2025年，深圳突然遭遇一个没想到的对手——杭州。
深圳的魅力和价值，七分来自科技创新，二分来自移民文化，一分来自温暖干净的天气。如今杭州以“六小龙”却扫了扫深圳的颜面。
未来产业多半是AI带动的，美国股市已经率先反映出来，中国股市竟也枯木逢春。反观深圳， 自大疆火爆、比亚迪第二春后，是乏善可陈的。柔宇、碳云这些不争气的独角兽，似乎让深圳错过了一个时代，特别是在杭州AI六小龙的映衬之下。
AI产业和人才聚集量，决定着所有城市的未来价值。十年前，任正非说深圳高房价影响了华为员工的成长；今天，游戏科学的冯骥说因为深圳房价贵才搬到杭州去。
而现实是，即使降价幅度很猛，深圳房价仍然是杭州的一倍。
深圳房价高，来自科创生猛，也是供地政策“重产业、轻居住”的结果。但是，这是一对错误的组合，真正的创新来自边缘和年轻人，而它们讨厌高房价，更不需要甲级写字楼。
深圳企业也是这样走过来的：华为是在南油宿舍楼里诞生的，腾讯来自华强北厂房改的写字楼，大疆在车公庙公寓楼、莲花北旧房里创业……
我问 Deekseek，深圳跟其他城市相比，在AI方面对人才的吸引力够强吗？它回答：杭州AI人才规模全国第二，明显高于深圳。
杭州AI人才数量超过深圳和上海的总和，这对上海来说问题不大，上海本身就不是以科创为核心的，而对深圳的基本盘来说，这就是一个大问题。
为什么，深圳创新在最关键的AI领域失语了？
可以说，阿里巴巴互联网文化是开放性的，有助于整个城市的创新创业，而腾讯互联网文化是封闭的，对深圳互联网、软件行业贡献有限。也可以说，华为、大疆、比亚迪这些深圳代表都是硬件派，产业基底“吃硬不吃软”。但更不容忽视的是任正非和冯骥说的高房价。
深圳房价对创新产生了不良影响，Deekseek有充分的理由为之担心：
如此说来，深圳房价比杭州贵一倍 ，是不是太不应该？
可是，Deekseek坚定认为，相对于杭州房价的稳重来说，2025年深圳核心区房价能上涨5%-10% ！连降价最猛的光明区房价也会上涨！
以下是它对于深圳2025年房价的答案：
对于深圳房价反弹这件事，我让Deekseek找找原因。于是，我问它一个有关住宅库存去化周期的问题：
这就导致了一个奇怪的现象，一个经历了深度降价调整的市场，竟然很快出现了供应短缺。不能低估Deekseek的算力，它的结论很可能是准确的。
一个重要的原因是：深圳楼市受伤严重，不但打击了需求端，也打残了供应端。
过去十多年来炒房运动，不止让购房者特别是投资客损失惨重，更因深圳供地的基本盘——城市更新深陷其中。大量城市更新项目因高成本投机，在市场超预期下行期陷入瘫痪。2024年公开显示的，就有19个城市更新项目失效，29个计划延期。 万科、恒大、佳兆业、花样年等开发商负债累累，也延缓了新房的开发进度。
深圳住宅库存周期创下全国最低水平，供应量减少是一个不可忽视的原因。
但这会导致深圳一个更大的风险：AI人才供给不足，同时住房建设后继乏力，致使房价反弹，从而丧失了一次自我调整出清的机会，更会丧失留住年轻人的机会。须知，2024年杭州新房成交7.2万套，人口和GDP更大的深圳才成交3.7万套，主要还是高价格抑制了有效需求。
而深圳房地产本身，也应该成为城市竞争力的一部分，除了价格合理之外，也应该把高度（容积率）降下来，把品质提上去，回到20年前靠品质和创新的“中国样板房”时代。
撰文：Deekseek 李咏涛
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