借名购房协议的性质

北京市一法律师事务所 韩洪律师

合同纠纷实务中，关于借名购房协议有效或者无效的争议，主要焦点之一在于借名购房行为是否因违反了政府的房屋限购政策而无效。

上述争议发生的根本原因，主要是没有厘清借名购房现象中实施购房行为的法律主体应当是借名人还是出名人，没有看到名购房行为在借名人和出名人之间形成的委托法律关系。

在目前的房屋交易及登记制度相对比较完善的大形势下，即便选择房屋、协商交易价格等条件均由借名人实施，但他也必须以出名人名义进行签约，否则，就不是借名购房了。特别是房屋登记时，根据《不动产登记条例实施细则》的规定，必须由出名人作为申请人填写登记申请书、提交身份证明及相关材料。这就意味着购房协议的签订、履行及办理登记，在法律都应当认定为出名人的行为，而不是借名人的行为。出名人才是法律上的购房主体，借名人不是法律人上的购房主体。

认定实施购房行为的主体是出名人，在所购房屋已经依法登记在出名人名下的情形下，讨论购房行为是否因违反限购政策而无效就没有意义了。

确定了购房主体后，接着就需要界定出名人和借名人之间的关系。借名购房行为中，出名人以自己名义和出卖人签订购房协议、把所购房屋登记在自己名下的行为，均属于为借名人处理购房事务的行为，此种行为完全符合民法典规定的受托人为委托人处理委托事务的性质和特点，应当认定借名购房协议属于委托合同。

实务中，绝大多数借名购房协议中都会约定出名人所购房屋的产权归借名人享有。因为房屋所有权的设立和变更必须依据物权法律制度到不动产部门进行登记才能发生效力，并非当事人可以通过合同约定的事项，所以借名购房协议中的此项约定只是不能发生当事人约定的法律效果，但不能因此否定借名购房协议的委托合同属性。

借名购房协议的委托合同属性，决定了借名购房协议在当事人之间只能因委托产生合同之债，不能发生物权效力。借名人只有在不违反限购政策、具有购房资格等情形下，才能通过不动产登记程序从出名人名下取得所购房屋的所有权。反之，借名人无法取得所有权。

借名人取得所有权，在法律上应当定性为委托合同目的的实现。反之，应当定性为委托合同目的不能实现。无论借名人能否取得所有权，在法律上均属于合同的履行问题，而不是合同的效力问题。因此，在判定借名购房协议的效力时，无需考虑借名人能否取得所有权，更无需考虑限购政策对合同效力的影响。

认清出名人是法律上的购房主体，以及借名购房协议的委托合同属性，在判定借名购房协议的效力时就不会想当然地认定其必然违反了限购政策。但是，当事人如果以营利为目的，违反了“房住不炒”政策，或者所购房屋为保障性房屋，协议也应当被认定为违背公序良俗的无效合同。

综上，借名购房协议在性质上应当界定为委托合同。