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《2024年天府前湾回顾与展望》
2024年，成都市场变化多端，多年的紧箍咒限购全面取消，首套房认定放宽，降息通道继续下行，LPR一降再降，公积金政策几番优化，以旧换新阶段性优惠面世，年底税收政策从天而降。一系列的政策变化，搅动着人们的神经，不在漩涡中激流勇进，就在漩涡中随波逐流。天地不仁，以万物为刍狗。天府前湾自然不能置之度外而独善其身，真可谓是抽刀断水水更流。一年时间，稍纵即逝，天府前湾已三岁有余，再回首，初心依旧，看未来，始终如一。今年繁忙，实访激减，依照惯例，稍作回顾，以作留念。
一、土拍
今年天府前湾无一土拍，不管是有意为之还是无心之作，都没能掀起一点风浪。明年拟出让的78亩、88亩是否会给向来土拍吃亏的天府前湾带来好运呢？咱们拭目以待。话说回来，土拍好不必然等于销售好，也不必然等同于板块趋好。究竟花落谁家，还得看多空博弈。
二、交通
今年天府前湾交通最大的亮点是夔州大道的全线通车与地铁6号线青岛路站的开启运营。
3月31日，作为串联天府新区的交通“大动脉”和经济“大动脉”之一，随着夔州大道（锦翰路至沈阳路段）建成开放交通，夔州大道全线建成通车！夔州大道的投入使用，使原来的高饭店村特色徽式民居建筑彻底成为怀念。破旧迎新，旧时代过去，新时代到来。
6号线青岛路站于4月8日正式开启运营服务。6号线成为唯一一条贯穿天府大道东侧、串联主城区高新区天府新区的南北地铁线路。为方便市民出行，天府公交同步开行线路T212路并启用青岛路巴士换乘站。已交付的项目业主，多依赖地铁6号线，可惜人流量不足，无法支撑共享单车的大量投放。
道路建设方面，万安南105路、宁安东路（遂州路—通州路）、香炉东巷、龙天东街等相继开工建设；万福寺路（茂业路—青岛路东段）、茂成路、万安南99路 （茂成路——利州大道）、宁安路（遂州路-通州路）等仍在施工中，茂业路、宁安路、宁安东路、金安西路、麦香街、万福寺路等部分路段开放通车，使天府前湾的道路网进一步细化，极大地方便了周边居民。
相信2025年底，前湾道路基本成一张密网，届时可以到达前湾的各个角落。
三、项目
前湾项目不少，却缺乏标杆性大型开发商，整个板块提升乏力，内驱动力不足，外部吸附能力偏弱。
专为法务岛量身定制的54亩保障性住房年初发布招标公告，年底已修至七八层高，是否能够成为专有人才的栖居首选。一批住宅项目陆续交房，如万科星耀天府、龙湖九里、奥园麓语One、天府麓湾、保利璟园、天府合印、中海湖光玖里、天府麓里等，让空旷的前湾大工地多了几分人气。这其中值得称赞的是，中海湖光玖里交房堪称神速。
要说哪个项目的交房最让人翘首以盼，那自然是非万安安置房四期（桥元丽景）莫属。安置房一二三期长期霸榜前湾热力图，是前湾人气聚集地。在经历了长达一年多的延迟交房后，这个月，桥元丽景项目终于收到通知现场看房，2995套房屋将在2025年1月份交付到拆迁户手中，羡慕中带着嫉妒的种子就这样生根发芽了。如果2025年大部分拆迁户能够顺利入住，楼下的商业一条街红火起来，那么前湾的人气必将有不小的提升。要说烟火气，还得看安置小区。
在建的住宅项目如建发璞云、龙湖天府晴川、融城启元、盛世名邸、盛世锦都、天投公园翠屿等，有快速清盘的，有磨洋工的，有高开低走的，不一而足。据传天府前湾品质天花板的中海云嫚源境，一波三折，在经历了股权变更、停g风波后复工大干快上，已成为片区的佼佼者，一时风头无两，中海在前湾是有一席之地的。
已交房的项目，龙湖九里元旦喜迎收房，佳兆业麓山壹号过程艰难结果喜人，合能枫丹铂麓几番周折终有消息，高端改善万科星耀天府差强人意，奥园麓语One喜忧参半，天府麓湾不愧是中海之手，保利璟园中规中矩，天府合印上演饥饿营销之降价促销反转剧情。基本很难听到没有发生过维的事。这几年的新房，很可能是质量最差，维最多，居住体验最差的。是市场使然，是简配漏配所致，是利益最大化使然，更是某些原因导致。
