龙华网红【中建鹏宸云筑】，摇号开盘的背后有哪些隐患？
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房子没有绝对意义上的好与坏，只有适合与否；
英瑞倡导理性思考，拒绝跟风。
继【深业颐樾府】6栋拿证以后，墨迹三个多月的【中建鹏宸云筑】终于不甘示弱，拿了预售！
作为多次被其他开发商背刺举报的龙华卷盘，【中建鹏宸云筑】这次的实得面积有了些许调整，但是整体依然有诚意！
中式园林的设计，也获得了很多群体的青睐，包括英瑞本人也比较欣赏这样的设计风格，如果不是已经扎根南山多年，都会有想要尝试一下这样的产品的冲动！
回到项目，先放一张价格表：
中建鹏宸云筑
【中建鹏宸云筑】
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这次的价格，基本在预期里，然后折扣还未释放，估计有惊喜！
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不仅可以提供优于其他渠道的额外优惠，还会有选房攻略，实景VR，逐层景观模拟，日照模拟，物业费赠送等额外福利给到大家
英瑞的第一套房就是买在周边，对周边环境可谓非常了解了！
虽然属于龙华坂田交界位置，但是目前地铁、学校、商业都是一应俱全！
并且周边未来依旧有商业、学校的规划
片区整体物价不高，整体宜居度不错，通勤福田甚至南山都是相对方便的！
从设计图可以看出，项目共分为东西两个地块建设，中间规划一条市政路，采用点阵式布局，10栋高层塔楼围合组成，南向可看民治水库景观（可能夹缝看景观，有深国际华南数字谷写字楼的遮挡）。
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这样高赠送的产品，对周边的二手房来说，可以说是一个比较大的利空，未来会将周边的价格内卷得非常厉害，
但是这样的产品，依旧会有未知的隐患存在，结论在最后，请往下看：
目录：
一、优缺点分析
二、项目小结
三、基础数据
四、户型介绍
五、实景情况
六、项目对比
（新房、二手、预计租金）
七、周边配套
part.1 优缺点分析
优点：
1、纯住宅，没有保障房、无人才房、无安居房，纯居住小区
2、使用建筑设计新规，户型使用率高，91平做四房两卫
3、整体定价不高，相对周边新盘和二手都有性价比
4、中式园林设计，比较稀缺，居住品质有提升
不足：
1、片区发展周期较长，周边的一些房子已经开始老旧，片区之前没有系统规划，很大呈现高大上的面貌！
2、城中村和工业区较多，道路较为拥堵，目前有货车来往的噪音和灰尘影响
3、高层2梯6户设计，为了使用率牺牲梯户比，居住体验感不会太好
4、未来持续有供应，房子稀缺性减弱
part.3 户型介绍
【中建鹏宸云筑】分2个地块开发，
共由10栋总高32-47F的住宅组成。
共分3期开发建设，
本次将首推的是3栋/5栋住宅，总共368套，面积有79㎡的3房2厅2卫，89-99-119㎡的4房2卫户型。
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81㎡3房2卫
经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.4米开间，动静分区，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.9米/2.7米/2.5米的宽度，主卧+1个次卧270°飘窗，U型厨房，卫生间三段式分离，得房率约95.8%（包含赠送），西南或东南朝向。
91㎡3房2卫可改四房
经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，动静分区，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.95米/2.85米/2.8米的宽度，主卧+1个次卧270°飘窗，U型厨房，卫生间三段式分离，得房率约91%（包含赠送），西南或东南朝向。
105㎡4房2卫
横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅5.9米开间，4个卧室分别做到了4米/3.1米/2.875米/2.45米的宽度，主卧+1个次卧270°飘窗，客厅连接次卧出5.7米长大阳台，U型厨房，得房率约97%（包含赠送），阳台主朝西南或东南向。
