋的事实是知晓的，虽然对于房款的付款方式存在异议，但也仅限于李某与史某之间，李某在知晓出售房屋情况后并未以任何方式向刘某主张不出售房屋或返还房屋的意思表示，因此可以认定史某具有出售房屋的代理权。
刘某与史某代表李某达成的房屋买卖合同有效。房屋买卖合同的买受人义务是支付房屋价款，出卖人义务为交付房屋并配合办理所有权转移手续，刘某已经支付了全部房款120万元，李某应当履行剩余的出卖人义务，协助刘某办理房屋所有权转移手续。综上，法院支持刘某的诉讼请求。
【典型意义】：
本案中，刘某与史某系多年好姐妹，双方虽未对案涉房屋买卖签订书面合同，但是综合刘某及其女儿赵某陆续支付购房款、史某向刘某交付房产证等证件、刘某家人实际占有案涉房屋、史某之子李某出国等事实，可以认定双方对于房屋买卖达成一致，但基于双方当时友好关系，并未对合同细节予以书面确认。现时隔7年，房价大涨，出卖方觉得利益失衡，以致形成今日之诉。法治社会倡导诚信，希望构建言行一致、诚信有序的良好氛围，激活宝贵的无形资产，营造“守信光荣、失信可耻”的风尚，增强社会的凝聚力和向心力。
综上，即便史某与刘某订立的是口头房屋买卖合同，其法律效果也应当由李某承担，现刘某已经履行了主要合同义务，从保护财产交易的动态安全、维护安全的市场交易秩序的角度出发，其要求李某继续履行合同的诉讼请求于法有据，应当予以支持。
【案例来源】：天津市第三中级人民法院2023年02月28日发布《天津三中院商品房买卖审判白皮书（2019年-2022年）》
十六、重庆一中院：精装房合同纠纷典型案例（2024年11月4日）
118、书面约定交付清水房与口头约定交付精装房的证据PK——肖某与某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案
【基本案情】：
肖某与某房地产开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定肖某购买某房地产开发公司销售的房屋，交房标准为清水房。该楼盘广告宣传册明确宣传案涉房屋为室内精装。某房地产开发公司未能按期交付房屋，双方达成协议，某房地产开发公司承诺将房屋负一楼等部分面积进行装修并赠与肖某，肖某自此不得主张逾期交房违约责任。2018年，某房地产开发公司出具案涉房屋设计图，显示装修风格、计价清单装修使用品牌与楼盘广告册宣传内容一致。后某房地产开发公司以合同书面约定为清水交付为由，未装修。肖某遂诉至法院，要求某房地产开发公司支付后续装修损失、违约金等。庭审中，证人刘某某（肖某购买案涉房屋时任某房地产开发公司部门负责人）出庭证称，案涉房屋所在楼栋对外均为精装房销售，因开发商想获取高溢价，故以清水房订立合同。案外人陈某购买的同幢房屋“两书”显示该楼栋竣工验收备案登记时间为2017年10月，交付形态为初装修房（肖某配偶任某某对陈某的房屋进行拍摄，显示该房已装修）。接待看房的工作人员亦称售卖的为精装房。
【法院裁判】：
重庆市江北区人民法院经审理认为，虽然案涉买卖合同约定交房标准为清水房，但该约定与诸多证据内容不符。首先，广告册宣传案涉房屋为室内精装，装修风格与装修设计图统一，计价清单载明厨卫电器及取暖设备的品牌相对应。其次，某房地产开发公司员工的证言解释以清水房签订买卖合同的原因，亦与任某某拍摄视频中相关接待人员陈述相印证。再次，案涉房屋于2017年10月取得竣工备案登记证后具备清水交付条件，某房地产开发公司此时并未通知肖某接房，反而承诺将负一楼等赠与肖某使用，并要求肖某自此不得主张逾期交房违约责任，证明某房地产开发公司知晓其交房标准应为精装交付。故根据肖某举示的证据，结合售房单价及商品房市场行情，法院认定案涉交房标准名为清水实为装修交付具有高度可能性，遂判决某房地产开发公司支付肖某装修损失1193833.05元。判决后，某房地产开发公司不服提出上诉，二审法院予以维持。
【法官释法】：
司法审判的社会效果之一，即为禁止和打击各类虚假宣传活动，在全社会营造诚实、守信的良好氛围。在房地产交易中，当书面约定与口头约定相互矛盾时，一般应以书面约定为准。但是，本案根据查明事实可以认定，虽然合同约定为清水房交付，但当与之相矛盾的其他证据能够达到高度盖然性的反证标准时，可以突破书面证据优势规则，判定口头约定实为当事人当初的真实意思表示。故当购房者以此主张案涉房屋不符合精装房交付标准，开发商应当承担违约责任时，人民法院应予支持。
119、取得产权的购房者请求开发商整改房屋并交付的请求权是否适用诉讼时效——王某与某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案
【基本案情】：
2011年6月，王某与某房地产开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定王某购买某房地产开发公司开发的案涉房屋，并于2013年11月30日前将案涉房屋交付王某，交付需具备的条件：取得竣工验收备案登记证以及装修质量符合合同附件四装修方面的约定（附件四装修标准说明的正文为空白）。还约定某房地产开发公司交付房屋的建筑材料、设备安装标准应符合附件三关于精装房交付标准的约定。2013年11月，案涉房屋取得竣工验收备案登记证。2014年8月，案涉房屋产权登记至王某名下。后王某于2022年2月以某房地产开发公司未按合同约定交付房屋为由诉至法院，要求某房地产开发公司将案涉房屋整改至符合合同约定的交房条件，并履行交房义务。经现场查勘发现，案涉房屋存在无墙纸，卧室无复合强化地板等问题。
【法院裁判】：
重庆市沙坪坝区人民法院经审理认为，某房地产开发公司负有向王某交付案涉房屋的义务，该交付既包含权利交付也包含实物交付，某房地产开发公司已履行权利交付义务。提起本案诉讼时，王某已被登记为案涉房屋所有权人，其要求某房地产开发公司交付装修完整的房屋的请求权基础系其对案涉房屋的所有权。王某的该权利属于不动产物权请求权，不适用诉讼时效。某房地产开发公司作为义务履行方，有责任证明其交付的房屋符合约定的装修要求。案涉房屋系精装修房，装修物属于房屋的组成部分，但房屋内缺失木地板、墙纸、踢脚线等装饰装修物，故某房地产开发公司应向王某交付装修完整的房屋，遂判决支持了王某的诉请。判决后，某房地产开发公司不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
【法官释法】：
诉讼时效制度并不在于否定权利的合法存在和行使，其设立之目的是为督促权利人及时积极地行使自己的权利。具体到本案中，房产证已经登记在购房人名下，购房人已取得案涉房屋所有权。此时，购房人请求开发商交付符合合同约定的房屋，行使的是不动产物权请求权，该请求权不适用诉讼时效制度，否则将导致物权人空有物权之名而无物权之实，导致对交易秩序产生不利影响。
