百强房企持续重仓一二线城市，其中一线城市销售额占比较上年增加4.5个百分点至33.1%，一二线城市业绩贡献合计占比达86.5%
标点财经、投资时间网研究员 董琳
2024年，国内房地产市场继续处于低位调整期。前三季度，新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度，得益于9月末连续的新政利好，四季度房企销售呈“翘尾”回升。
日前，中指研究院、克而瑞研究中心等机构相继发布2024年房企销售业绩TOP100榜单。从企业表现来看，2024年百强房企累计销售额同比下降三成，拿地金额较上年降幅也接近三成。同时，城市间分化加剧。百强房企全年持续重仓一二线城市，其中一线城市销售额占比较上年增加4.5个百分点至33.1%，一二线城市业绩贡献合计占比达86.5%。
华泰证券预计，随着1月传统淡季的来临，短期房地产量价表现仍将偏弱。在确认市场筑底之前，该机构更看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企。同时，业绩具备韧性、现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。
TOP10房企“大洗牌”
中指研究院数据显示，2024年1—12月，百强房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%，降幅较上月缩窄2.3个百分点。
从近年来的千亿房企数量变化来看，继2020年和2021年达到43家后，2022年千亿房企的数量降至20家，此后在2023年继续减少至16家。2024年，千亿房企数量再减5家至11家。同时，百亿房企也较2023年减少30家至86家，基本回到2016年水平。
其中，TOP3房企从2023年的“保万海”格局，变为2024年的“保海绿”新格局。据中指研究院发布的《2024年中国房地产企业销售业绩排行榜》，保利发展稳居行业第一，全年实现销售额3230亿元；中海地产（0688.HK）和绿城中国（3900.HK）分列榜单第二、三位，分别实现销售额3106亿元和2768.5亿元。万科（000002.SZ）则由2023年的第二位滑落至第五位，年度销售额为2446.8亿元。
从TOP10房企来看，华润置地（1109.HK）和招商蛇口（001979.SZ）位次较上年没有变动，分别为第四和第六。变化较大的是碧桂园（2007.HK），该公司从2023年的第七位，降至第十六位，销售额为604.8亿元。2024年，替补碧桂园位置的是建发房产（1908.HK），其销售额为1335.1亿元。此外，越秀地产（0123.HK）、滨江集团（002244.SZ）和华发股份（600325.SH）此次均为首次入榜，分别以1147亿元、1116.3亿元、1054.4亿元的销售额排名第八至十位。而龙湖集团（0960.HK）则以1007.7亿元的销售额排在第十一位，较上年下滑两个位次。
销售乏力下，百强房企的门槛也一降再降，各梯队门槛值均创下近年来新低。据克而瑞研究中心发布的房企销售榜单，2024年TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低39.3%至979.6亿元；TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低30%和34.1%至265.6亿元和154.8亿元；TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低31.6%至75.5亿元。
值得关注的是，与过去不同，房企正将产品迭代的重点放在改善型产品上，推出更多大面积、高品质的中高端产品。据克而瑞研究中心数据，2024年主力110—140平方米产品市场份额保持稳定，与上一年相比没有变化，面积更大的产品，即140—180平方米和180平方米以上产品成交占比同期分别增加1.1个百分点和0.6个百分点。
房企投资力度持续收缩
2024年，市场复苏节奏缓慢，多数房企拿地规模和力度都处于较低水平，同时，央国企及部分民营房企拿地仍保持一定投资规模。
中指研究院发布的《2024年全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，全年百强房企拿地总额为9280亿元，同比下降29.7%，相较1—11月降幅收窄1.8个百分点。
另外，克而瑞研究中心数据显示，截至2024年末，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强总和分别为22062亿元、10729亿元和10566万平方米，同比降幅分别为31%、31%和21%，降幅较2023年末持续增大。
从新增货值来看，中海地产、华润置地和保利发展位列前三。2024年，中海地产以1777亿元新增货值占据榜单第一，华润置地以1665亿元新增货值位列第二，保利发展新增货值规模为1293亿元，位列第三。同时，上述三家房企的权益新增货值也均超过千亿元，分别达到1577亿元、1175亿元和1188亿元。
在拿地企业方面，央国企及地方国资依然是土地市场主力。据中指研究院数据，2024年22城累计拿地金额中，央国企占比为46%，地方国资占比为32%，两者合计达78%，较2023年提升3个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳等城市央国企占比均在八成左右，土拍情绪偏弱的城市地方国资占比较高，如无锡、沈阳、南京、福州、长春等城市地方国资占比均超五成。
标点财经、投资时间网研究员注意到，与上年相比，2024年百强房企的投资表现更加谨慎，即使是投资相对积极的头部国央企，投资力度也表现为下滑且同比降幅大部分在20%以上。克而瑞研究中心数据显示，在拿地金额TOP100中，央、国企拿地金额同比分别下降36%和21%，占百强金额的比重分别下降3个百分点和2个百分点，至40%和19%。
同时，在市场下行周期中，房企投资聚焦高能级城市已成为行业共识。
2024年，中指研究院监测的20家百亿元代表房企的一二线城市业绩贡献合计占比达86.5%，其中，一线城市销售额占比较上年增加4.5个百分点至33.1%；二线城市销售额占比下降3.6个百分点，但占比仍达到53.4%。年内，北京有三宗超过百亿成交额的土拍，广州则有一宗超百亿的土拍，深圳至少有一宗超百亿，多个新一线城市均有多宗土拍成交额突破20亿元。
展望2025年，中指研究院认为，新开工下降将继续制约建筑工程投资修复，土地成交缩量或导致土地购置费继续低位运行。在中性情形下，该机构预计2025年房地产开发投资额同比下降8.7%。克而瑞研究中心预测，在销售端仍未实现大面积、普遍性止跌回稳的情况下，2025年企业投资侧仍不会有明显的起色，整体依然以谨慎、分化为主旋律。
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