2024年上海供应R4项目34个，同比下降15%，这些项目可向市场提供房源43090间，同比下降4.1%。截至2024年末，已供应R4项目93个，总房源109211间，占全市在营房源29.6%，R4新建项目成为上海租赁市场当之无愧的压舱石。
分区域来看，浦东、闵行和青浦是供应的主力军，合计占比达到了总量的78%。值得注意的是，尽管青浦区仅供应了3个项目，但其中华为西岑公寓项目体量较大，近6000套，显著提升了该区的供应占比。值得一提的是，华为西岑公寓主要为企业自用，因此其运营难度和拓客难度相对较低，本次测评未将其纳入。
从租金表现来看，年内新入市的R4项目主要集中在3000-5000元/月的租金段，占比最高。其次是3000元/月以内的租金段，占比为29%。5000元/月以上的项目数量也占据了一定比例，达到了30%。
结合全部集中式公寓的整体情况来看，R4项目的分布与集中式公寓的分布高度一致，均呈现出明显的板块聚集趋势，集中式公寓在营规模较大的板块，R4项目运营难度也更大。
以浦江镇为例，该板块在营的集中式公寓数量超过了2.5万套，这种供应扎堆的现象给运营商带来了更大的运营压力，同时也对企业的运营实力提出了更高的考验。评判企业运营实力的一个最直观的指标就是项目运营效能。
2024年上海租赁市场有两个值得关注的现象。
第一个是产业导向的定制化租赁住房。以华为为例，为了满足其在青浦练秋湖研发中心大量员工的居住需求，华为进行了配套设施建设，包括租赁住房。从企业自身发展的角度来看，这有助于吸引和留住人才，提高员工的工作满意度。从供应产品的角度来看，西岑公寓不仅美观实用、设备齐全，而且可拎包入住，社区配套也比较完善。这种高品质的租赁房源进入市场，有望提升整个区域租赁市场的品质标准，促使其他房东和租赁企业提升自身房源的质量和服务水平，以增强竞争力。有利于推动租赁市场的整体升级。
第二个现象是，一些颇具运营难度的项目，在合作运营模式下取得了意料之外的好成绩。典型项目之一是地产城方仁恒派世博璟尚社区。该项目由于租金总价较高并且体量较大，在开业初期运营情况并不被看好。事实上，在运营方的努力下，仅用8个月就完成了爬坡期，超出了市场预期。另一个典型项目是临港投控宸寓·科秀绿园社区。尽管该项目的产品力和社区氛围都不错，但地理位置相对偏僻，且入住门槛较高，需满足人才公寓和保障性租赁住房的双重审核条件，因此在入市前同样不被看好。运营方进场后，通过提供高效细致的服务，赢得了良好的租户口碑。和租户年龄相当的年轻管家团队组织了多个社群活动，有效提升了客户粘性。在运营方的持续努力下，该项目最终取得了令人满意的运营成果。
这两个项目都是运营方和业主共同努力取得好成绩的例子，明天我们将会发布上海租赁住房轻资产系列榜单，敬请关注。
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