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上周行情

数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理

1. 上周公募REITs继续较大幅度上涨，中证REITs指数上涨+1.47%，中证REITs全收益指数上涨+1.83%。经营权类REITs上涨+0.87%，产权类REITs上涨+2.45%；

2.上周产业园REITs板块上涨+3.2%，涨幅居首，16只产业园REITs处和达高科小幅下跌外其余均上涨。涨幅最高的为张江产园+6.19%，涨幅较大的有中关村、成都高投、重庆两江、及东久新经济等，涨幅均超过4%；

3.上周公募REITs交易活跃度与前周相比差别不大，依然处在近期高位水平，平均日均换手率1.27%，周交易额35.27亿元。产业园REITs平均日均换手率1.562%，全周交易资金10亿元；

4.上周和达高科、津开科工、及广开产园交易活跃度大增，增幅超过100%。尤其和达高科上周三开始交易活跃度升高，整周平均日均换手率2.53%，周交易额7272万元，大幅高于以往表现，交易活跃背后或为看空资金获利了结，之前两周和达高科连续上涨，涨幅超10%，周五披露2024年下半年运营数据，同比环比均有下降；

5.1月8日张江产园发布临时运营公告，公告原因为2024年四季度资产出租率同比上升超过20%。具体情况为：张江产园基础设施项目2024年第4季度整体平均月末出租率89.58%，较2023年第4季度的69.11%，同比上升29.62%。其中，张润大厦项目2024年第4季度平均月末出租率91.26%，较2023年第4季度的59.23%，同比上升54.07%。张润大厦项目所属项目公司2024年第4季度的主营业务收入（未经审计）约为1,737万元，较2023年第4季度同比上升37.23%；

6.1月8日广开产园原始权益人发布公告，至2025年12月31日将增持基金份额不超过3000万元，增持前原始权益人及其同一控制下的关联方合计持有基金份额比例为35%。原始权益人承诺本次增持计划实施期间及增持计划实施期间届满后6个月内不会通过大宗交易、协议转让或竞价交易等方式进行减持。广开产园本轮上涨获益有限，目前仍跌破发行价，为今年新发产业园REITs中唯一跌破发行价者，希望通过此番增持以增强市场信心。

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深市产业园REITs披露2024年下

半年运营数据，部分资产承压加大

1月11日深交所4只产业园REITs发布2024年下半年运营数据公告，具体情况如下：

蛇口产园：2024年租金全面回升，出租率前升后降

出租率方面，2023年末时点出租率万海91.5%，万融95.6%，招光97.4%，2024年末时点出租率万海93.7%，万融89%，招光90.5%。其中万海前升后降，2024年10月末出租率一度攀升至97.41%，后回落。万融于2024年5月开始出租率攀升至94%以上，但8月开始回落。招光为厂房资产，出租率持续走低。

租金方面，平均月租金全年呈回升走势，除7、8月年中淡季租金小幅下降外，其余月份租金逐月上升，相比2023年下半年，租金已全面回调，其中研发办公租金回升超10%，厂房空间回升超5%。

深圳产业园市场基本盘仍不稳定，企业搬迁关停仍处于压力位。基金放弃以价换量策略，确保租金稳定，以维持全年收入达标。

合肥高新：2024年出租率下降，租金不调租

出租率方面，2023年末时点出租率高新君道89.8%，高新睿城89.2%，创新产业园一期89.5%，2024年末时点出租率高新君道88.6%，高新睿城81.7%，创新产业园一期85.3%，出租率均下降，其中高新睿城下降8%，创新产业园一期下降5%。高新君道2024全年均在努力去化，24年1月出现出租率由90%跌至85%以下后，经过全年努力至年末出租率基本恢复。高新睿城出租率在24年7月开始即出现逐月较大下降，创新产业园一期在年中出现出租率短暂回升后，8月开始出租率继续小幅下降。

租金方面，合肥高新不采用实时市场化租金模式，主要采取统一政府定价，2024年租金未进行调整，仍采用：研发办公用房 35 元/㎡/月，商业配套用房 55 元/㎡/月，配套宿舍 600 元/间/月。

合肥高新采用政府定价方式，园区如提高租金需上报申请，加上合肥高新发行前进行过调租，近几年无调租计划，因此租金稳定，但出租率仍承压，短期全面回升难度大。

和达高科：区域承压明显导致出租率下降较大，租金震荡加剧

出租率方面，2023年末时点出租率和达药谷一期研发办公及商业配套部分99.4%，和达药谷一期配套公寓部分98.8%，孵化器项目81.6%，2024年末时点出租率和达药谷一期研发办公及商业配套部分90.9%，和达药谷一期配套公寓部分94.7%，孵化器项目66.7%，降幅较大，其中和达药谷一期降幅接近10%，孵化器出租率下降15%。回顾全年，和达药谷一期的办公商业部分及孵化器项目自2024年4月即开始明显下降，降幅接近6%，公寓部分较为滞后，24年9月下降近7%，至12月小幅回升。

租金方面，和达药谷一期办公商业部分进入2024年10月伴随去化压力增大，新签约租金由1.52元下降至1.46元，降幅4%，公寓部分10月租金短暂下降后，11月及12月新签约租金已回升并实现小幅增长。孵化器租金全年波动较大，上半年局部月份实现增长，进入下半年以来租金持续下降，自高点的1.73元下降至1.4-1.5元左右。

基础设施资产所在地随着各产业园区和企业总部大楼的不断建成及投入使用，2024-2026 年该区域为存量竞争与增量竞争并存的局面，从 2027 年开始或将转为存量竞争态势。根据信息披露，未来底层资产仍存在较大去化压力，需经济基本面实现较大改善助力去化。

广开产园：区域承压，出租率租金双降

出租率方面，广开产园于2024年8月正式上市，至12月末时点出租率创新基地76.18%，创新大厦73.83%，创意大厦94.07%。整体出租率由8月上市时的80.41%下降至78.18%，降幅2%。

租金方面，创新基地平均租金由50.33元下降至49.74，创新大厦平均租金由55.94元下降至54.09，创意大厦平均租金由55.79下降至54.28元，整体平均合同租金下降2.5%。

广开产园出租率及租金半年内均出现小幅下降，作为一线城市，园区受宏观经济影响较明显，未来走势仍不明朗。关键看2025年2、3月份后宏观经济基本面是否从根本上进行全面改善。

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清控科创产业园REITs研究中心

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