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创意样板间实景图创意样板间实景图

对润府过去一年操盘经历及产品设计进行复盘总结后，这次华润置地在南大带来了全新的望雲项目。

地铁口，万象汇的超强商业，成片开发的优秀界面，华润置地的造城能力，卓越的产品力，700万级别上车外环内新房，这些标签基本就确定了会让望雲在南大继续热销。

望雲项目也是南大首个没有联动价的项目。

这次首开均价67729元/㎡，看到这次一房一价后，很明显定价还是很有诚意的，而且按照华润置地的操盘思路，未来大概率还是越开越贵。

所以一句话：首开这个批次，一定要上车，绝对是超级性价比的批次

让我们一起来解析一下这次望雲首开的一房一价表。

一、楼栋价格

本次首开楼栋是1幢的二单元和2幢整栋，两栋楼是23-25层的高层。

1幢全部都是165四房户型，也是整盘唯一一幢165户型楼幢，两个单元都是两梯两户设计。

本次推的是西侧的二单元，均价7.05万/㎡，总价1000万出头就可以上车这个超级改善户型，这个户型设计非常出彩，产品方面无论是梯户比还是精装标准都可以对标上海目前大量的10万+项目。

2幢是三梯五户设计，两个边套是133户型，中间三套是108户型，楼栋均价6.6万/㎡。

然后我们再看看分门牌号的价格，通过分门牌号价格我们可以比较清楚的看到这次定价充分考虑到了边套/中间套、户型本身差异、电梯使用效率、小区内部不利因素等影响因子。

1幢虽然都是165户型，但是边套户型的主卧可以270°采光，而且主卧套房三面全飘窗，并且有更好的景观资源。

中间套户型的主卧则是正常的南向采光，边套中间套均价相差3500元/㎡左右，总价差80万左右。

2幢两个133边套户型完全一样，但是西边套南侧是小区车行出入口道路，定价较东边套便宜了1000元/㎡左右。

2幢三个108中间套户型完全一样，但因为整栋楼是三梯五户，03室门前有单独一部电梯使用，其他户使用这部电梯都要经过连廊，大多数情况下还是会使用自己家门口的电梯，考虑到这个因素，03室单价比另外两套108平户型贵了1200-1700元/㎡。

从价格里应该看的很明显，几乎每栋楼的各类因素，华润置地都考虑到了。

二、分户型价格

本次中環置地中心·望云总共推出三个户型：

108㎡三房两卫、133㎡四房两卫、165㎡四房两卫。

我们来逐个看一下户型的均价和表现：

108㎡的3房2卫，小区的基础户型，舒适性的三房。

这个户型的纵深比普通的100㎡产品拉长了一些，从而达到每个空间都稍微大了一些，留出了非常方正的北侧书房空间，在布局和墙垛的位置都考虑到了未来可能需要的床与橱柜的摆放。

特别要注意的是，在这次户型的提升上最大的亮点是收纳的提升

比如S墙布局在市场上主流方案以外，做了一次迭代（注：部分108㎡户型结构可能不同），让整个户型的收纳空间利用度大了许多，特别是电视背景墙这一侧，可以完全做平一整面柜子，并且在冰箱旁边还增加了一个零食高柜。