120、“样板房”交付标准的认定及开发商改变“样板房”结构的合法性认定——冯某与某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案
【基本案情】：
冯某与某房地产开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定冯某购买某房地产开发公司销售的“样板房”（附图跃2层明确标注为“阳台上空”）。双方签署的补充协议约定，冯某知悉案涉房屋格局、户型及使用空间等均进行了一定的创意改造，同意该商品房的实际情况，包括但不限于结构、层高、装修等，均以交付现场为准。冯某购买该房屋时已知悉某房地产开发公司在“样板房”装修时将二楼阳台挑空处进行现浇。另，某城市管理局认定案涉房屋的现浇部分系违章建筑，并对某房地产开发公司作出罚款的行政处罚决定。某房地产开发公司缴纳了该笔罚款。2022年5月，案涉工程竣工验收。冯某接房后，要求某房地产开发公司办理房屋权属登记，该公司以冯某尚未交清房屋面积价差款为由拒绝。冯某遂起诉要求某房地产开发公司办理不动产权证书并拆除违法增建部分。
【法院裁判】：
重庆市北碚区人民法院经审理认为，案涉房屋系样板房，冯某在购买时应当对房屋结构有清晰认知。冯某购房时，合同明确标注二楼阳台处为“阳台上空”，改造后附图上此处未再作此标注。因此，无论从合同约定还是房屋实际结构，冯某都应当知道二楼阳台上空部分进行浇筑不符合规划设计。在此情形下，冯某仍然决定购房，现其以交付房屋不符合约定为由要求拆除违建部分，人民法院不应支持。某房地产开发公司未证明其对现浇部分申请规划设计变更并取得城乡规划主管部门许可，且其缴纳罚款的行为并不能改变违法建筑的性质，故该公司主张冯某应补交现浇处房屋面积差价款的理由不成立。该法院遂判决支持冯某要求某房地产开发公司办理不动产权证书的诉讼请求，并驳回其他诉讼请求。一审法院判决后，双方均未上诉。
【法官释法】：
“样板房”通常是开发商提供的供潜在购房者参观和体验，以展示楼盘的户型设计、装修风格和建筑质量的区域，其主要作用是呈现前沿的设计潮流、舒适的生活环境，让购房者“沉浸式”感受未来居住情况，最大程度促进楼盘销售。购房者若欲购买“样板房”，则需对房屋现状进行详细了解，若购房者明知“样板房”结构中存在违法建筑仍决定购买的，则其对以房屋不符合规划设计为由主张开发商拆除违建部分的请求，人民法院不应支持。此外，开发商改变房屋结构应取得城乡规划主管部门许可，否则其缴纳罚款的行为不能改变违法建筑的性质，不能得出违法建筑在缴纳罚款后就变为合法的结论。
121、订立合同时，开发商承诺赠送“精装大礼包”后能否撤销的认定——彭某某、雷某某与某置业公司商品房预售合同纠纷案
【基本案情】：
彭某某、雷某某与某置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》和补充协议，约定二人向某置业公司购买案涉房屋，彭某某、雷某某在购房时参加了该公司举办的“送精装大礼包”活动并获得其无偿提供的精装修套餐。双方确认某置业公司按照补充协议提供的精装修套餐委托第三方装修单位或者中介负责实施，费用由某置业公司承担；《补充协议》后附有详细的装修配置表和装修示意图。交房后，某置业公司以经营困难为由未履行前述精装修义务，彭某某、雷某某诉至法院请求某置业公司履行装修义务。审理中，某置业公司辩称当前公司财务困难，已经无力履行赠与行为，提出撤销以上赠与。
【法院裁判】：
重庆市北碚区人民法院经审理认为，彭某某、雷某某与某置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。补充协议载明彭某某、雷某某在购买案涉房屋时，参加了某置业公司举办的“送精装大礼包”活动并获得该公司提供的精装修套餐。某置业公司抗辩撤销该赠与，但该送精装活动并非通常意义上的赠与行为，而是商品房销售中的一种促销手段。某置业公司“无偿”提供精装修套餐的活动很大程度上影响彭某某、雷某某的购房意向，故某置业公司提供的精装修套餐不属于赠与合同法律关系，其无权撤销。同时，某置业公司随意撤销该类“赠送行为”，不符合社会主义核心价值观，人民法院对于某置业公司撤销赠与的抗辩意见不应支持。判决后，某置业公司不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
【法官释法】：
强化开发商的诚信履约意识，对于维护诚实信用的房地产市场环境具有十分重要的现实意义。实践中，为加快销售进度，尽快实现现金“回笼”，有些开发商往往采取特价优惠、团购活动、预售优惠等手段，其中也包括“买一赠一”等营销策略。俗话说，羊毛出在羊身上。本案中的买商品房赠装修就属于较为典型、常见的促销方式，而开发商作出的赠精装修的承诺常常会影响购房者的购房意愿，该赠与行为与商品房交易紧密相关，不宜简单地认定为独立的赠与合同法律关系。若在双方签订合同之后，开发商以经营困难，无力为购房者进行精装修为由主张撤销赠与的，明显不符合社会主义核心价值观，人民法院不应支持。
122、开发商未整改房屋质量问题时，购房者自行维修产生的费用承担主体认定——李某与某置业公司商品房预售合同纠纷案
【基本案情】：
李某认购某置业公司开发建设的预售商品房，约定于2021年5月30日前交付案涉房屋，交付标准为精装修。后某置业公司迟至2021年10月30日才通知李某交房，且交付的精装房存在瓷砖空鼓数十块、天花板开裂等诸多质量瑕疵。李某于2021年10月报请维修，某置业公司进场维修一半后再未继续处理，李某无奈于2023年8月自行委托第三方维修，后李某诉至法院，请求某置业公司支付房屋整改费用7000元。
【法院裁判】：
重庆市渝北区人民法院经审理认为，按照合同约定，某置业公司交付的标的物系精装房且应符合装修标准，现其交付的商品房存在多处质量问题，经李某多次反映且在长达近两年的时间里未完成整改，李某为防止损失继续扩大自行维修具有合理性，其主张的维修费用可以一一对应案涉房屋的施工整改内容，故该笔费用应由某置业公司承担，遂判决某置业公司支付李某整改费用7000元。一审法院判决后，双方均未上诉。
【法官释法】：
开发商交付的精装房存在质量问题时，购房者容易陷入整改难的尴尬境地。在此情况下，购房者应当及时止损，防止自身损失的继续扩大，对于开发商在装修质保期间拒绝修复或者拖延修复的，购房人可以自行维修或委托他人维修，就修复费用要求开发商承担支付责任的，人民法院应予支持。当然，购房者在自行维修时应限于质量问题的整改，不能擅自提高装修标准，否则可能面临该部分扩大费用自担的风险。
