在开发商行业工作多年，常常感受到大家对于产品创新的重视。然而，开发商的产品创新究竟从何而来？应该怎样思考开发商的产品创新，我想说说我个人的一点儿观点。
一、创新来源于对规则边界的深刻理解
住宅开发商这个行业，实际上被高度管制的。容积率、覆盖率、日照等等，各种规则都在制约具体的建筑方案，甚至对于规则的理解，也是以审批部门的意见为准的。在这个前提下，开发商的创新，往往就对规则边界的理解密不可分。理解的越透彻，越能把方案卡着边界做，相当于为自己的创新提供了足够的空间。
虽然似乎审批部门的规则理解理论上可以来回沟通，但是在高地价环境下，开发商拿地后，与规划部门的沟通次数越少，方案反复越少，越节省时间，项目推进就越高效。开发商通常的选择是适应规则，而不是挑战规则。
这种情况下，创新比拼的就是对规则边界的深刻理解，重大创新往往出现于规则和制度有重大变化的时候，规则的变化成为产品创新的主要驱动力。举几个例子，封闭阳台面积是否计入容积率，计入多少？架空层、停车楼是否计算容积率等等等等。规划建筑细则对产品设计有直接而深远的影响，每次规则更新，市场在研究新规则的过程中，总会涌现一批“创新产品”。
近年来热议的第四代住宅，难道是因为客户需求而生的吗？显然是规划部门对阳台露台面积认定尺度的变化推动了设计调整。建设部推动的“好房子”运动能否成功，还是要看这些竞赛方案能否影响规划规则的变化，导致对现有不合理的规则有所突破。
同样，最近取消公摊面积的呼吁也会有此影响。虽然有人认为这是“换汤不换药”的游戏，但事实上，当取消公摊后，竞争的变化，确实会促使开发商优化公共配套面积，尽量减少不必要的空间浪费。很显然的反向例子就是当年的限价商品房，得房率都出奇的低。
二、创新不是创造，更多是选择
从学习香港的经验构筑行业开始，我们的开发商的商业模式就是一种典型的整合模式，设计有设计事务所，建造有建造商，建筑设计、施工、材料采购等环节几乎全部依赖外包。因为这种整合模式，使得开发商高效且灵活，但伴随的弱点是开发商并不具备针对任何单一环节的规模效应，开发商更接近于一个平台。因此，开发商的创新，本质上更是一种选择与整合。
在供应链中，材料供应商和设计服务商因为单一专注，往往更容易形成传统意义上的技术创新，例如开发新型材料、改进建筑技术或创造科技智能化方案等等。
开发商的创新，在于敏锐捕捉供应商的创新方向，善加选择，将其整合进自己的产品体系。选择哪些创新元素，哪些创新可行可持续？如何进行合理组合，使其既满足客户需求，又控制开发成本？如何利用好这些资源的创造力？最终完成一整个成功的被市场接受的创新产品，这才是对开发商的创新能力的终极考验。
三、创新门槛较低，容易被抄袭
创新并不是这个行业的必选项，高地价带来的对产品的低容错率，即使追求创新的开发商在大多数情况下也只敢做微创新，真正颠覆性的产品设计并不多见。很多开发商对产品选择的都是跟随策略，由此带来这个行业中抄袭盛行。一旦某个产品被证明成功，它便会迅速被市场复制，从产品设计到风格意向，抄袭-快速落地是很多发展商的核心能力。
这个行业抄袭也相对比较容易，一是整合的商业模式决定合作伙伴的非排他性；二是本身好产品也要面对市场展示，开发商需要在营销中充分展示创新卖点，而快周转的开发模式则进一步加速了产品扩散。
创新难度好大，是因为市场验证太难了，有真实市场验证的好产品弥足珍贵，迅速就会成为大家学习的榜样。这种情况下追求创新似乎是个性价比低的选择。但某种意义上，被抄袭也是这个行业的一种“同行评议”。被广泛抄袭简直就是行业自发给你颁发的产品大奖，从侧面反映了产品的巨大成功。坚持创新的发展商，最后就变成市场创新趋势的引领者，天然享有创新带来的溢价红利。（可能不多）
四、市场反馈容易，用户反馈难获得
创新也需要反馈，也要有自己的PDCA循环，但是开发商的创新面临一个独特的挑战，那就是预售制度带来的用户反馈滞后问题。
由于预售制度，住宅产品从客户购买到实际入住需要较长时间，开发商很难及时从购买的顾客手中获得用户对产品的真实体验反馈。许多创新产品市场热销，取得很好的市场反馈，但是实际上并未获得用户反馈的真正验证。这一滞后性使得开发商难以像其他消费行业那样，根据正在销售产品的用户意见进行迭代优化。
开发商能参考的用户反馈，往往已经是来自几代之前的老产品。在这种环境中准确把握客户需求，就不能仅仅是简单听取客户对产品优缺点的直接反馈，更是捕捉客户的生活状态，洞察客户对生活，对住宅产品的真正需求。就需要研究人员具备更多的想象力和更深刻的洞察力。
多说一句，看到AI的发展，游戏行业可能有翻天覆地的变化，未来也有可能利用这种模式，先做出深刻的客户描摹，模仿出更拟真的虚拟人物，同时把产品预先建好放进元宇宙，调快时间，用AI人在里面长期生活，跟踪虚拟人生活轨迹，可能未来能拿到更准确更迅速的产品改进意见，我们再把完美产品落到真实世界去。
来源：newway，本文已获授权，对原作者表示感谢。
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