无商业，不前湾，可往往事与愿违。眼看天府大悦城、天府和悦广场如火如荼的发展，招商花园城在一片骂声中开业，天府前湾没有一处像样的商业体，也只好“蜀中无大将廖化作先锋”，焕然一新的天府万科里、桥元丽景一条街，能入各位的法眼吗？有比没有强，权当心中的慰藉。
四、医院
天府前湾的两大医院，一个是肿瘤集中营，一个是双流二医院的进化。怎么看，都不是那个三甲医院的味道。
自2023年12月21日开诊以来，四川省肿瘤医院天府院区与武侯院区通过公交、地铁、自驾、免费院区循环交通车等多种方式进一步强化互通。7月份，天府院区又新增开诊胸部肿瘤内科一病区和腹部肿瘤内科病区。今年上半年去过一次天府院区，人是真的少，不知道下半年如何。
2023年12月29日，天府新区人民医院迁建项目正式开工，今年的变化可圈可点，只是要到2027年才建设完成，这时间属实有点长。不过最让人诟病的是天府新区人民医院的医疗水平，去过医院就诊的多有不佳的体验与感受，新建的医院能否内外兼修，有质的提升呢？
五、教育
教育一直是天府前湾甚至天府新区的软肋。尽管区域在卓力打造“香山”K12组团学校计划，包括香山中学（去年9月开校）、香山小学（已开校）和香山幼儿园（规划中）。但是该校的特殊招生方式无法让大多数人共享资源，即便是可以入读，也会因为距离过远及交通不便而打退堂鼓。
多校划片的诟病从来没有停止过。不平衡的教育资源让片区内的居民苦不堪言又极度渴求。哪怕是天府四中香山校区/法务岛校区的选址也一度成为前湾人民热议的话题，而这样的事在锦江生态带根本不叫新闻，好在最终拟选址遂州路以东，青岛路以南，算是给甚嚣尘上的选址传闻划上了句号。从进展来说，完全意想不到。从刚开始的已纳入2024年城建计划，到千篇一律的回复，再到如今的不声不响，就连天投投资的天府四中鹿溪校区都悄咪咪地修的差不多了，天府四中香山校区依旧八字不见一撇。学校是民生工程，为何实际情况如此糟糕呢？
前湾居民对学校的渴望达到了极点，同时又成了失望的源头，一些居民已搬离了前湾。红豆中小学多年来毫无动静，天府合印旁的中小学规划虽然未变，只是待到建成时，恐怕如今的孩童都到了生儿育女的时候了。中和新川的学区已有动作，天府新区的多校划片会有改变吗？适龄儿童迫切的上学需求与较少的有质量保障的能就近入读的公立学校供给不足成为当前最尖锐的矛盾。随着出生率的下降，高峰期入学潮过后，还有修建学校的必要吗？时间节点把握不好，无学可读终将逝去，有校无人大概率将上演。
六、公园
公园城市无公园，那就是名不副实。天府前湾没有湖，也是一大遗憾。当法治公园的湖降格为公园的时候，人们的失望溢于言表，其实湖根本就是从来没有的事，只是人们心目中的遐想而已。
公园的落地也并非一蹴而就。从最初的规划，到如今的成为现实，几经易稿，几经波折。好在2024年自带祥瑞，先是作为令前湾人民都汗颜的吹哨人——公园城市理想实验室在公号发布消息，法务岛片区将规划打造一个面积约46.8万平方米的法务岛绿廊，形成“一环 三区 多脉”的整体格局。此消息一出，前湾人民一片哗然，对于前湾无湖的质疑与公园尽快动工的期盼声交织在一起。3月中下旬，天府发布重磅发文，坐实了该消息，人们期待的法治公园200亩樱花园、60亩海棠特色园、40亩银杏特色园到底是来了。虽迟但到，在这一刻显得弥足珍贵。
5月份，中央法务区碳汇提升项目二期施工、监理招标公告发布，终止招标后又重新招标。紧接着，一期也发布招标公告。根据招标公告文件，法治公园包括天府左岸、天府右岸、天府前湾以及法务岛生态绿廊岛链。至此，法治公园设计方案终于尘埃落定，后续一二期项目相继动工，虽然二期存在崖墓，但是肉眼可见的施工进度较快，公园雏形已现，廊桥、观景台、水沟等已隐约可寻。“待到春来时，你在花中笑”也许很快会成为现实。我在前湾看花海，前湾欢迎各位远道而来的朋友！
相较而言，属于天投集团负责的北部组团碳汇综合提升项目(天府森林带）目前还处于初步设计阶段，待相关设计工作完成并通过必要的审批流程，建设工作将正式展开。有关方面预计项目将于2025年启动。2025年有希望开工吗？根据四川天府新区骑行绿道环线项目建设“一线双环多片”骑行示范线公布结果，天府前湾成为郊外环线区。沈阳路东段的天府森林带可是环线主线路，法治公园即将建成，天府森林带还会远吗？