123、购房者以装修装饰质量瑕疵为由拒接接房时交付时间的认定——孙某与某置业公司商品房预售合同纠纷案
【基本案情】：
孙某与某置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定孙某购买某置业公司开发的预售商品房。某置业公司应当在2021年5月30日前将案涉精装房交付孙某，交付条件为取得竣工验收备案登记证及装修质量符合合同约定。还约定某置业公司逾期交房后，孙某要求继续履行合同的，某置业公司应支付相应的违约金；孙某在交房日若对装饰、设备提出异议，由某置业公司按双方约定的标准进行修理、重作、更换，但不视为某置业公司逾期交房，孙某不得以此理由拒绝接房。后孙某按约付清购房款。案涉房屋取得竣工验收备案登记证后，某置业公司通知孙某于2021年8月15日办理房屋交接手续，孙某于2023年12月6日实际接房。经现场勘验，案涉房屋装修存在少许墙纸未贴、脱落及客厅外墙有少许渗水等问题。孙某诉至法院，要求某置业公司承担2021年6月1日至2023年9月24日期间的逾期交房违约金。
【法院裁判】：
重庆市渝北区人民法院经审理认为，案涉房屋虽然存在一些装修瑕疵问题，但开发商已履行装修的主要义务；同时，开发商通知接房时，案涉房屋已经取得竣工验收备案登记证，故案涉房屋在通知接房时已符合双方约定的交付条件，开发商通知交房的时间应视为房屋交付购房者的时间。此时，购房者仅可要求开发商对装修瑕疵进行维修、重作、更换，不得以房屋存在装修瑕疵为由拒绝接房。该法院判决对孙某主张从2021年6月1日算至2021年8月15日期间的逾期交房违约金予以支持，超过该期间的逾期交房违约金不支持。一审法院判决后，双方均未上诉。
【法官释法】：
实践中，交付的精装房存在不同程度的质量问题较为常见。购房者往往以此为由拒绝接房，从而引发纠纷。具体到本案的精装房虽然存在一些装修瑕疵问题，但这些质量瑕疵并不足以影响购房者正常居住、使用房屋，其购房目的能够实现。因此，在商品房已经取得竣工验收备案登记证，开发商已经履行装修主要义务的情况下，购房者仍然坚持以交付的精装房存在装修瑕疵为由拒绝接房的，不利后果应由购房者承担。
124、购房人与开发商签订的商品房买卖合同、与物业公司签订的房屋改造协议是否具备从属关系的认定——张某与某发展公司、某物业公司商品房预售合同纠纷案
【基本案情】：
2019年8月，张某与某发展公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张某购买某发展公司开发的案涉预售商品房。同日，张某与某物业公司签订《房屋改造协议》，对案涉房屋的改造交由某物业公司完成，并约定包干总价。张某支付了第一期房款、房屋改造费等。案涉项目于2021年取得竣工验收备案登记证。后张某以逾期办理网签为由诉至法院，要求解除上述商品房买卖合同，并以房屋改造协议是某发展公司指定物业公司签订，系主从合同关系等为依据要求某发展公司、某物业公司连带退还购房款、改造费、契税、违约金等。
【法院裁判】：
重庆市渝北区人民法院经审理认为，现有证据不能证明系某发展公司原因未按时办理网签，张某以此为由诉请解除商品房买卖合同无依据，不应支持。在此基础上，张某诉请退还购房款、改造费、契税、违约金等亦不支持，遂判决驳回张某的诉讼请求。张某不服上诉。
市一中法院经二审认为，从签订主体上看，商品房买卖合同与房屋改造协议并不一致；从合同性质上看，一份属于商品房买卖合同关系，一份属于建设工程施工合同关系；从合同目的上看，两份合同亦不一致，故两份合同不具备从属性，张某主张前述两份合同系主从合同，缺乏法律依据，不应支持；并从查明事实认定张某无权解除商品房买卖合同，无权诉请某发展公司返还已支付的购房款、契税，其主张全额退还改造费也缺乏合同依据和法律依据，不予支持。二审法院遂判决驳回上诉、维持原判。
【法官释法】：
双方当事人签订合法、有效的合同，均应依法受到保护和约束。商品房交易中，有的开发商会将交房标准分为“清水+精装修”两个阶段，并分别以自己的名义与购房者签订商品房买卖合同，由物业公司（或其他公司）与购房者签订房屋改造协议或者装修协议等。此时，该两份合同在法律上是否具备从属关系，可以从签约主体、合同性质、合同目的等方面进行综合考虑。具体到本案来讲，购房者与开发商签订的商品房买卖合同、与物业公司签订的房屋改造协议的合同主体、合同性质、合同目的均不相同，明显不具备从属性，不属于主从合同，购房人诉请开发商、物业公司承担连带责任缺乏法律依据。
【案例来源】：重庆市第一中级人民法院2024年11月04日发布精装房合同纠纷典型案例
十七、广州中院：房地产审判居间合同纠纷典型案例
135、未披露买受人为中介公司的利害关系人，且买卖合同未实际履行的，中介公司能否主张中介费？
【裁判要旨】
中介公司在提供居间服务过程中，对中介公司及其执业人员与买受人是否存在利害关系，应当依法查验并书面告知出卖人；中介公司未履行该义务导致纠纷的，不得要求支付中介费。
【基本案情】：
出卖人杨某、邓某与买受人孙某、石某、中介方某中介公司签订《房地产买卖合同》，约定：出卖人需支付中介费10万元，逾期支付则从合同签订之日起按中介费总金额的千分之五支付违约金至全部支付之日止；房屋买卖合同的履行与否不影响中介费的支付。当日买受人孙某、石某支付了10万元定金给出卖人。
后双方未继续履行合同。中介公司认为系出卖人因房价上涨不再出售房屋，出卖人认为是买受人未按时办理按揭贷款手续并支付房款。中介公司以合同约定买卖合同的履行与否不影响中介费用为由要求出卖人杨某、邓某支付中介费及违约金。
二审另查明，买受人石某是中介公司的股东，占股比例为60%，且已被法院列入失信被执行人名单。中介公司称已口头向杨某、邓某披露了石某的身份情况但无证据证明，杨某、邓某对此予以否认。
【裁判结果】：
一审法院认为：《房地产买卖合同》合法有效，合同明确约定房地产买卖合同的履行与否不影响中介费的支付，故杨某、邓某应当支付10万元中介费；因中介公司未举证证明其司在起诉前曾向杨某、邓某主张过权利以及其司的损失超过利息损失，故酌定违约金以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准。判后，杨某、邓某不服，提起上诉。
二审法院认为：中介公司应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条明确规定，房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时，对房地产中介服务机构及其执业人员与当事人是否存在利害关系，应当依法查验并书面告知当事人。本案并无证据显示中介公司在促成涉案买卖合同订立时书面告知过出卖人其与买受人有无利害关系。涉案买卖合同除支付定金外其余内容均未得履行。二审法院改判：撤销一审判决，驳回中介公司的全部诉讼请求。
