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自2021年二季度开始，宁波楼市向下调整，已经持续了差不多快4年了。在这过程中，许多人都感受到了房价巨大的跌幅，但这4年楼市到底是怎么走过来的，并没有一个全貌的感受。
今天老司机就借用一张图——2021-2024二手房成交量走势图 ，来与各位共同回顾一下这轮下跌的走势，顺便和它做个道别。
是的，我认为是和下跌说再见的时候了，虽然楼市什么时候进入新一轮复苏，我们还不确定。
先看图，下图是《宁波楼市报道》依据宁波房产交易中心的数据绘制而成，体现的是宁波市六区二手房的月度成交量。
看到这张图的第一感受是什么？
老司机的第一感受居然是趋势线缓慢上移，这肯定与我们的体感完全相反，对于绝大部分人来说，我们的感觉是：
楼市一年比一年差。
为什么会有这种差异？得从头说起。
这张图的起点是2021年4月，二手房成交7077套，这是非常高的一个数据，此后再也没有突破过，这个高起点，为后面的暴跌埋下了伏笔。
起点越高，势能越大，跌幅可能也就越大。
从2021年4月到2021年10月，这6个月时间，宁波二手房成交量呈现出“瀑布”般下跌——从超过7000套，暴跌到1000套出头，跌幅高达80%。
这一轮暴跌为后面3年的行情奠定了基调——成交量如此巨大且长时间的下跌，必然会带来房价的巨幅且长时间的调整。
可以说，我们现在看到的、房价的巨大跌幅，都是这一轮暴跌导致的，虽然中间有过反弹（2023年、2024年），但反弹最终夭折，楼市再次回到暴跌的余震之中，这些老司机留到后面再讲。
暴跌带来的直接反应，整个市场都懵了。于是我们看到2021年下半年，以及整个2022年，行情都处于极度低迷之中，成交量在1000-3000套之间反复震荡，行业事实上陷入休克。
当然，2022年也有特殊情况，此起彼伏的口罩情况，一定程度上影响到了成交。
在懵了差不多一年之后，到2022年底，借着口罩结束的契机，市场开始酝酿反弹。
2023年2月，网签量突破4000套，到了3月更是高达6768套，距离2021年4月的高点，仿佛近在咫尺。
于是市场重新开始乐观起来，老司机清晰的记得很多楼盘收回了优惠，甚至废掉了分销，一些房东开始惜售、涨价。
但翻转来得非常快，到了3月下旬，成交已经出现明显滑坡，4月开始再次跳水，然后一路向下跌到6月，成交量再次回到3000套以下。
什么原因？
一个重要的原因是，虽然2021-2022经历了巨幅的调整，但楼市并没有有效出清，无论是新盘供应还是二手房挂牌，都在高位。
就房价来说，到2023年初，平均跌幅也不到20%，新盘甚至没怎么跌。
所以，在这个阶段说下跌已经结束，其实是比较牵强的，除非当时有形之手大力出奇迹，比如再搞一拨大拆迁，可能会托住这个市场。
另一个重要原因，是人们逐渐发现，虽然口罩没了，但经济也回不去了，特别是中小企业、个体户、自由职业者，猛然发现生意少了好多。
口罩时期，大家都把希望寄托在解除，所以还有信心，真正的绝望其实是在解除之后。
2023年3月-2023年8月的第二次暴跌，跌幅高达70%，持续差不多也是半年，这轮下跌再次酝酿了房价大幅下跌的走势。
在成交量暴跌之后，从2023年10开始，宁波房价再次出现大幅度下跌，跌幅超过2021-2022年，许多房东真正的感受到了肉疼。
2024年3月开始，宁波二手房成交量再次反弹到4000套左右，并在6月冲到了5714套，这也是本来调整以来的第三高。
但很遗憾，没有超过前高6768套。
发现了吗？从7077套，到6768套，再到5714套，反弹的高点是在逐渐降低的，这意味着反弹的动能在减弱，调整并没有结束。
2024年初这轮反弹，是救市政策和房价下跌的综合结果：2023年下半年开始，救市政策陆续出台，废除了限购、限价、限贷，后面陆续出台了各种补贴措施；另一方面，房价大幅下降，也激发了部分需求入场。
相比2023年初的反弹，2024年的反弹更贴近市场本质，而不是由情绪推动。但最终还是再次夭折了，6月创出年内新高后，7月迅速回落到3000套附近，并且一直持续到9月。
这是本轮行情的第三次下跌，持续3个月时间，下跌幅度接近50%。时间和跌幅不及前两次下跌，但对市场信心的打击极大。
再而衰三而竭，此次下跌对于房价的杀伤力，甚至超过了前两轮，很多房子这期间跌幅超过20%。
在老司机看来，2024年夏天房价的下跌，有点像绞肉机，血肉模糊，惨不忍睹。
然后，就到了我们熟悉的9.26行情了，此后的故事大家刚刚亲身经历，老司机也写过不少文章，再次就不赘述了。
总结一下，本次楼市调整，一共经历了3次大幅下跌，分别是2021年4月-10月；2023年3月-8月；2024年6月-9月。下跌幅度每次都很大，但绝对跌幅在逐渐减小，后面两次下跌都是反弹夭折的结果，可视为第一次大跌的余震。
伴随着成交量的三次大跌，房价也出现了三轮大跌，并且跌幅一次比一次大，到2024年9月，创下了本轮下跌的房价最低点。
幸运的是，9.26新政来了，成交再次回到4000套上方，并且在12月达到6251套，超过前高5700套，也是2021年下跌以来，首次出现反弹超前高的情况。
这是个好消息，但是还不够，楼市还需要稳定在4000套以上一段时间。除去春节影响很大的1月和2月，2025年3月开始的行情，至关重要。
老司机是有信心的，各位怎么看？
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