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金茂东铁营项目案名公布：金茂璞逸丰宜，前期看房笔记在售户型图丨项目介绍丨最新特价房源丨周边配套丨开发商售楼处电话

金茂璞逸丰宜位于南三环边东铁营街道，具体位置在东铁营桥南侧400米，横一条路和顺四条交叉口西侧！北京【金茂璞逸丰宜】Vip售楼热线010-5361 0555【官网】

项目是2024年10月23拿的地，成交楼面价约5.6万元/㎡，销售指导价10.75万/㎡，浮动8％。

· 占地面积：约33303.12㎡

· 地上建面：约72488.68㎡

· 容积率：北地块约1.81，南地块约2.75

· 绿化率：约30%

· 总户数：约500户

· 产品业态：洋房、小高层

· 面积：110-136-153-177-192

价格：指导价10.75万/平米，具体销售价待定

· 楼层：5-18层

· 梯户比：1梯2户、2梯2户

· 层高：约3-3.15米

· 楼栋数：14栋

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户型及楼栋分布：

户型图 ：小区一共有5个户型面积段，分别是110平米，135平米，153平米，177平米，192平米，主力户型为136平米四居、153平米四居！

项目每个户型都有南北双阳台+花厅赠送，北边阳台和设备平台是全赠送，南侧阳台赠送一半面积，花厅（宽75公分）全部赠送，得房率基本能在95%左右，不得不说金茂这次的黑科技真的牛13.

关于南侧花厅，实际交付如下：

小区外立面效果图：

综合分析：

从板块划分来看璞逸丰宜其实属于宋家庄板块。该板块特点就是政策福利性房子比较多（经济适用房，回迁房，定向安置房，单位集资建房，公房，央产房，军产房），可以说是北京房产性质最复杂的区域，而纯商品房楼盘很少，因此即便处于3-4环之间，整体价格都在5-6万/平米之间！

宋家庄最大的优势就是通勤，5号线、10号线、亦庄线三轨交汇，同时处于三环和四环之间，开车出行5分钟就能上三环或者四环，因此只要住在宋家庄，无论你是在朝阳、东西城、丰台、亦庄、大兴甚至海淀工作，通勤都非常方便。

但是宋家庄区域的短板也非常明显，首先是整个板块除了宋家庄地铁口附近还算过得去外，其它地方城市界面都不是太好，区域内连个像样的公园都没有，而且整个区域缺乏大型商业配套和优质教育资源。简单一句话概括就是缺乏豪宅基因。

虽然前几年宋家庄地铁口的北京金茂府新房凭借金茂强大的产品号召力卖得比较顺利，但是后面二手房入市成交量一直很低，大部分时候都是处于有价无市的状态，应该说在宋家庄板块总价超过1000万的房源成交量都不大！

金茂璞逸丰宜紧邻的几个楼盘除了北侧的横一条是80-90年代的老破小外（体量很大），东侧福臻家园是2004年的商品房，南侧是2018年商品房小区元熙华府（就一栋楼，当下二手房6-7万/平米），西侧是04年政府部门的家属院政怡家园！

除了以上几个小区，再往外看基本都是老破小了，特别是往西走就进入了东铁营的棚户区了，基本就是老破小+小平房集中地！主要特点就是道路狭窄，环境凌乱！

了解该区域的朋友应该都知道，宋家庄板块的核心区域在地铁口附近，无论是城市界面还是各项配套都是比较好的，一直一来宋家庄地铁口周边的二手房保值和流通性都要更好！

相比较前几年北京金茂府为了卖房引进海淀十一学校，璞逸丰宜这次除了在产品本身上有所建树外，其它的基本没有增值项。只配建一处2000平的养老设施和300平米的社区综合文化室。

教育配套目前来看对应的学校无非就是东铁营小学或者成寿寺小学，这俩学校都非常一般且距离较远，对应的初中则是铁营中学、十八中左安门分校。不过能买这里的购房人一般也不关注教育配套！

另外，金茂璞逸丰宜周边城市界面真的非常一般，道路狭窄，周边都是一些街边小底商，主要是餐饮及零售，生活购物要么去宋家庄要么去方庄！！因为区域发展早已成熟，所以未来整体状况得到改善的可能性也不大！无论是横一条，还是顺四条，未来道路想要整体拓宽基本不太可能。

据了解金茂会把璞逸丰宜小区周边道路适当拓宽，但是仅仅限于小区周边，也就是说未来开车出行该堵还得堵。

购买建议：

金茂璞逸丰宜这次拿地楼面价5.6万/平米，销售价格和楼面价之间缝差足够大，完全是能够实现“物美价廉”的！目前北京金茂府实际成交单价在9万左右（实际成交量很低，挂牌价虚高）

虽然这次金茂璞逸丰宜在产品设计上做了全面升级：不光户型设计上更加合理，而且采用了内嵌式阳台和开敞式阳台并存的设计，再加上北侧设备平台面积赠送，将得房率直接提高到了95%以上！

但就所处板块位置及周边配套而言相比宋家庄的北京金茂府还是要差一些。北京金茂府一期整体产品力还是非常强的，最小户型200平米，如果同样的预算，北京金茂府一期的次新二手房将会是璞逸丰逸最直接的竞品！

该户型最近成交总价2100万，单价9万/平米！

但是北京金茂府二期相比一期就差很多了，虽然离地铁更近，但是户型设计主要针对刚需及刚改（减配严重），得房率非常低，户型也拉跨！

金茂二期这种小两居最近有成交，成交价为666万，单价8.6万/平米。

对比之下，金茂璞逸丰宜对北京金茂府二期产品力上面基本就是吊打，如只参考北京金茂府最近为数不多的成交，璞逸丰宜卖到9万+/平米还算合理。

最后，参考永定金茂府当初的销售情况，大部分购房人还是认可金茂的产品的（虽然也有吐槽的声音），我比较看好璞逸丰宜低门槛户型，特别是110平米小三居，当初永定金茂府110平米三居（和璞逸丰宜同样户型）基本都要靠抢！

另外135-157平米作为主力户型也刚好能够弥补区域内短板，当前大红门的中环悦府卖得最好的也是130多平米的小户型！

最后在实际选房中购房人应注意璞逸丰宜南区的房源，因为项目南侧和西侧都是高楼小区，临近楼栋的房源特别是中低楼层采光肯定会受影响，不过相信价格肯定也会相应较低。

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