上海的租金，什么时候能止跌？

2024，上海的租赁市场真的很惨。

我之前在市区也和朋友合伙包租了几套房子，因此之前长时间关注租赁市场一线。

我搜索一下朋友圈，降价的房源是一大片接着一大片，翻都翻不完。

其实降价能租掉也就还算幸运，麻烦的是降价还租不掉。

我在这些房源中，看到了不少“熟面孔”，几个月前就已经空关了，到现在还没租掉，估计包租他的二房东已经亏吐血了。

实际上，这股租赁市场的寒潮早在半年前夏天的时候寒意就已经有了。

易居研究院当时做了一个租金水平的对比，相比于2023年上半年的水平，各区域当时就已经出现了5%-10%的跌幅。

下半年10月份之后，租赁市场进入淡季，相当于是雪上加霜火上浇油，让上海的租赁市场进一步崩盘。

从大数据来看，上海今年的租金水平已经跌回了8年前，基本持平2015-2017的水平。

在小某书上，随便一搜租金相关信息，就可以发现不少现身说法的网友，证实租金在实实在在的下降。

5000块以内的房子，租金普遍下跌200-500不等，部分房东还给出了续租免一个月租金的优惠政策。

当然也有部分不懂事的房东，坚持不降价，但是租客可不像原来那么好说话了：

直接退租，市场上一堆便宜房子随便找，此处不留爷自有留爷处。

而退租之后，原房东租金降10%、20%都租不掉的大有人在，直接被市场教做人。

上海的租房市场，的确是攻守异形了，正式进入了“买方市场”。

租金房子本质上是个消费，租金的水平自然直接跟打工人的收入水平挂钩。

这几年的情况大家都知道，大环境不景气。

大家赚的少了、或者说愿意花在租房上的钱少了，租金水平自然要下降。

我们以前大四快毕业找工作的时候，找工作能进的高收入行业至少有三个：

房地产，金融，互联网。

这几个行业高学历有高学历的岗位，低学历也能有个赚钱的口子，连带着上下游养活了很多人。

如果再补充一个，只要学历不太差，就可以进教培行业去当老师，收入也算相当不错。

但是如今呢？

这些行业里，就只剩互联网还算相对景气。

现在正当红的生物医药，集成电路，AI这些领域其实本质上都算是小行业。

收入高是高，但是门槛也是真的高。

更关键的是，这些行业用人规模跟以前的房地产、互联网行业差距真的是天上地下，只富了一小撮人。

对于大部分普通人来说，基本从事的都是衣食住行的服务行业，大环境不景气，大部分普通人的收入都会跟着下降，租金自然也要跟着收入的下降而降低。

毕竟这时候，已经不是房东想租多少就租多少，而是看租客手里有多少，愿意付多少了。

从租金下跌的原因看，市区的租金下跌和郊区下跌的逻辑区别还是挺大的。

从数据上我们可以看出，相比于郊区的租金下跌比例，市中心的租金跌的更加显眼。

出现这个现象是因为，市区的租赁客群基础，在最近几年不仅仅是收入受到了巨大冲击，而是总量受到了巨大削减。

市区的租赁市场中，很重要的一个组成部分就是高端租赁，这部分的租客群体可以说是全面萎缩。

以前上海市区的房子，最主流的租客就是外企的高管和员工，也就是外籍友人。

他们在中国工作相当于外派，会享有极高的租房补贴，据我们跟客户的实际接触，1万-5万水平的都有，根据职级不同有些差距。

从生活方式上来看，这些外国朋友大多有聚会、夜生活的需求，喜欢住在有酒吧、有国际风情的地方。

因此，他们租住的地方也比较集中，倾向于租在市中心梧桐区、或者古北这种国际氛围比较浓厚的地方。

这也让市区这些区域涉外高端租赁市场的租金水平比周边普通住宅高出一个层次，也因此让上海市区出现了一批二房东，以此盈利。

对于房东来说，外籍租客是典型的优质租客。

他们的租约很多都是公司签约，租金由公司支付不拖欠；

而且一般他们外派的年限都是3-5年，基本都是长租，房东中途没有空租的烦恼，十分省心。

但是众所周知的原因，外籍租客这几年大幅度减少。

随后高端租赁的新增群体就变成了近些年崛起的网红。

但是网红这个群体整体的稳定性比较弱，很多人火了一阵就不火了，收入断崖式下跌。

于是，市场上就出现了很神奇的一个现象，一些房子租掉半年就又拿出来出租了，一问房东，原因就是网红跑了。

到了2024之后，整个自媒体行业的收入又大幅度下降：

前端品牌方都没预算了，很多网红都借不到太多广告；即便是以前十分赚钱的带货到2024业卷的没利润了，因此很多人收入断崖式下跌，也是租不起市区的豪宅了。

因此今年的高端租赁市场，包括翠湖、凯德茂名在内的众多网红豪宅社区，租金断崖式下跌都不新鲜了。

举个例子，我自己实际经手的案例。

翠湖二期150的两房，五年前能租3.2-3.4万，今年十一月份，2.8万的报价被客户上去往2.5万砍。

小标的其实还是比较好找租客的，只要价格合适就有些富二代去租，那些本就难以出租的大标的跌的才叫吓人。

