最高院：买房人付全款后开发商破产，破产管理人是否有权解合同？|买房人|付全款|债权|商品房买卖合同|开发商|最高院|破产管理人

作者：周军律师.

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全款买房后却遭遇开发商破产，是购房者最揪心的维权困境：一边是毕生积蓄付清房款，盼着收房办证；一边是开发商进入破产程序，破产管理人动辄主张解除合同、收回房屋。

那么，买房人付全款后开发商破产，破产管理人是否有权解合同？

最高院在《北京英嘉房地产开发有限公司等诉杨飞物权确认纠纷案》中明确：

管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。买房人支付了案涉房屋的全部款项，破产管理人无解除权，而应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助买房人办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给买房人。

最高院认为，

首先，本案所涉房屋为住宅商品房，杨飞通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。

其次，根据《企业破产法》、《适用企业破产法规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而如上所述，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。

再次，根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，杨飞已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，英嘉公司破产管理人并无解除权。

最后，在杨飞主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，英嘉公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故英嘉公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助杨飞办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给杨飞。

周军律师提醒，买房人付全款后开发商破产，破产管理人原则上无权解除购房合同。全款购房者无需因开发商破产陷入恐慌，只需攥紧全款付款凭证，依法提出异议、主张优先权，通过法律途径坚决维权，就能守住房屋权益，避免钱房两空。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。