法虫·经典案例

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案情回顾

丁某原系沈阳某集团有限公司职工(已退休)，案外人何某系丁某嫂子。丁某原系公有住房沈阳市大东区新东一街某号某房屋(以下简称涉案房屋)管理人。1987年5月12日，由沈阳某集团有限公司将涉案房屋分配给丁某乾 (丁某父亲)使用，丁某乾于1989年4月去世。1989 年7月，涉案房屋变更登记至丁某母亲孙某梅名下（使用人），后孙某梅去世后，丁某作为法定继承人之一，依据其父亲遗嘱，实际使用并占有该房屋多年。1994年7月28日，在国家政策号召的指引下，该公司向其单位职工下发《关于下发 <向职工出售公有旧住房实施办法> 的通知》，拟对本企业职工出售公有住房。1994年9月23日，该公司向丁某出具收款、收据，载明:丁某先支付部分购房款2993元，支付方式为现金。同年9月25日，丁某与该公司签订了《公有旧住房买卖协议书》，约定沈阳某集团有限公司将涉案房屋出售给丁某，协议就房屋价款、优惠条件、购房款金额 (2993元)明确约定。

原告丁某主张，其因家庭内部继承纠纷，其于签署上述94年《公有旧住房买卖协议书》之后就被迫搬离该房屋，2000年案外人何某又冒用其名义，在其不知情的情况下与公司为促成交易，私刻原告名章伙同案外人乙某冒用其名义签订房屋买卖协议，补缴了剩余购房款并将案涉房屋的产权过户至丁某名下。请求法院判决确认2000年5月16日原、被告沈阳某集团有限公司所签订的《出售公有住房协议书》无效；并判令被告沈阳某集团有限公司向沈阳市不动产登记中心申请撤销原告名下位于沈阳市大东区某街某号1-2-2“房改房”的不动产权登记，并承担本案的全部诉讼费用。

律师取证

本案的争议焦点在于，原告丁某是否对曾享有过案涉公有住房的所有权资格知情，以及其是否真实操作了后续公有住房的交易过户事宜。因为根据相关法律规定，能够享受企业公有住房优惠购房待遇的只能是该企业职工，且一个职工家庭只能享受一次该优惠待遇。

本案的难点就在于，由于案件事实发生时间较早、企业组织架构和内部人员均经过多次更迭，导致案件知情者甚少。其次，原告就职的单位主体资格已因厂办大集体改革进行了主体注销，本案被告系厂办大集体企业的主办国有企业，其与原企业分离多年，人员情况、档案情况核实难度巨大，部分文件已达国有企业档案最长存放年限，已依规完成销毁。不仅如此，本案所涉房屋实际上已经动迁并回迁，还原案件真相存在多重阻碍。而开庭时间距离法虫律师接受当事人委托之时，时间已不足两周。

但为了查清事实真相，维护当事人权益，在与客户了解案情时发现主办律师第一时间向法院申请了律师调查令。通过律师调查令调取到的不动产登记中心档案获知：案涉房屋在2005年曾发生过动迁并回迁，原告曾签署《拆迁补偿协议》并领取了拆迁补偿款，回迁后又于2020年签署过《房屋买卖协议》将案涉房屋转卖给案外人何某，档案中转卖协议原告丁某的本人签字清晰可见。这一证据的发现对还原案件事实、驳回原告主张奠定了坚实的基础，是本案一、二审均胜诉的关键性证据。

法院审理

法院经审理认为：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法院认为，“就已查明之事实，丁某原系沈阳市大东区大东区某街某号1-2-2登记使用人，后丁某将该房屋交由案外人何某使用，结合1994年7月28日沈阳某集团有限公司下发的《关于下发 <向职工出售公有旧住房实施办法> 的通知》、以及相关收款收据、公有旧住房买卖协议书等相关证据，丁某作为沈阳某集团有限公司单位职工，其对公司对外出售公有住房事宜应属知情，即便存在涉案房屋由案外人何某实际使用并支付相应购房款项的事实，但结合2005年12月13日，邓红与沈阳航天新光集团有限公司签订城市房屋拆迁安置补偿协议及2020年10月14日丁某与案外人何某签订房屋买卖合同及不动产登记申请书情况来看，丁某就《出售公有住房协议书》约定内容应属明确，其未举证证明存在意思表示不真实的情况下，丁某诉请无事实及法律依据，故法院不予支持。

主办律师说

律师调查令是在法律诉讼过程中，当案件当事人及其代理律师因客观原因难以获取所需证据时，由法院授权发出的一种法律文件，这份文件赋予代理律师向相关单位或个人调查收集案件相关证据的权力。不同地区对于律师调查令的规定存在差异，其名称也不尽相同，如“律师调查令”、“委托调查令”、“律师民事调查令”以及“民事诉讼证据调查令”等。

随着律师执业权利保障理念的加强，2006年，最高人民法院发布通知，鼓励各地法院积极探索和试行律师调查令，以促进律师在诉讼中的权利得到充分保障。此后，最高人民法院在2011年发布的意见中强调了律师调查令在强化律师财产调查权方面的作用，指出其能有效提升强制执行的司法效果。最早从2010年开始，律师调查令开始在全国范围内逐步推广，各地高级人民法院陆续出台相关实施规范，确保了该制度的规范运行。

2018年，沈阳市中级人民法院联合沈阳市司法局、沈阳市律师协会，在借鉴其他省市关于律师调查令经验做法的基础上，共同制定了《关于在民事诉讼一、二审程序中适用律师调查令的实施办法（试行）》，该规定明确了沈阳两级法院民事诉讼一、二审程序中全面推行律师调查令制度，对提高当事人收集证据的能力，保障当事人的诉讼权利，提升司法公正效率，节约诉讼资源有着重大意义。

2024年辽宁省司法厅与省高级人民法院、省人民检察院、省公安厅、省国家安全厅联合印发了《关于依法保障律师执业权利的规定》，该规定进一步强调了律师调查令的作用，且明确规定“律师持调查令向有关单位或个人调查收集证据，有关单位或个人应当予以配合”。

律师调查令是律师执业过程中的一大“利器”，作为律师应当善用自己手中的权利和专业技能，恪尽职守，为当事人谋取利益的同时，善于抽丝剥茧、发现真相，维护真正的公平正义。

专业延展

【名词解释】“房改房”是指中国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，又可以叫做已购公有住房，指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

【背景与现状】房改房是我国长期施行公有住房制度的历史情况结合新时代对住房政策改革的现实需求产生的特殊制度。由于涉及复杂的历史政策变化，房改房相关的产权、管理权责、房改房动迁回迁等一直是住房领域的难题，且各地政策均略有不同。

目前，房改房的房龄大多较长，且对辽宁地区而言，随着厂办大集体改革、老国企的深化体制改革后，房改房面临着诸多历史遗留问题。因此不论从社会维稳还是企业发展的角度，妥善处理房改房问题，不仅有助于保护老百姓的生活基础保障，更对国有企业坚持加强党的领导、强化国企担当，长期稳定发展和推动高质量发展，维护国有产权权益有着重要意义。

【法规依据】改革开放之后，为了建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，满足城镇居民当年不断增长的住房需求，1994年国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），该规定明确了“城镇公有住房，除市(县)以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户；……职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”。同时，沈阳市政府发布沈政发【1994】第52号《沈阳市出售公有住房办法》，明确规定了公有住房的具体发售标准和基本要求。上述规定为本案的胜诉奠定了具体的规范指引。

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