【典型意义】：
二手房交易市场中，委托人依赖中介公司提供的信息和意见进行交易，当中介公司与其司介绍的交易对象存在利害关系时，将使其司与委托人产生利益冲突，委托人对此是否知情、是否决定与交易对象继续交易，与中介公司提供的信息的完整度有密切联系。中介公司隐瞒交易对象为其司利害关系人的，违反了如实向委托人报告交易事项的法定义务，动摇了居间合同构建的信赖基础，置委托人于受中介公司误导而不自知的风险之中，事实上构成对委托人利益的损害，因此中介公司无权要求居间报酬。
136、中介公司收取买受人支付的性质不明的费用，买受人可否要求中介公司返还？
【裁判要旨】
若买受人支付给中介公司费用的性质不能明确，而中介公司主张该费用为中介费的，中介公司对此负有举证义务，否则应承担举证不能的法律后果，将款项返还给买受人。
【基本案情】：
买受人王某通过某中介公司购买了一套房屋，合同约定：合同签订当日买受人王某支付定金15万元。当日王某向某中介公司支付了20万元，出卖人确认收到购房定金15万元。同日，王某向该中介公司支付3万元，该中介公司出具《收款收据》确认收取中介费3万元。房屋交易履行完毕后，王某认为该中介公司收取了其20万元，仅支付出卖人定金15万元，应向其返还剩余的5万元。诉讼中王某表示中介公司收取该5万元时称款项是出卖人亲戚需收取的费用。中介公司则陈述款项是房源费，需要给公司业务员的亲戚，随后又表示该款项为中介费。
【裁判结果】：
一审法院认为：买受人王某向中介公司实际支付8万元，中介公司亦为房屋买卖交易提供了居间服务，故可以认定双方已就中介费8万元达成了合意，并已履行完毕。现王某提出约定的中介费为3万元的主张与其实际支付8万元的行为不一致，在无证据证实双方口头约定中介费为3万元的前提下，王某要求中介公司返还已收取的5万元，依据不足，遂判令驳回王某的全部诉讼请求。判后王某不服，提起了上诉。
二审法院认为：首先，买受人王某二审提供的谈话录音内容显示该中介公司在收取王某该5万元款项时明确是帮别人收取，该公司并没有持有，但该公司二审期间陈述该款项要给业务员亲戚作房源费，后又改口称该款项是中介费，但并未提供相应的证据予以证实；其次，该中介公司在收取了该5万元款项后又收取了王某3万元中介费，收据亦只显示中介费为3万元，应当认定中介公司以其行为表明收取的5万元款项并非中介费；最后，中介公司作为专业中介机构只能就其提供的服务收取中介费，无权额外收取房源费。二审法院改判：撤销一审判决；中介公司返还王某5万元款项。
【典型意义】：
中介公司提供中介服务必须具备职业操守，其有权也只能收取相应的中介服务费，不能利用掌握信息的优势地位以及买受人急于取得房产的迫切心理，巧立名目，欺诈收费。本案诉讼过程中，中介公司对涉案争议费用的收取原因有多种陈述，最开始告诉购房人该款项是出卖人亲戚要求额外收取的房源费用，随后又提出是其公司员工亲戚介绍房源要求收取的费用，最后才主张该款项是中介费，属于典型的中介公司以“房源费”为名乱收费用的情形。中介费本已包含中介公司为获取房源信息所付出的时间和劳动成本，无权再以“房源费”的形式额外收取费用。实践中，除了“房源费”，还有所谓的“茶水费”、“奖励款”，甚至“房价差”都不属于中介公司可以取得的合理报酬，不应予以保护。
137、中介公司在居间服务过程中未对房屋进行查册或审查权属证书导致房屋买卖合同不能继续履行的，中介公司是否有权获取全部中介费？
【裁判要旨】
中介公司在组织买卖合同双方订立房屋买卖合同前，应对涉案房屋进行查册或审查房屋的权属证书，否则房屋买卖合同因约定面积与产权登记面积不一致而不能履行时，中介公司要求委托人全额支付中介费的，不予支持。
【基本案情】：
买受人刘某、张某与出卖人潘某、某中介公司签订了《房屋买卖合同》，订立合同时出卖人潘某未出示房地产权证、某中介公司亦未出示房屋查册信息。合同约定：房屋建筑面积约94平方米（以房产证面积为准）；买受人需在合同签订之日向中介公司支付36600元中介费。
后出卖人潘某告知买受人刘某、张某，涉案房屋产权证记载的面积为90.77平方米，双方就是否扣减房价款产生争议，刘某、张某遂拒绝向出卖人支付房款。出卖人潘某遂另案起诉刘某、张某，要求解除合同、刘某、张某支付违约金及逾期利息，刘某、张某则反诉要求潘某返还定金并支付违约金。另案生效判决认定出卖人未尽产权证出示义务、买受人未尽审慎审查义务，买卖双方对合同解除负有同等过错，而买卖双方过错均系中介公司怠于履行审查义务所致，遂在维持合同解除判项的基础上，改判出卖人退回买受人定金5万元。
本案中介公司起诉要求买受人刘某、张某支付中介费36600元及逾期利息。
【裁判结果】：
一审法院认为：买受人刘某、张某在签订合同前已察看房屋了解涉案房屋的整体情况，且在出卖人潘某表示暂无法提供房地产权证，亦无涉案房屋查册信息的情况下仍选择继续订立合同，故买受人刘某、张某应按合同约定向中介公司支付中介费36600元及相应利息。判后刘某、张某不服，提起了上诉。
二审法院认为：中介公司在促成房屋买卖合同订立时，未提供涉案房屋的产权查册信息或要求出卖人出示产权证明，违反了诚实信用、勤勉尽责等原则，且中介公司事实上未协助买卖双方办理后续交易手续；买受人在未获取涉案房屋的准确产权登记信息的情况下签署房屋买卖合同，违反审慎注意义务。故中介公司与买受人刘某、张某对合同未能继续履行均有过错。二审酌情改判刘某、张某向中介公司支付1万元中介费及相应利息。
【典型意义】：
产权证、查册表是确认房屋权属、结构、楼龄、面积、有无权利瑕疵等内容的重要证明，中介公司在促成买卖双方订立房屋买卖合同时，应当勤勉尽责地要求出卖人出具产权证并向房管部门进行查册，然后将产权证、查册表出示给买受人查阅，并将获取的房屋信息准确无误、不作任何隐瞒地向买受人如实提供。实践中存在中介公司怠于履行或者迟延履行该义务，导致买卖双方因房屋产权、面积、楼龄等本可为产权证、查册表所反映的信息未能及时反映导致合同履行有障碍甚至不能继续履行的情况。一般认为，买卖双方、中介公司对上述情况的出现均有过错，中介公司如向委托人追索中介费，法院应当结合中介机构事实上有无协助买卖双方办理全部交易手续、中介机构在提供中介服务过程中对合同履行障碍的产生是否存在过错等因素，确定是否调整合同约定的中介费。
138、房屋买卖合同订立后，非居间公司的原因而未继续履行的，居间公司是否有权获取全部居间服务报酬？
