据日本经济新闻2月6日报道，香港房地产私募股权公司基汇资本（Gaw Capital Partners）将收购日本东京的商业设施东急Plaza银座，收购交易价格可能超过10亿美元（1500亿日元）。

为了完成这项收购，基汇资本将与总部设在新加坡的投资公司Patience Capital Group（PCG）合作，从目前持有该设施的三井住友Trust Panasonic Finance手中进行收购。

据了解，基汇资本自2014年开始在日本运营，目前在日本管理的资产约655亿日元，在过去12个月增长了40%。这次的收购交易，是基汇资本在日本有史以来最大宗的一笔。

基汇资本日本的主管卢洛琳表示，有利的宏观基本因素，正支持着日本的房地产市场，现在是投资的大好时机。

Patience Capital Group是由新加坡政府投资公司（GIC）前日本地区主管Ken Chan所创。他在两年前宣布，斥资2100亿日元在日本首都东京附近，发展一个豪华滑雪度假村。公司在2023年管理着5亿美元资金，还投资日本的住宅房地产。

基汇资本与Patience Capital Group组成联营公司，分别持有91%和9%的股权。收购后东急Plaza银座将更改名称，预定最早于2026年进行改建。

我们先来了解下东急Plaza银座是一个什么样的商业设施？

东急Plaza银座于2016年竣工，坐落于银座中心的黄金地段，总建筑面积达15,153坪（约50,093平方米）。

东急Plaza银座直通银座站，较短步行即可抵达JR有乐町站。该商场处于东京最负盛名的购物区之一的核心位置，周边云集众多奢侈品牌旗舰店、知名百货公司以及高端酒店。

作为银座规模最大且稀有的零售设施之一，东急Plaza银座项目四面临街，占地面积逾1,139坪。其得天独厚的地理位置，展现了卓越的交通便利性和地段价值。

但是，受到新冠疫情的影响，东急Plaza银座的客流量减少，收益出现恶化。作为资产置换的一部分，东急不动产于2023年出售了东急Plaza银座。

虽然当时的出售价格未公开，但东急不动产在22年3月末对该设施的账面价值为1185亿日元，23年3月更因资产减值计提了211亿日元的损失，足见市场变化带来的冲击。

东急不动产在东急Plaza银座出售后仍继续对其运营，但此次收购后，基汇资本将接手运营。预计今后将通过扩大租赁空间、重新组织商铺和增加品牌选择来提升购物体验，以吸引更多顾客。

据了解，日本政府计划将毗邻项目的东京高速KK线改造为绿色步行道「东京空中走廊」（Tokyo Sky Corridor），预计于2029年部分开放，届时将进一步提升东急PLAZA银座作为核心地段资产的便捷性和增值潜力。

基汇资本为何决定收购东京东急PLAZA银座？

首先，在访日游客人数日益增长以及日元贬值的推动下，奢侈品消费需求不断提升，东京零售销售额持续增长。此外，日本国内消费在薪资增长的带动下也有望进一步改善。

数据显示，2024年的访日游客消费额达到8万1395亿日元，游客人数达到3686万9900人，访日消费人数和消费额双双创下新高。

在东京银座商业设施 “GINZA SIX”设有旗舰店的西铁城钟表相关负责人表示：20到40多岁的访日中国游客正在增多。购买“The CITIZEN”“ CAMPANOLA”等30万日元以上高价商品的情况也很多。”

对此，基汇资本认为银座周边的消费需求未来仍会保持坚挺，因此决定收购该设施。而且此次收购时在地价上涨9.7%的背景下决定的。

其次，东京商业地价涨幅显著，房产价值升值潜力大。

在日本旅游业强劲复苏的推动下，东京都心地区的地价持续上涨。2024年东京23区的基准地价全部上涨。其中，住宅用地较上年上涨6.7%，商业用地较上年上涨9.7％。

尽管东京23区地价上涨，但海外基金公司等认为，由于日元持续贬值，与全球主要城市相比，东京的地价和房价依然比较便宜，因此接二连三地投资日本房地产。

当然，除了基汇资本外，其它外国资本也在加速在日本的投资步伐。

美国投资基金黑石计划在2月底以约4000亿日元从西武控股（HD）手中收购东京“Garden Terrace 紀尾井町”（东京千代田区）。

亚洲投资基金PAG计划未来三年在日本投资约70亿美元，重点投资日本公司出售的房地产和数据中心。

日生基础研究所的调查显示，2024年全年外国资本购买日本国内不动产的金额较上年增长两成，达到约2.2万亿日元。预计2025年日本房地产将吸引更多海外资本的关注。

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