124㎡4房2卫
横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅6.35米开间，4个卧室分别做到了4米/3.5米/3米/2.7米的宽度，主卧+1个次卧270°飘窗，另有1个收纳间，客厅连接次卧出6.3米长大阳台，L型厨房，得房率约98.6%（包含赠送），阳台主朝西南或东南向。
【中建鹏宸云筑】
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part.4 实景情况
▲一镜到底：
英瑞择房记
英瑞择房记
英瑞择房记
▲实景照片：
从设计图可以看出
项目共分为东西两个地块建设，中间规划一条市政路
采用点阵式布局，10栋超高层塔楼围合组成，南向可看民治水库景观。
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01.新房对比
和【中建鹏宸云筑】成为竞品的新房有：
【龙岸君粼】、【超核紫云府】、【中洲迎玺】
02.二手房对比（下面二手项目包含最新成交价和租金情况）
和【中建鹏宸云筑】成为竞品的二手房有：
【春华四季园】、【万科四季花城二期】、【龙岸花园】
【中建鹏宸云筑】
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【春华四季园】
卖房成交价：
107平5房约522万元，（2024年9月）
142平5房约881万元。（2024年6月）
租房：
97平4房7000-8500元，
140平5房9000-10000元。
【万科四季花城二期】
卖房成交价：
85平3房约364万元，（2024年11月）
103平3房约406万元。（2024年10月）
租房：
98平4房6000-6500元，
125平4房7000-7500元。
【龙岸花园】
卖房成交价：
124平4房约708万元。（2024年10月）
租房：
124平4房9000-10000元。
温馨提示：以上的新房、二手房项目【英瑞择房记】均有房源，感兴趣的朋友可以私信。
part.6 项目对比
交通：
交通：
地铁：项目距离10号线南坑站约700米，距离光雅站约850米。周边还有5号线民治站，6号线白石龙站，及规划中的22号线，地铁通勤便利。
陆路：去【五和大道】、【布龙路】、【梅观高速】等城市道路都比较方便，但上下班高峰期通常堵塞严重。
区块价值：
距离福田中心区，华为总部基地 相对比较近，算是一个距离合格的睡城位置
▲华南数字超级总部基地效果图，图源CUBE立方设计
商业：
周边有华南实验学校，【8号仓奥特莱斯】、【星河cocopark】、【上河坊购物乐园】、【星河COCO City（民治店）】、【龙华印象汇】、【天虹商场】等
生态人文：
项目附近就是【银湖山】，临近【民治水库】
教育：项目附近多所幼儿园，周边还有【华南实验学校】，【行知实验小学】、【万科双语学校】等（具体学位以公布为准）。华南实验学校是一所九年一贯制公立学校。
医疗：【深圳市第二人民医院】 、【新华医院（三甲）】、【深圳第二儿童医院（三甲）】
part.7 英瑞小结
【中建鹏宸云筑】适合人群：（400万以上，2-6口人，福田中心区、车公庙、北站、坂田上班，刚需）
从自住角度：
片区整体密度不高，园林相对较大，并且是中式设计风格，有设计感，未来品质会有所提升！
属于纯住宅，户型实用率高，80平起步就做三房两卫，强于周边同档次产品！并且单价较低，自住性价比整体不错，结合价格来看，整体适合400-600万这个价格段的群体！
旁边的商业综合体【8号仓】，常年各种打折和奥特莱斯款，适合现在经济下行的悲催中产，餐饮也比较接地气，整体物价不高，居住性价比强于红山一带！
如果追求品质，希望旁边至少是【壹方城】这样定位中高的商业的话，这个项目大概率不是最优选择！
从投资角度：
结合可能开的价格和使用率来计算，有一定的安全垫！
但是就地段来说，是弱于北站红山片区的，未来的潜力，一定是低于那边的；
再结合片区的供应量来看，未来基本以自住为主，有投资需求的群体，需要降低预期！
如果各位看完英瑞的文章，还是拿不准自己的情况，到底适不适合买【中建鹏宸云筑】也欢迎私信英瑞交流
目前在这个市场，要不就是买到真正超跌的笋盘，要不就是买到还有下行风险的盘！
不同的选择，未来差距将千差万别！
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