【裁判要旨】
房屋买卖合同订立后因买卖双方或一方当事人违约未继续履行，中介公司因此减少了服务项目和工作量，法院可根据合同实际履行情况适当酌减中介费。
【基本案情】：
买受人黎某、出卖人周某与某中介公司签订了房屋买卖合同，约定：买卖双方同意向中介公司支付中介费，逾期支付的按每日1%的标准支付滞纳金；买卖双方违约的，违约方除支付应付未付的中介费外还应赔偿因其违约给中介方造成的损失，损失赔偿范围包括中介方应收而未收的中介费。买受人黎某、出卖人周某分别签署了《佣金确认书》：黎某确认需支付中介费2.9万元；周某确认需支付中介费5万元。
买受人黎某另案起诉出卖人周某要求返还定金、赔偿房屋差价损失、赔偿中介费2.9万元，按揭服务费8千元。该案生效判决认定出卖人周某在未继续筹措赎契款的情况下单方通知不再出售房屋，并在涉诉房屋上设立新的抵押权，显属违约。该案生效判决判令：出卖人返还定金3万元、赔偿房屋差价损失14.5万元、按揭服务费8千元；因黎某并未实际支付中介费，故其主张的中介费损失2.9万元，不予支持。
本案中介公司要求周某支付的费用有：1.合同约定由周某支付的中介费5万元；2.合同约定由黎某支付的中介费2.9万元及逾期利息。
【裁判结果】：
一审认为：中介公司已促成买卖双方订立房屋买卖合同，有权依约获取相应的报酬，本应予以全部支持，但综合全案事实，从公平合理等原则予以考量，并考虑到中介费占房屋总成交价的比例、涉案房屋无需完成后续过户交易手续等情况，一审判决：出卖人周某支付中介费6万元并承担全部诉讼费用。
二审认为：涉案房屋买卖合同因周某违约而解除，并导致黎某未支付中介费，故中介公司有权依照合同约定向周某主张其与黎某均应当支付的中介费。虽然中介公司在居间服务过程中并无违约行为，但鉴于房屋买卖合同尚未履行完毕，一定程度上减少了中介公司的服务项目和工作量，一审法院根据合同履行情况，酌情判令周某中介费6万元并无不当。二审判决：驳回上诉，维持原判。
【典型意义】：
审判实践中一般认为，中介公司的义务不仅包括促成交易双方订立房屋买卖合同，还应包括通知督促双方及时履行合同、协助办理网签、递件、过户、交楼等其他义务。根据《房地产经纪管理办法》相关规定，中介公司与交易双方应当订立书面的房地产经纪服务合同，明确交易双方、中介公司的权利义务，并作为计收全部或部分报酬的依据，而实务中较少出现中介公司与交易双方签订独立于买卖合同之外的居间服务合同、明确中介公司的义务范围、项目收费标准的情况，本案即为典型代表，故中介公司应自行承担未按规定操作的不利后果。即便中介公司不是导致合同解除的违约方，但鉴于居间合同义务范围约定不明确、买卖合同的解除减少了中介公司的服务项目和工作量的情况，法院根据合同履行情况适当酌减中介费更符合公平合理原则。
139、中介公司在居间服务过程中未审查买受人的购房资格，房屋买卖合同因此不能继续履行的，中介公司是否有权获取全部中介费？
【裁判要旨】
中介公司在履行居间服务合同过程中未审查买受人是否具备购房资格，虽促成了房屋买卖合同的订立，但房屋买卖合同因买受人无购房资格不能继续履行，中介公司无权要求支付全部中介费。
【基本案情】：
买受人王某、出卖人赖某、某中介公司签订了《存量房买卖合同》以及《中介服务三方协议》，协议均载明王某知悉限购政策。当日，王某、赖某分别向中介公司出具服务费确认书，确认签署当天均需支付中介费5万元，逾期支付将按每日0.1%的标准计付违约金；三方协议还约定守约方的中介服务费需由违约方支付。
在买受人王某起诉出卖人赖某要求解除合同、赖某反诉要求王某支付违约金的案件的生效判决认定，房屋买卖合同无法继续履行的主要原因是王某不具备广州市购房资格，生效判决判令解除《存量房买卖合同》、王某向赖某支付违约金20万元。
本案中，中介公司起诉王某要求支付买卖双方合计应付的中介费10万元及逾期支付违约金，王某则反诉要求解除三方协议、中介公司赔偿其损失18万元。
【裁判结果】：
一审法院认为：中介公司已促成买卖双方签订了《存量房买卖合同》，王某亦签署了《咨询及中介服务费确认书》，王某未依约支付中介费构成违约，还应根据《中介服务三方协议》的约定承担赖某所应支付的中介费。故一审判决：王某支付中介费10万元并以10万元为本金，按每日0.1%的标准计付违约金。
二审法院认为：中介公司在促成买卖双方签订合同时负有审慎注意义务。《存量房买卖合同》签订时王某明显不具备广州市购房资格，不可能依照合同约定在30天内完成交易。结合《购房资格调查确认书》笔迹明显不同的情形，二审认定中介公司实际上并未审核王某是否具备购房资格，导致涉案《存量房买卖合同》解除、王某需向赖某支付违约金，中介公司对此负有过错，另一方面王某在订立合同时不负责任，故王某、中介公司在居间合同关系中的过错程度相当，故二审对一审本诉部分的处理是：王某需支付本应由其支付的中介费2.5万元、本应由赖某支付的中介费2.5万元及相应违约金。因王某不具备购房资格导致《存量房买卖合同》解除，故另案中王某向出卖人支付违约金的主要责任应由王某承担，次要责任由中介公司负担，故二审对一审反诉部分的处理是：酌情判令中介公司向王某赔偿5万元。
【典型意义】：
广州市房屋限购政策实施已久，买受人是否享有限购区域内的购房资格是房屋交易能否顺利完成的必要条件，而中介公司在促成合同订立前应当告知委托人相关购房事项、审核买受人是否具备购房资格。如买受人未主动表明其没有购房资格，中介公司亦未予审查即促成买卖双方订立房屋买卖合同，但合同因买受人没有购房资格无法继续履行的，买受人、中介公司均负有过错，中介公司不能获取全部中介费用，如果中介公司的行为导致买受人产生了损失，中介公司亦需根据其过错程度予以赔偿。
140、中介公司故意隐瞒房屋附属学位等影响房屋价格的重要事项，导致买卖合同不能履行的，中介公司是否有权获得中介费？
【裁判要旨】
中介公司在提供居间服务过程中，应将房屋附属学位等影响房屋价格的重要事项向委托人如实报告。如中介公司故意隐瞒上述重要事项，导致买卖合同因此不能继续履行，中介公司因违反如实报告义务而无权主张中介费用。
【基本案情】：
买受人谢某、陈某、出卖人尚某、庞某、与中介公司签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：买方应在签订合同当日支付31150元中介费、卖方应支付30000元中介费；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，中介公司已收取的中介费无须退还，不足部分由违约方支付；如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿等。同日，谢某、陈某向中介公司支付31150元。
