1月9日，针对市场关注的2025年到期债务问题，万科表态了：公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金。同时将通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。

据不完全统计， 2025年一季度，万科境内有4笔债券到期，合计未偿金额约90亿元；二季度境外将有2笔债券到期，未偿余额约人民币36亿元。

市场有疑问，所以万科不得不第一时间站出来发声，平息市场舆论。

No.1

万科压力有多大？

客观地说，万科压力还是非常大，市场担忧也是有一定依据的。

据公开数据，目前万科于一年以内到期的境内债务约326.45亿元。公开市场方面，2025年万科境内外累计债券到期债券共9只，总规模高达215.9亿元。

先看万科近两年的经营情况：

2024年3月28日，万科A（SZ000002，股价9.24元，市值1102.4亿元）发布2023年度业绩报告。

报告期内，万科实现营业收入4,657.4亿元，同比下降7.6%；实现归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%；每股基本盈利1.03元，同比下降47.3%；全面摊薄的净资产收益率为4.8%，较2022年下降4.5个百分点。

与此同时， 2024年前12个月，万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米，同比下降约26.6%；合同销售金额为2460.2亿元。2023年万科的销售金额则为3761.2亿元，同比下降约34.6%。

营业收入、利润方面：2024年前三季度，万科实现营业收入约为2198.95亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.4亿元，同比下降231.73%；期内公司经营活动产生的现金净流出48.48亿元，2023年同期为流入2.35亿元。（数据来源：21世纪经济报道）

由此可见，万科的销售面积和销售金额都在大幅下降，而且净利润方面出现了大幅亏损！

也从侧面证实了一点：仅依靠销售回款来够覆盖万科偿债资金，非常难！

所以，我们看到万科从去年开始，也加大了资产处置的力度。陆续处置了上海七宝万科广场50%股权，深圳湾超级总部基地地块、上海南翔印象城MEGA 48%股权等。仅2024年上半年，万科通过出售商业地产项目就回笼资金93.4亿元。（数据来源：21世纪经济报道）

No.2

万科的“瘦身计划”

‌其实，万科也在积极行动。为了应对自身和市场问题，2024年4月末，万科董事会主席郁亮提出万科“瘦身”计划。

（图源网络）

这一计划主要包括退出非主业业务、聚焦三大优势主业，并通过一系列措施降解风险、提升业务竞争力‌。

瘦身计划

具体来说，万科地产的瘦身计划分为几个关键阶段：

1、坚定“瘦身”，调整融资模式‌：万科首先明确了要退出的业务领域，即除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将清理和转让其他非主业的财务投资。同时，公司计划每年完成200亿元的大宗资产交易，以降解风险。此外，万科还主动完成了融资模式的转型，以更好地适应市场变化‌。

2、聚焦主业，做精业务‌：在瘦身的同时，万科更加聚焦主业，致力于成为行业产品标杆和服务标杆。公司全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，产品线建设更加成熟，管理更精细化，产品服务竞争力进一步提高‌。

‌3、土储结构优化与调整‌：作为瘦身计划的一部分，万科还进行了土储结构的优化与调整。公司出手了部分非核心资产，如深圳超级总部基地综合用地和上海部分非宅项目，同时加大了对一线城市及核心二线城市的土地储备力度。这种策略不仅有助于提升公司的资产质量，还能更好地满足市场需求‌。

尽管如此，万科当前确实遭遇了一些挑战，并已提出应对措施。

然而，市场反馈才是验证这些措施有效性的关键标准。

我们也将会继续跟进万科一季度的市场表现，关注我们！

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