另外在公卫的门后也增加了一面收纳，下面图中蓝色部分就是额外新增的区域。

第二个户型，133㎡的3+1房，王牌户型

这个户型基本就是设计到顶了。

一个户型里几乎全飘窗，额外赠送面积超多，而且主卧整个套房的采光面基本无死角了。

功能性上，可以作为一个超级大横厅使用，也可以自己隔开做一个单独的书房，这个户型预计会超级热门。

最后则是165㎡的4房产品

一个非常标准的飞机户型4房，全屋几乎没有浪费空间，全屋基本每一个面积都可以被使用。

这个户型有样板间，目前根据群友反馈，大家看完之后的感受都比看户型图的感受更好。

这个户型一个优势就是储物空间极多，可以看到客厅沙发背后，餐边柜部分，阳台，进门玄关等都做了特殊的凹角设计，未来业主可以根据自己的收纳需求在这些空间定制柜子。

另外就是同样的这次望雲的特色：全飘窗设计，几乎每个空间都做了飘窗来得到最大化的使用体验

这个户型总计有14㎡左右的飘窗面积，全上海都非常罕见

最后是整个户型的开窗面极大，再得益于外立面的大面积玻璃造型，让整体的采光效果也会非常突出。

而且这次这个165㎡还有一个彩蛋就是全小区的最大楼间距。

我画了一个示意图大家可以感受一下。

50米的超大楼间距，前面还有绿化和景观，哪怕低区也能看到非常舒服的视野。

这次开的3个户型基本都是在原有基础上的迭代重构，和外立面配合做到了更高的使用率。

三、最高最低价

三个户型的最低最高价比例都在84%左右，价差拉开了足够的幅度，根据楼层有不同的购买逻辑。

600万上车108三房两卫户型，800万可以买到133四房户型，1050万拿下飞机户型大四房，还是很有吸引力的。

看到这个表格后，我总结了一下在选择购买户型时我自己认为的优先级逻辑：

约700万预算，108㎡户型快速上车，无需纠结首开必买。

800+万左右预算，可以考虑加一点预算上车133㎡户型低楼层，133和108户型无论从舒适度还是户型本身设计上，还是有挺大差异的，而且楼栋在小区第一排，虽然南侧是润府项目高层，但考虑到50米大楼间距，以及超高的窗墙比，采光也不会有很大影响。

1000万及以上预算，冲165户型一步到位，会是一个可以住很久的户型。

总之，在现有定价下，能买到大的就优先买大的。

五、关于价格区间套数

不同总价区间的套数及占比非常清晰，三个户型占据相邻的几个总价段，不同户型总价段之间没有任何交叉。

还是建议较小户型的高预算段可以试着够一够更大户型的低区。

其中最实惠的就是108㎡去够一够133㎡的低区，居住体验的升级和长期价格绝对不是这个差价可以比的。

六、关于造城

这是我在文章里一直都在写的一点

中环置地中心作为2024年的年度销冠项目，能在一整年里保持热度，本身就体现了它的独特性和优秀的基础。

而这一切的基础，在所有人问我：「700万级买中环置地中心项目怎么样？」的时候，你都明确的知道这个项目未来的潜力到底有多大。

别的项目哪怕做好自己的房子，都只是在建造住宅。

而下面这个图上的所有重要部分，都是华润置地这次完全在一片空地上全新建造的。

这样的建造最后串联起了地铁交通，商业，办公，住宅，甚至是景观。

未来业主入住后，享受的不是要开车或者地铁出去找一个好的商业，而是在社区里就能轻松拥有这一切。

华润置地说要把这里的万象汇打造成北上海最具竞争力和先锋的购物中心，并且也已经发布了效果图，并开始施工了。

从效果图里可以看到整个商业会有大量的空间和外部链接，不是一个简单的盒子商业，而是立体的，有露台，有对外视野玻璃，有下沉广场，有空中走廊的综合体。

以华润置地的招商和运营能力，搭配现在实景看到的所有产品力的体现。

这就是中环置地中心项目业主未来真实可预期的生活。

七、总结

做完这个一房一价，发现望雲项目从拿地后的产品及户型定位，到这次首开的定价都非常清晰，三个户型的总价段相邻但不交叉，总价预算600-1300万预算客户全覆盖，可以满足各类客户的多样化购房需求。

大家相对低预算的同学可以买108㎡的三房户型，600万就能上车，别忘记这是一个中外环间、有地铁商业、全新界面、户型&装标优秀的项目。

如果预算高、家庭成员多可以选择133和165的四房户型，大面宽、主卧270°转角、全面飘窗化户型设计。

说完这些，回过头又看了一遍25年全市的新房地图，在浦西7万左右单价的项目里，目前我很难想到有比中环置地中心·望雲综合素质更优秀的新房了。

预祝大家都能选到自己合适的房源。

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