后买卖双方就涉案房屋的学位占用问题产生争议，谢某、陈某另案起诉出卖人要求解除房屋买卖合同关系并双倍返还定金。该案生效判决认定，出卖人没有证据证明在合同签订前已将房屋附属学位的占用情况如实告知买受人，双方未能就学位被占用的问题达成合意导致合同未能继续履行，判决支持了买受人全部诉讼请求。
本案中买受人谢某、陈某主张中介公司隐瞒涉案房屋附属学位占用情况，要求解除居间合同关系并返还已付中介费、赔偿律师费损失。
【裁判结果】：
一审法院认为：房屋是否具备学位、学位是否可为买受人使用等，均为影响涉案房屋交易价格、交易意向的重要信息，中介公司负有向买受人如实报告与房屋交易有关信息的义务。本案中介公司在出卖人放售涉案房屋时，对出卖人要使用涉案房屋对口学校学位的事实已知情，但未如实告知买受人，损害了买受人利益，则无权收取中介服务费。律师费并非诉讼的必要费用，故判决中介公司返还中介费31150元。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【典型意义】：
在当前社会背景下，房屋所附带的教育资源往往是买受人在选择房屋时的重要考量因素，房屋是否具备学位、学位可否使用等，均为影响房屋交易价格、交易意向的重要信息。中介公司应当对掌握的可能影响房屋交易的重要因素如实告知买受人，不得有所隐瞒或提供虚假情况。如果中介公司隐瞒影响房屋交易、价款的重大事项，甚至为促成合同订立收取中介费而提供虚假情况、损害委托人利益，买受人被错误信息误导签订合同导致合同不能继续履行的，中介机构无权获取中介费甚至应当承担损害赔偿责任。
141、中介公司未依约为委托人垫资赎契以致买卖合同不能继续履行，中介公司是否需要承担损失赔偿责任？
【裁判要旨】
中介公司为委托人垫资赎契不是法定义务，但中介公司为促成交易而特别承诺为某一方垫资赎契的，中介公司就必须履行该义务，因中介公司未履行而导致买卖合同不能履行的，中介公司应按其过错情况赔偿负有赎契义务一方的损失。
【基本案情】：
出卖人赵某、付某与买受人岑某、李某、某中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定：房款335万元；出卖人收到定金后2个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续；因涉案房屋存在抵押，故垫资赎楼款由中介方全权负责，垫资的时间和产生的费用由中介方负责。合同签订当天买受人支付了定金。一个月后，赵某、付某向贷款银行申请提前还贷，但因未按时足额存入提前还贷的资金导致提前还贷未成功。
买受人岑某、李某另案起诉出卖人赵某、付某要求解除合同、返还定金、支付房款30%的违约金及中介费，该案生效判决判令双方解除合同、出卖人返还定金、赔偿违约金71.4万元、中介费8万元。
出卖人赵某、付某以中介公司未履行《房屋买卖合同》中关于全权负责垫资赎楼的义务导致其无法申请提前还贷，并造成其向买受人岑某、李某赔偿损失为由，起诉要求赔偿前案其支付的费用以及律师费等损失883439.15元。
【裁判结果】：
一审法院认为：双方对合同备注条款中“垫资赎楼款由中介全权负责”的理解产生分歧，属于对合同内容约定不明确，双方事后未能达成补充协议予以明确，故应按照合同有关条款或者交易习惯予以确定。出卖人赵某、付某拒绝中介公司找到的垫资公司垫资赎契，也拒绝买受人的垫资赎契，由此可推断出卖人赵某、付某主观上已不愿垫资赎契，其行为已构成违约，由此造成房屋买卖无法交易的违约责任应由出卖人承担，遂判决驳回了出卖人赵某、付某的全部诉讼请求。
二审法院认为：因合同中对垫资的具体方式未作明确约定，导致双方对该条款的理解产生分歧，一审认定属于对合同内容约定不明并无不当。在有其他方式解决垫资赎契的情况下，出卖人赵某、付某未能积极解决垫付赎楼问题，应承担导致无法继续交易造成损失的主要责任；中介公司在未与出卖人赵某、付某对垫资赎契的详情、细节达成一致的情况下就在合同中约定垫资赎楼款由其司全权负责，造成出卖人误解亦存在过错，应负次要责任。二审酌情确定出卖人赵某、付某承担70％责任，中介公司承担30％责任，改判撤销一审判决、中介公司向出卖人赔偿损失238200元。
【典型意义】：
二手房在出售前存在抵押债务尚未涂销的情况，当出卖人缺乏资金清偿能力时，中介公司为促成交易提出由其垫资赎契的情形逐渐增多，但一旦出卖人与中介公司在合同订立时没有明确垫资条款的具体履行方式及双方的权利义务，可能会导致出卖人不能提前还贷而无法继续交易，双方因此产生纠纷。因此，在订立涉及到垫资问题的居间合同时，应当明确约定垫资条款的具体操作方式及各方的权利义务，合同订立后各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。未按照合同约定履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案对督促双方当事人尤其是中介机构诚实履行合同义务、提高中介机构的专业性及增强房屋交易市场的稳定性，促进司法公正具有重要意义。
142、委托代理期限内出卖人并无违约行为而买卖合同未能订立的，中介公司能否主张中介费？
【裁判要旨】
非因出卖人单方违约导致买卖合同未能在独家代理协议约定的代理期限内订立的，中介公司无权依照代理协议的约定主张中介费或要求违约赔偿。
【基本案情】：
丁某欲捆绑出售两套房屋，遂与某中介公司签订了《独家代理委托协议》，约定代理期限3个月，中介公司向丁某支付1500元保证金，还约定：房屋售价363万元；中介公司按出售条件促成房屋买卖合同签订的，丁某需支付中介费；代理期内买方按出售条件签订《购房要约发出委托书》书面同意购买涉案房屋，丁某需返还保证金；因丁某单方面违约导致涉案房屋未能通过该中介公司成交，丁某需返还保证金并按照支付报酬：①买方签订《购房要约发出委托书》书面同意购买涉案房屋的，支付标准为出售价格的3%；②其他情形下则为50%。代理期间内，该中介公司与买方李某签订了《购房要约发出委托书》；期限届满后，该中介公司未促成丁某与李某签订房屋买卖合同。该中介公司以买卖合同未签订的原因在于出卖人丁某为由，要求丁某返还保证金1500元并支付出售价格3%的赔偿款。
【裁判结果】：
