原标题：82万元的公共收益变成28万元？徐州一小区业主质疑物业
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近日，
徐州云龙区南郊中茵城
业主孙先生反映，
为他们小区服务的
苏州易亚物业管理有限公司徐州分公司
（以下简称：苏州易亚物业）
竟然依照《苏州市住宅区物业管理条例》，
对代管的82万元公共收益进行审计，
审计报告显示公共收益仅为28万元。
苏州易亚物业表示，
若业委会不确认该审计报告的结果，
剩余的公共收益将不支付。
具体情况，
一起来了解下吧！
01
业委会：审计报告多项不合理
苏州易亚物业依照《苏州市住宅区物业管理条例》对徐州的小区进行审计，这显然不合理。
”此外，业委会对该审计报告中的多处内容也提出质疑：
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物业公司先扣除公共收益30%用作补贴物业费，剩余的70%，
如小区电梯维修、疏通商业楼西侧河水管道、监控设备采买等事项，以及近8年来公共收益账目所有的合同、发票等原始凭证未向业委会提供；
业委会成员多数认为，如果物业公司确实亏损，可以将公共收益30%用作补贴物业费，剩余的70%要全部支付给业委会，属于全体业主共有；
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尹先生表示：“小区维修和维保，属于物业费支付的应当物业公司支付，如果不属于物业费的支付范畴，物业公司应当优先申请使用维修基金，不该动用公共收益。”截至发稿，
审计报告中提到的28万元公共收益，物业公司在去年10月25日向业委会移交了10万元，但剩余的18万元仍未移交。
02
苏州易亚物业：
30%公共收益就是给物业公司的
审计报告为何只审计了3年6个月的公共收益？
苏州易亚物业服务期间盈亏如何？
82万元的公共收益为何变成28万元？
苏州易亚物业徐州区域负责人杨秋余介绍：“南郊中茵城前期整体物业服务合同，分住宅和商业两部分，
物业缴费率商业部分100%，住宅部分76%，整体93%，单算住宅部分是亏损的，放在一起计算不亏损。”
“按照‘条例’30%公共收益是给我们物业公司的。”杨秋余补充说，业委会若要求审计8年的公共收益，物业公司会再次进行审计，但何时审计出来，时间无法确保。
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云龙区房产服务中心物业科科长高安梅：
物业公司要遵循《徐州市住宅物业管理条例》
“按照民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”对此，云龙区房产服务中心物业科科长高安梅表示，
经徐州市物业管理行业协会测算，“合理成本”大约在30%。
高安梅认为，苏州易亚物业在徐州服务就要遵循《徐州市住宅物业管理条例》，业委会质疑账目和现有余额移交没有必然关系，物业公司该移交就移交。在使用公共收益对小区进行维修前，要广泛征求全体业主的意见。
03
徐州市物业招投标专家王宇：
前期物业服务合同约定模糊
“利用公共收益还是物业费进行小区维修，需参照合同约定。”徐州市物业招投标专家王宇介绍，电梯维修一般情况下不使用物业费。王宇指出，从审计报告上来看，电梯维修类为主要支出，河道疏通约1.3万元，监控设备采买约1.5万元。物业合同约定的模糊，污水管网疏通的费用合同没有约定谁来支付，监控系统需定期巡查，但对于设备损坏需要维修更换，这笔费用并没有约定谁来支付。
“此外，该物业公司提供的公示工作凭证照片无水印日期，很难确认公示的周期是多久。”王宇说。
04
徐州市物业管理行业协会：
疏通河水管道费用从物业费支付
有无相关条例规定30%的公共收益需支付给物业公司？徐州市物业管理行业协会秘书长刘峰介绍，原《江苏省物业管理条例》第三十三条确实有相关规定：“经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修资金，但合同另有约定的除外。”但自2018年修正后便没有了这项条例，目前暂无相关条例规定30%的公共收益需支付给物业公司。
刘峰认为，小区内的河道疏通费用，包括疏通采购的工具等费用属于物业费支出的范畴，采买小区使用的监控设备，可以从公共收益支出。
05
律师：
扣除合理成本不是“包干制”
江苏时佳恒律师事务所吕美亮律师认为，物业公司若无相应依据能够证明公共收益的30%需支付给物业公司，依据“在扣除合理成本之后，属于业主共有”的原则，若物业公司用作公共收益部分的企业成本达到了30%，应当给予扣除；若达不到30%，则需要按照实际的合理成本进行扣除，扣除合理成本不是“包干制”，考虑到每个小区的情况不一致，原则上不建议统一按照30%一刀切，应当以实际成本为准。
“建议业主向物业公司索要合理成本的构成，或物业公司主动进行公示，账目实报实销。”吕美亮律师认为，如果再次审计，新的审计报告应当依据《徐州市住宅物业管理条例》。
关于此事，记者将持续关注，及时跟踪报道。
记者 段立誉
美编 魏雅蒙 校对 珵智
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