七、法务岛
新年伊始，成都市中级人民法院天府中央法务区审判法庭项目开工，和夔州大道另一侧的省高院审判法庭项目遥相呼应，是岛上最为璀璨夺目的双子星。经过一年多的建设，高院外观已完全呈现，中院楼层日渐攀升，今后必将成为法之重器。
紧接着，天府公园城市建设公众号发布消息称：天府新区再添一处文化“新地标”——天府新区综合档案馆。虽然偏安一隅，作为省级一类档案馆，天府新区档案馆共享空间，共筑梦想，将综合档案馆、城建档案馆、公共图书馆三馆合一，只是一年多了，档案馆仍然销声匿迹，迟迟不见动工的迹象。
今年法务岛最大的事件，当属3月底有关领导前往法务岛视察工作，从而促进了相关工作的推动落地。这充分说明，很多工作的落地是与领导的高度重视密切相关的。
14号地块法创大厦是青岛路TOD商业综合体的领航员，也是法务岛的地标性建筑，已经挂了部分玻璃幕墙，灯带闪烁，犹如夜幕中的巨星。
“一带一路”进出口商品集散中心（四川）总部项目68亩清理地表后先后发布打围施工询价公告、四川丝路港建设开发有限责任公司地质勘察服务采购公告以及项目招标公告，现场早已打围，这类项目，手续繁多，2025年要是能开工都算是吉上吉。
高饭店村李家大院的迁建，加速了片区建设的脚步。而去年搬迁的天府新区法院（四川自贸区法院），举行了执行服务中心揭牌仪式，在全市率先建立一站式执行服务中心。三大法务机构并没有选址于青岛路TOD核心位置，似乎多少有点遗憾。
法务岛上的其他商业地块，在目前的大环境下，很难快速地出让，更别说形成TOD建筑群了。
好在今年成都市国土空间总体规划与
四川天府新区直管区国土空间总体规划相继公布，明确了天府新中心（包括天府商务区和兴隆湖片区），其中天府总部商务区优化形成了24.19平方公里的核心区+法务岛“一区一岛”空间格局。这和天府中央法务区的规划大体一致。
法务岛定位“一心”，以公共法律服务为核心，兼具配套服务功能，总面积1.33平方公里，最终形成“一点（即最高人民法院五巡成都审判点）、六院（省高院、市中院、成渝金融法院、天府新区法院、成铁一院、二院）、八庭（成都金融法庭、成都互联网法庭、成都知识产权法庭、成都国际商事法庭、成都破产法庭、四川大熊猫国家公园生态法庭、四川高院少年审判庭、成都环境资源法庭）”的司法审判体系。法务岛的确立成为定局。
八、关注度
天府前湾历来不受重视，连后起之秀都算不上。这两年楼市不振，天府前湾反而因为项目总价可控，单价较低，又正好契合了地缘性客户需求，越来越受到各方人士的关注。dy上的博主常常现场直播，爱好人士的航拍也屡屡呈现大片，天府中央法务区的逐步推进也在一定程度上吸引人们的注意力。
从另一方面来说，天府前湾之所以引人瞩目，应当归功于个别开发商的降价大甩卖。此举让前湾声名远扬的同时打破了价值底线，可谓是连环暴击。
先是5月份万安北海伦堡玖悦府1.4万起精装特价房，后有6月份天府前湾融城启元1.5万起127平套三精装房，还有天府合印业主因降价引起的围堵冲突，近日融城启元又被传传单价1.8w买2T2精装小高层元旦开抢，一街之隔的龙湖天府晴川贵了一大截却早已清盘，还有源源不断的工抵房，无不将市场下行期各方角色演绎的淋漓尽致。是均值回归还是众望所归，把答案留给时间吧！
如果说前湾的上限受制于成片的安置房、低总价的刚需人群、落后的教育配套、渺无希望的大型商业体等，那么航空大世界的阑尾注定会成为前湾发展的绊脚石。一天不解决，就像一个楔子直插前湾的心底。
九、结论
絮絮叨叨了一大堆，天府前湾较之去年肉眼可见的变化明显。尽管又过了一年，我仍然维持去年的观点：
「道路2025年底基本成网，住宅人口大量导入最快2026-2028年，2025年法务岛初具雏形，2027—28年形成规模，2030年逐渐起势。法务岛的发展就是前湾的发展。」
天府前湾多艰难，两大法务闪光芒；
法治公园是点睛，助力板块创辉煌。
不管未来如何，也要眼中有光芒，心中有希望。2025年，你我他，大家一起奋进吧！
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