一审法院认为：该中介公司未促成房屋买卖合同的签订，中介公司通知丁某签约的当天并未告知李某当天需签订买卖合同，代理期限最后一天既未告知李某当天需签订买卖合同，也并未向丁某披露捆绑出售另一套房是李某弟弟购买，李某弟弟当天也未到场。涉案房屋能否成交应基于买卖双方的意思自治与协商一致，房屋售价虽属买卖合同的重要因素，但付款方式、付款时间等因素也可能影响买卖合同的签订，该中介公司主张买卖合同无法签订的责任归属于丁某，依据不足。考虑到该中介公司带李某查看房屋并收取了1000元定金、签订了《购房要约发出委托书》，取得了初步成果，一审法院判令丁某退还保证金并酌情判令丁某支付5000元作为补偿。判后，中介公司提起了上诉。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【典型意义】：
《独家代理委托协议》通常是出卖人与中介公司约定仅由该公司负责出售房屋的协议，此类协议的签订需慎重考量，特别是应对代理期限、双方的权利义务、违约责任分担等内容作出明确约定，否则容易产生争议。因房屋买卖合同的缔结与否，取决于出卖人与买受人能否协商一致，属于交易双方意思自治的范围，中介公司无权强制买卖双方缔结交易。若买卖双方在代理期限内并未签订买卖合同，则无权主张出卖人支付中介费，但中介公司为合同的订立作出了一定努力并取得了协议约定的初步成果的，可以要求委托人支付必要的费用予以补偿。如果双方在独家代理协议中约定了违约责任，而合同未订立的原因并非委托人违约所致，中介公司亦无权主张违约损失赔偿。
十八、重庆三中院：房屋买卖合同纠纷典型案例（2023年12月05日）
143、重庆市某房地产公司诉张某、秦某商品房买卖合同纠纷案
【典型意义】：
支付购房款系购房人的主要合同义务。房屋买卖合同中关于购房人因个人原因未能办理按揭贷款时应以其他方式补足房款的约定虽系格式条款，但并不具备无效情形，对购房人具有约束力。本案中，购房人因自身原因未能办理银行按揭贷款，人民法院支持了开发商按照合同约定要求购房人支付购房款并承担违约责任的请求。本案提示购房人，银行按揭贷款虽系购房人支付购房款的常见方式，但在选择以按揭贷款方式支付购房款时，应当充分评估自身财务和信用状况，预估房地产金融政策风险，合理安排资金筹措计划，防止因自身原因未能办理按揭贷款时陷入违约状况，避免产生不必要的法律风险。
【基本案情】：
2021年2月28日，重庆市某房地产公司与张某、秦某签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：张某、秦某以547821元的价格购买案涉商品房，张某、秦某于2021年3月28日前支付按揭款38万元；如因自身原因未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额，张某、秦某应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或者其他方式支付，否则应支付违约金。此后，张某、秦某支付购房首付款，但因自身原因导致未能通过按揭银行贷款审批。张某、秦某以案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》关于按揭贷款的条款系无效格式条款、其无违约行为且房价降幅较大等为由，拒绝支付剩余购房款及违约金，重庆市某房地产公司遂诉至法院。
【裁判结果】：
重庆市第三中级人民法院经审理认为，案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》虽采用格式条款订立，但重庆市某房地产公司已依法履行了提示、说明义务，其内容不存在法定无效、不合理免除或者减轻重庆市某房地产公司责任、排除或者不合理限制张某、秦某主要权利及加重张某、秦某责任的情形，合法有效。张某、秦某因自身原因未能通过银行按揭贷款审批，且未在合同约定的期限内以现金或者其他方式支付购房余款的行为已构成违约，应承担违约责任。遂判令张某、秦某支付购房余款及违约金。
144、管某与重庆某置业管理有限公司、唐某房屋买卖合同纠纷案
【典型意义】：
近年来，丰都立足生态涵养发展区的定位，大力发展旅游避暑经济，各旅游度假区避暑房产业蓬勃发展，且备受游客青睐。但因设计、交房和退款等问题引发的纠纷也较为突出。本案中，案涉房屋系位于南天湖景区内的避暑房，管某基于对景区避暑房的钟爱与开发公司签订房屋买卖合同，且依约履行合同义务，然而公司擅自退回购房定金及房款，不仅构成违约有违诚信，也扰乱了避暑房市场秩序。人民法院依法判决公司承担违约责任，保护了购房游客的合法权益，规范了旅游避暑经济消费市场秩序，对于护航长江三峡库区旅游胜地高标准建设具有重要意义。
【基本案情】：
2022年8月27日，重庆某置业管理有限公司（以下简称置业公司）与管某签订《房屋买卖合同》，约定管某购买置业公司位于重庆市丰都县南天湖景区内避暑房一套，同时约定房屋价格、付款方式及时间、违约责任等内容。合同签订后，管某先后按照合同约定向置业公司交纳了购房定金3万元及购房款2万元。2022年8月31日，置业公司以双方未就案涉房屋侧花园的使用达成一致为由，通过银行转账将5万元退回给管某。管某遂诉至人民法院，请求被告支付违约金。另查明，案涉房屋登记权利人为唐某，其为置业公司法定代表人，并将案涉房屋委托置业公司对外销售。
【裁判结果】：
重庆市丰都县人民法院经审理认为，首先，合同签订后，管某按约交付了定金和部分购房款，但置业公司在未征得管某同意的情况下擅自将已收取的购房定金和购房款退回，其行为应视为不同意继续履行合同，已构成违约，管某亦不同意继续履行案涉合同，故案涉合同应视为已经解除。其次，因置业公司违约导致合同解除，管某请求适用定金罚则要求置业公司双倍返还定金的主张成立，因合同中明确约定购房定金为3万元，故定金双倍返还的范围为3万元。最后，因置业公司在庭审中表示愿意承担案涉合同产生的相关法律责任，故其应与唐某承担向管某连带返还定金的责任。综上，判决唐某返还管某定金3万元，置业公司承担连带返还责任。
145、芦某与王某某、李某某房屋买卖合同纠纷案
【典型意义】：
诚实信用不仅是中华民族的传统美德，也是社会主义市场经济的重要基石，更是民法典的基本原则。在房屋买卖合同中，出卖人应当就房屋使用情况、是否涉及非正常死亡事件进行如实披露。本案中，出卖人隐瞒了房屋曾发生非正常死亡这一重要事实，严重影响买受人就案涉房屋的买卖意愿和价值判断。人民法院依法支持买受人的解除房屋买卖合同请求，不仅切实保障房屋买受人的合法权益，也有助于教育房屋出卖人诚实守信，同时有效引导房地产诚信经营，推动房地产行业形成公平、诚信、有序的市场秩序。
【基本案情】：
