董藩/文
经济学家凯恩斯曾言：经济运行的规律不在于单一的变量，而在于变量间的互动与联动。所以，认识数据背后的成因与关联，是看透形势、研究对策的基本前提。财政部最新统计数据表明：2024年1至10月，土地和房地产相关税收数据呈现出复杂的市场生态——契税与土地增值税明显下降，而房产税、耕地占用税和城镇土地使用税却同比大幅增长。这些严重的背离数据，映射出市场冷暖与财政政策调节力交织而成的一幅经济画卷的轮廓。
两税种收入下降：交易疲软与开发放缓的双重反映
2023年，在土地和房地产相关税收中，契税完成5910亿元，同比增长2%，市场已呈现出疲态。而2024年1至10月，契税收入为4273亿元，同比下降12.2%。承接前势，房地产交易量的下滑趋势已经清晰、明显地表现出来。
契税是以房地产交易额为基础征收的税种，其波动往往揭示购房需求的冷暖。近年来，在政策调控与经济环境的共同作用下，房地产市场进入了媒体和大众所说的“去泡沫化”的调整期。2024年以来，虽然救市政策不断推出，但市场交易总体上更趋阴冷，显示出与以往不同的“背离”迹象。
房地产需求的萎缩，深刻反映出目前经济社会的大背景：首先，经济增速的放缓，使得居民收入增长放缓，消费和投资意愿下降，这直接抑制了购房需求；其次，人口结构的变化，特别是老龄化的加速和出生率的持续走低，直接导致了刚性需求的减少；再次，此前限购、限贷等政策持续收紧，挤压了改善性需求和投资性需求，这对目前的市场产生了惯性冲击；最后，房价涨幅放缓甚至下跌，投资属性被削弱，购房者观望情绪加重，市场预期转弱。
在“三道红线”政策的实施背景下，开发商负债规模受限，导致扩张能力进一步减弱。而市场的震荡、销售的低迷也使大部分开发商陷入困境，暂时丧失了拿地能力，或因为销售前景不把握而不敢拿地。这导致自2021年土地出让收入达到8.7万亿元峰值后就开始下滑。2023年、2024年的土地市场延续了这一态势，其中2023年土地增值税为5294亿元，同比下降16.6%；而2024年1-10月，土地增值税仅为4347亿元，同比再次下降8.3%。由于这一税种主要依赖于土地或房地产交易中的溢价部分，其下降印证了土地开发与交易活动的明显疲软。
三税种收入上涨：存量资源的挖掘与土地利用的调整
与契税和土地增值税不同的是，大家意外看到了房产税、耕地占用税和城镇土地使用税的上涨，而且幅度较高，这很令人困惑。
2024年1至10月，房产税完成3953亿元，同比增长18.6%，显示出存量房市场税收贡献的显著增加。房产税作为持有环节税种，其增长通常意味着房地产持有规模的扩大或税率的提高。
理论上，房产税适用于所有类型的房产，但实际上除了经营性房屋和处于改革试点的重庆和上海的极少量住宅外，其他各类房产都处于免征状态。上海、重庆的住宅房产税从数额上看，几乎可以忽略不计。这样，房产税仍主要源自全国城市中经营性房产，而它们在面积上与去年同期相比，几乎未变，税率也没有调整。据此可推断：税额增长主要源于征管严格性的提高，一些漏洞被堵死了。这通常意味着业主的实际负担有所加重。
1至10月，全国耕地占用税为1136亿元，同比增长22.5%；土地使用税为2066亿元，同比增长10.3%。有人怀疑增长是因为征收标准提升所致，实际上，2024年，耕地占用税和城镇土地使用税的征收标准总体上没有提升。根据规定，这两种税收的调整需由地方政府在国家规定的幅度内制定，并经财政部批准。至今，未见明确的全国范围统一标准的上调。
这两种税收的增长，一是与2023年征税额的下降，从而2024年做比较的基数下降有关——2023年1-10月，全国耕地占用税仅为927亿元，同比下降14.9%。城镇土地使用税1873亿元，同比下降1.5%；二是与建设用地需求仍在增长有关。近年来，中国对耕地“红线”的保护力度显著增强，对新增建设用地审批和征税都更加严格。但部分地区的城市化进程仍在推进，特别是基础设施和新兴产业园区的建设需求，推动了耕地转为建设用地面积的增长；三是与严格征收有关。面对财政收入压力，地方政府普遍提高了对耕地占用税和土地使用税的征管力度。由于上一年度同期土地使用税下滑程度远低于耕地占用税，因此土地使用税增长的幅度也低于后者。
调整政策，改善预期，重建市场信心
通过对数据的简单分析可以看出，契税、土地增值税的下降反映了市场调整的压力，而房产税、耕地占用税和城镇土地使用税的上涨，只意味着存量资源管理的严格，以及在地方财政自救中，政府试图继续出让土地的努力，并不意味着土地和房地产市场状况的明显好转。
存量土地资源管理的改善及土地的继续出让，能成为提高相关税收的努力方向吗？难！一方面，这种努力的操作空间不大。这是因为，如果房地产的需求不能有明显的提升，开发与交易规模就难以提升；而鉴于房地产业在国民经济中的支柱产业、主导产业和先导产业地位，房地产市场若不能明显恢复，整体的经济增长就难有实质性改善，土地出让收入和房地产税收就都难有大规模的提升。另一方面，在市场不景气的背景下，民营开发商大多陷入困境。很多土地出让，其实是地方政府引导，由城建、城投等平台公司来完成的。由于这些公司都涉及到大量地方债，融资途径被堵死，下一步靠这些国企购买土地，缴纳土地出让金和各种税收，也没有多大的操作空间。
从产业关联、投资乘数和房地产市场的基本规律来看，要改变经济状况，必须恢复供需两端即开发商和居民家庭对市场的信心。亚当·斯密在《国富论》中就特别提到了“市场信心”的重要性——一旦市场失去了对资产的信心，其价值和流动性都会迅速下降。低迷的房地产市场不仅影响居民消费和投资信心，以及开发商拿地的勇气，还制约着地方政府财税能力的恢复，对严重依赖土地财政的地区尤甚。而且，若房价继续下滑，无疑会引发金融危机。
而信心的重建，的确是一项复杂、系统的工作，除了鼓励个体私营经济发展、促进就业、强化保障，以及落实已公布的救市政策外，最迫切的是要采取一些有力度的措施，真正能让市场止跌回稳，能减轻购房者和物业持有者的负担，并清除开发能力恢复的障碍，从而改变大家的预期。比如，应宣布大幅紧缩未来三年全国的土地供应计划，对一手房去化周期长的城市，三年内停止开发用地供应；比如，对因失业、降薪而财务紧张的按揭家庭允许五年内只还利息、不还本金；比如，明确宣布解除开发商IPO禁令；再比如，明确宣布取消一线城市的限购政策，以便让它们率先走出困境，并向二线城市传递信心。
采取强有力措施才可能止跌回稳，并改善经济状况
中国房地产与土地市场的税收变化，是经济周期调整与政策调控的直接反映。我们从中看到了市场疲态以及可能继续恶化的迹象。理论和实践都已证明：房地产业兴，则国民经济兴；房地产业衰，则国民经济衰。因此，必须尽快采取快速、有力的措施，改变预期，稳定市场。正如凯恩斯所言，“我们要做的，不是预测风暴，而是打造坚实的船只。”这不仅是房地产市场止跌回稳的需要，也是整个国民经济健康发展的前提。
（作者为北京师范大学政府管理学院教授）
责任编辑：刘锦平 主编：程凯
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