翠湖四期从十几万一个月跌到8、9万，凯德300平从10万跌到7万，这些价格在前几年想都不敢想。

精研全市板块 独家卖房买房逻辑分析

私信免费咨询更多板块买房避坑建议

买房市场，大家买保值会尽量去市区，房价下跌后市区降价，购买力向市中心靠拢；

租房市场，是消费市场，大家为了省钱，反而会向外迁徙，去租外溢低价区域的房子，反而让外溢区域的租金更保值了。

今年市区和近郊之间就有这个神奇的现象，由于市区租赁客群的外溢，反而救活了一些近郊区域。

前文说的高端租赁只是市区租赁的一部分，市区也有很多面向普通人的房源，租金在5000-30000不等，租户大多都是高收入的家庭或者高收入单身打工人。

这两年不景气之后，预算在这个范围的租户开始消费降级，远离市区，向郊区迁徙，市区的租赁人群被分流，又对市区租赁市场釜底抽薪。

我们今年服务了几组客户，从事媒体、广告、奢侈品等行业，之前都住在静安寺、南京西路附近。

他们之前的收入很高，之前在静安租房当月租金基本要1-2万一个月。

但是去年以来，由于行业不景气，他们都放弃了在市区租房，转而沿着13、14号线地铁沿线在下游的普陀、江桥租房。

他们原来在市区租房子，5000-6000只能租个老破小，到了近郊可以租个商品房的一房或者两房，8000可以租个房龄新的次新房两房到三房，既提升了居住体验又省了钱。

而且，近两年的购房门槛降低也让这部分高租金预算的群体从租房向买房迁徙。

他们原来一个月租金一两万，现在首付、贷款利率下降之后，这个租金就不如转变成房贷上车，这也让一批人直接选择买房而不是继续高租金租房。

即便是有些人买了新房短期没办法入住，他们也会尽可能降低租金消耗，省钱还房贷，总之是不会加价租房了。

这又成了市区租金下跌的另一大推手。

反而是近郊的部分板块租金反而下跌的没有那么厉害，正是因为迎来了市区外迁的租赁人群的补充。

综合来看，其实作为缓冲地段的大部分中间区域，也就是从内环外到外环旁，很多这种定位打工人的区域租金的降幅都还算比较可控。

中间段位的房子承上启下尚不至于跌的太惨，但是远郊主打刚需群体的的那些房子就比较麻烦了。

低收入群体在这个大环境下过的也很苦，网约车司机、外卖小哥、卖菜的阿姨，本质上是赚的服务行业的钱，但是服务的行业都没啥钱，现在收入下降的厉害。

前两年上海人口外流，走的也主要是这部分群体。

因此，他们长租的郊区的青浦农民房、美兰湖小单间等郊区房源，在今年跌的也很厉害，因为租赁需求变少了很多。

但是这部分数据其实很难统计在各大机构的数据内，因此，反而让远郊的数据看起来没有那么差。

关于今年的租赁市场，有一个不得不辟谣的传闻，就是天量供应的保租房冲垮了上海的租房市场。

但是实际上这玩意就是乱安帽子。

保租房的供应，真正影响的也只有市区的租赁市场，对郊区的影响很小——

因为保租房的价格并不像名字看起来那么便宜。

举个例子，你在上海外环外的莘庄租一套保租房，一房动辄要四千块，两房五千到六千。

住在周围的朋友都了解，这价格比周边租个老破小或者老商品房都要贵，一点都没有“保障”的意思。

这种情况，对周围的租赁市场实际上没啥冲击：

有钱你就去租装修漂亮户型好的保障房，预算有限就去租旁边的老破小或者动迁房，大家互不影响，谈不上分流。

从全市视角来看，全市已经投运的保租房整体空置率约26%，2024 年上海个人房源租金水平为 102.99 元/月/平方米，集中式公寓租金水平为 158.21 元/月/平方米，本质上这玩意就算是租赁市场的奢侈品。

不过，贵和便宜是相对性的，保租房在郊区贵，在市区就算是性价比很高的选择。

比如你在黄浦区的世博滨江板块租一套全新装修的江景两房保租房，只需要一万八，相比于周边动辄两万五一个月的租金水平那叫一个划算。

这种情况，在市区比较普遍，在古北、黄浦这些租金贵的区域，保租房的性价比一下子就凸显了出来，对周边的租赁市场才会形成正面冲击。

至于郊区的保租房，除非等到价格全面降下去，才会真的对郊区的租赁市场起到大的价格冲击。

结语

929新政以后楼市成交火爆，上海的二手房挂牌量持续下降。

随着各区域的高性价比房源成交部分板块的最新成交已经有了小幅度的回升，楼市已经处于止跌回稳的路上。

但是需要提醒一句，各位房东对房租的恢复不要过于乐观，因为房租的恢复和楼市的恢复并不同步。

我们当下的救市思路很清晰：

救股市楼市的目的是要拉动经济回暖，资产价格回升有了财富的溢出效应，赚到钱的人才会去消费；

而后才是各行各业的恢复，收入的上涨，消费才会全面回暖。

房租可以视为消费的一部分，大概要等到全面回暖才会真正止跌，在此之前，房租恐怕要一直慢慢下跌。

房租下降的周期，必然是远要长于房价恢复的周期。