来源：法治日报

法治日报全媒体记者 吴良艺 《广西法治日报》记者 林东婷 通讯员 甘芳

随着经济的发展，广西壮族自治区南宁市青秀区的城镇化率持续提升，目前已达94.8％，城镇人口达109.11万人。伴随城镇化率的提升，物业服务质量成为群众关注的热点，化解物业服务纠纷成为当前民生领域面临的难点问题。

南宁市青秀区人民法院结合物业服务纠纷的审理特点及审判经验，创新特色工作法，打造“现场勘察＋司法建议、诉前调解＋诉调对接、以案说法＋普法宣传、门诊庭审＋要素审判”的工作模式，推动物业矛盾纠纷公平高效化解，取得了明显成效。2022年1月至2024年11月，青秀区法院累计受理物业服务纠纷案件2859件，审结2342件，结案率达81.92％，调撤率达47.61％。

专业调解促和谐

“这么多业主不缴物业费，怎么做好服务？”某物业服务公司经理说。

某物业服务公司因45户业主拖欠物业费，将业主诉至青秀区法院。

青秀区法院立案庭诉调对接中心收到起诉材料后仔细查看，发现该类案件权利义务关系明确、事实清楚、诉讼标的较小，于是启动诉前调解程序，委派特邀调解组织开展诉前调解工作。

调解员接受委派后到业主家中，面对面沟通、到小区实地走访，了解当事人诉求、小区设施设备、卫生保洁、秩序管理等情况，并结合实际推动纠纷就地解决。

“引入专业化特邀调解组织，不仅能节约时间和成本，将多元解纷服务送到群众家门口，还能在实现物业纠纷批量化解的同时，强化纠纷源头预防。”青秀区法院立案庭庭长谭妤说。

青秀区法院不断发挥诉前调解作用，针对物业服务企业提起诉讼的批量系列案件开展委派调解工作，结合案件材料以及与业主沟通，在人民法院调解平台上进行线上调解。对于希望进行线下调解的业主，青秀区法院则进行“面对面”沟通、“背对背”调解。经过疏导及释法说理，诉前调解成功率达70.6％。

2024年11月，青秀区法院受理某物业公司诉45名业主物业服务合同纠纷，通过委派调解组织进行二次调解，促成双方达成和解协议，物业服务公司撤回起诉案件29件，调撤率达64.4％。

青秀区法院加强诉调对接，将调解工作贯穿诉讼全过程，即使案件进入诉讼阶段，特邀调解组织仍积极联系当事人开展调解工作，精准地把握物业服务企业与业主矛盾纠纷的关键点和导火索，推动矛盾纠纷的实质性化解。

特色审判提质效

近年来，青秀区法院持续推行“门诊庭审＋要素式审判”，针对物业服务纠纷案件，加大小额诉讼适用率，实现简案快审再提速，审判质效再提升。

2023年，因南宁市某化工厂拖欠多年物业服务费8万余元，引发了一批物业服务合同纠纷，物业服务公司将该工厂诉至法院。

“要素式审判能让法官更准确把握案件的关键点。”在开庭审理前，承办法官已确定这批案件的争议事实要素。庭审中，承办法官重点审理案件的争议事实要素。庭审结束后，法官即时撰写要素式判决书，并在第一时间送达双方当事人。该批案件从立案到审结用时30天。

根据当事人诉前填写的事实要素表，通过聚焦争议事实、固定争议要素，承办法官可直接了解双方的矛盾，就矛盾开展要素式审判工作，极大地提高了审判效率，助力化解物业矛盾纠纷案件跑出“加速度”。

青秀区法院开展“门诊式”庭审，针对同一小区的物业服务纠纷案件，实现集中排期、集中审理。同时，积极发挥示范性诉讼引领作用，通过“审理一件、解决一片”的方式有效化解纠纷。2023年至今，青秀区法院速裁团队共完成示范性诉讼案件8批次。其中53名业主起诉物业服务公司不当得利的一批纠纷，通过先行立案受理1件案件后，再以示范性诉讼方式处理余下的52件案件。最后，这批案件均通过小额诉讼程序快速审结。

重心向前谋长效

如何才能让物业纠纷止于未发？青秀区法院转变工作思路，从“解问题”到“找问题”。

2023年10月，青秀区法院向南宁市物业管理行业协会发出司法建议书，针对物业服务企业履行义务以及物业服务企业与业主之间沟通不畅等问题提出相关司法建议。

“感谢法院的建议，我们将进一步完善判后涉诉小区物业服务企业的服务措施，提升物业服务质量。”2023年11月，物业服务企业和物业行业协会在回复法院建议时表示。

通过梳理案情，青秀区法院分析纠纷成因，总结物业服务纠纷审判经验，整理物业服务纠纷案件的特点及典型案件处理意见，提出贯彻落实建议与具体举措。

“案件办完了，但风险依然存在，如何更好地从源头上化解群众生活起居‘烦心事’，我们一直在摸索。”青秀区法院立案庭速裁团队负责人范俪说。

2024年4月9日，一场别开生面的公益培训拉开帷幕。青秀区法院对近400名企业管理人员、项目管理人员、客服人员开展培训。培训之余，法官针对业主安装充电桩协助配合义务、房屋权属变更的物业费缴纳责任等问题进行答疑解惑。

一场培训，一次收获。“这次培训就像一场及时雨，解开了我很多疑惑，也有很强的指导性。”参与培训的某物业服务公司负责人王先生表示。

近年来，青秀区法院定期向物业服务企业开展法律公益培训，结合审判实践中的具体案例进行讲解，引导物业服务企业依法履职、依法服务、依法维权。

青秀区法院还坚持“抓前端、治未病”理念，定期开展“法治宣传＋以案释法”进小区宣讲活动，提升物业企业服务理念和居民的法律意识。

物业问题关乎千家万户。青秀区法院将继续践行为群众办实事的理念，延伸司法职能，健全完善物业纠纷全流程化解机制，为人民群众安居乐业提供更为便捷、高效、优质的司法保障与服务。