2021年7月9日，李某某与王某某共同将位于南川区西城街道办事处金佛大道某房屋售卖给芦某，双方并签订《房屋买卖合同》。合同签订后，芦某随即支付房款30000元，后于2021年7月19日再次支付房款640000元。2021年7月19日，案涉房屋权属登记由李某某、王某某变更至芦某名下。芦某另行向重庆某公司支付中介佣金6700元。另查明，2019年9月3日18时许，涪陵公安局民警报警称其追捕逃犯，需当地警方协助。南川区公安局便派人出警核实，民警在赶往现场的途中，接到指挥中心指令称该逃犯从案涉房屋楼上坠下，要求赶往现场处置。后公安机关告知李某某、王某某其子从案涉房屋阳台处坠下导致死亡。李某某、王某某未将公安机关披露的上述事实告知芦某。芦某起诉要求解除房屋买卖合同并退还购房款。
【裁判结果】：
重庆市第三中级人民法院经审理认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。在房屋买卖交易过程中，卖房人应如实披露房屋的实际情况。虽然发生非正常死亡事件客观上未就房屋的实际使用功能产生影响，但该情况会严重影响买受人就案涉房屋的买卖意愿和价值判断。故房屋是否涉及非正常死亡事件是影响房屋买卖合同订立的重大事项。本案中，李某某、王某某之子在躲避抓捕中不慎从案涉房屋坠亡。在此情形下，李某某、王某某作为房屋出卖人应秉持诚信原则，在出卖案涉房屋时就该事实予以披露，但其未向买房人芦某如实披露。故芦某主张撤销案涉房屋买卖合同，依法予以支持。遂判决，撤销房屋买卖合同，李某某、王某某返还芦某购房款及赔偿佣金损失，芦某将房屋返还给李某某、王某某并协助办理过户登记。
146、王某与重庆某地产公司房屋买卖合同纠纷案
【典型意义】：
本案清晰查明了双方意思表示及其变化、综合分析了合同解除的各项要件、综合审查了守约方购房人趋利避害的合同内行为。在武隆旅游“三次创业”的背景下，通过判决以案释法、以案释理，合法、有效地保护了旅游地产购房人、守约方当事人的利益，给旅游地产购房人、投资人吃下定心丸，惩戒了不诚信的违约行为，彰显了人民法院维护公平正义、服务经济发展大局的坚定决心。
【基本案情】：
2021年11月18日，原告王某与被告重庆某地产公司签订《商品房买卖合同》，约定重庆某地产公司将其开发的位于仙女山上某度假房以二十八万余元的价格售卖给王某。合同签订后，王某在合同约定的时间内全款支付了购房款及其他相关费用。合同约定，王某交齐购房款及其他费用后，重庆某地产公司应当于2021年11月24日前，将房屋交付王某使用，若逾期交房，逾期90天内由重庆某地产公司赔付日万分之一违约金，逾期超90天，王某有单方解除权，合同解除后，王某有权请求退还全部购房款并请求赔付日万分之一违约金。截至2021年12月15日，重庆某地产公司未向王某交付该房屋，王某于当日向重庆某地产公司寄送退房申请书，请求退还该房屋的购房款及其他费用，明确表示放弃房屋购买，重庆某地产公司未予回应。2022年2月22日，王某委托律师按照合同约定的联系地址向重庆某地产公司寄送通知函，函件中又要求重庆某地产公司交付房屋并赔偿违约金，重庆某地产公司拒收了该函件。2022年3月17日，王某向法院起诉，请求判决重庆某地产公司交付房屋、办理过户并赔偿违约金。庭审过程中，重庆某地产公司认可了王某的退房申请，王某坚持要履行合同。
【裁判结果】：
重庆市武隆区人民法院经审理认为，从解约条款看，因王某申请退房时，重庆某地产公司交房逾期尚未达90日，此时王某不具有合同约定的单方解除权，无法通过通知方式解除合同；从协议解除来看，地产公司收到退房申请后，并未回复王某，以达成合同解除的合意，也并未以退还房款的事实行为作出协议解除合同的意思表示。从法定解除来看，该房屋所有权无争议，房屋上无其他权利负担，合同目的并非不能实现，且双方当事人并未举示证据证明该合同具有法定解除情形。综上，该合同有效且未被解除，遂判决重庆某地产公司向王某交付房屋、办理过户并赔偿违约金。一审判决后，重庆某地产公司上诉，但未在法定期间缴纳上诉费，重庆市第三中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
147、陈某、周某与赫某、武隆某房产经纪公司房屋买卖合同纠纷案
【典型意义】：
二手房买卖经常面临房屋存在按揭贷款未清偿，二手房购房者无法及时取得房产证的情形，往往给二手房购房者带来不便和损失，二手房的出售者要对此进行赔偿。在中介机构提供居间服务促成签订房屋买卖合同的情况下，中介机构应根据约定和法律规定承担相应的责任。从而能更好的保护二手房购房者的合法权益。本案同时也提醒广大二手房的出售者、购房者及中介机构应谨慎交易，诚信履行合同义务。
【基本案情】：
2017年，被告赫某从开发商处以58万余元的价格购买了位于武隆城区的房屋一套，约定付款方式为首付加按揭。赫某向第三人武隆某银行贷款购买了房屋，并办理了买卖合同备案登记及抵押登记。2018年，原告周某、陈某通过被告武隆某房产经纪公司居间服务，与赫某签订了《房屋买卖合同》，约定周某、陈某向赫某购买前述房屋，成交价为735000元，在收付款项后若因种种原因无法完成交易，违约方应按照成交价的15%支付违约金，因违约产生的一切费用由违约方承担。该合同补充约定：“因此房产证未下来无法过户，买方又是现金交易，故银行贷款由卖方还清本息，待开发商证下来一个月内，卖方无条件还清取证过户给买方，由武隆某房产经纪公司担保兑现合同。”嗣后，周某、陈某向赫某支付了购房款699999元，余下35000元在办理过户时支付。2019年初，赫某向陈某、周某交付了房屋，陈某、周某进行了装修入住。2019年底，以赫某为产权人的房屋产权证办理完毕，但因赫某一直未偿还按揭贷款，陈某、周某未能取得房屋产权证书。2020年，陈某、周某诉至法院，请求解除《房屋买卖合同》，由赫某、武隆某房产经纪公司连带退还购房款700000元及利息，连带支付违约金105000元、律师费10000元。
【裁判结果】：
重庆市武隆区人民法院经审理认为，赫某已取得95%以上的购房款却未依约用于偿还银行贷款致使陈某、周某无法取得房屋产权，属于恶意违约，应当承担给陈某、周某造成的损失，陈某、周某有权按照约定的标准主张违约金。武隆某房产经纪公司“担保兑现合同”，是对合同中约定的“卖方取证过户”的债务提供担保，陈某、周某在保证期间内向武隆某房产经纪公司主张权利，故武隆某房产经纪公司应对赫某的债务承担连带保证责任。然而“取证过户”属于专属性债务，不能由他人代为履行。保证人不能代为履行的，应当对债权人因此造成的损失，承担赔偿责任。故武隆某房产经纪公司应当对赫某的前述债务承担连带支付责任。陈某、周某关于解除合同、退还房款的诉讼请求不能成立，不予支持。
【案例来源】：重庆市第三中级人民法院2023年12月05日发布房屋买卖合同纠纷典型案例
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