绿地理想城
占地面积：150362.72㎡.
建筑面积：389150.56㎡.
容积率：1.8.
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绿化率：38%.
总户数：2883 户.
交付标准：毛坯交付.
物业费：2.03+0.6 公共能耗.
车位比：1:1.3.
项目规划
楼栋分布：规划 31 栋洋房和 13 栋高层，整体楼栋排布南低北高，最大限度保证每一户的采光和景观效果.
楼层高度：洋房 11 层、高层有 19 层、21 层、26 层、27 层等不同高度.
户型面积
高层：有 77㎡（2 室一卫）、85㎡（3 室一卫）、89㎡（3 室一卫）等户型.
洋房：有 96㎡（3 室两卫）、112㎡(4 室两卫) 等户型.
销售价格
高层：单价 1.7 万 / 平 - 1.9 万 / 平左右.
洋房：单价 1.9 万 / 平 - 2.05 万 / 平左右，总价 140 万起.
配套信息
交通配套：离 4 号线同里站约 800 米，未来加上 10 号线的助攻，吴江可无缝对接上海和嘉兴，深度融入长三角一体化 。此外，项目附近有内环、大中环等交通线路，出行便利.
教育配套：吴江经济开发区实验初级中学、山湖花园小学和幼儿园、运河实验学校、北大新世纪外国语学校等学校在项目周边，同时项目旁边还预留了两块幼托用地，教育资源丰富.
商业配套：未来的南苏州新地标博洛尼天空之城距离项目较近，沿着东太湖大道向西可到达万宝广场、吾悦广场、万象汇等 cbd 核心区域.
医疗配套：项目南侧是京东方医院，总投资 24 亿，规划 1500 张床位，定位三级甲等医院，预计将于明年投入使用
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绿地理想城
【关于开发商】
绿地控股集团有限公司（简称为“绿地”或“绿地集团”）一家全球经营的特大型企业集团，创立于1992年7月18日，总部设立于中国上海，在中国A股整体上市(600606.SH)，并控股香港上市公司。
成立30年至今，绿地已在全球范围内形成了以房地产、基建、金融“三驾马车”为核心引擎的综合经营格局，并实施资本化、公众化、国际化发展战略，发展业务遍及全球五大洲五十多个国家，连续十一年入围《财富》全球企业500强，2022年位列第125位。
房地产开发作为绿地集团核心主导产业之一，形成了集超高层、国际会展中心、现代产业园等多种功能性产品分类，汇聚全球优质产业资源，打造区域与经济发展的“新引擎”，让城市发展更富内涵与生机；对标世界最高水平，推出“绿健百科”产品体系，打造健康宅、科技宅系列产品，跻身世界建筑开发前沿。2021年实现合同销售金额2902亿元。
绿地集团在西安高新区打造的锦业路板块：绿地中心、都市之门、绿地笔克等；2017年绿地在沣东新城斥巨资500亿打造西北城市综合体，涵盖西北第一高、星级酒店、办公公寓、大型商业综合体、及年热销百亿的新里城住宅。
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除此之外，绿地善于挑战“地标”：270米-位于高新的绿地中心双塔、498米-位于沣东的绿地丝路国际中心，248米-能源金贸区丝路金融中心等等。
【项目区位】
项目位于西安国际港务区林泓路以南、新筑路以西，区域周边公园环绕、交通便利，紧邻三号线保税区站。
作为对外开放的国际港务区，位于主城区东北角，灞河以东，绕城以北，渭河以南约120平方公里的范围，占地面积广阔发展潜力值得期待。招商局集团、华润集团、中国中铁、中国中冶、中国电建、中粮集团六大央企区域总部集中“落址”西安国际港务区，涉及港口建设、产业引进、贸易发展、金融创新、城市运营等方面。
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港务区与高新区遥相呼应，承担起西安进一步迈向国际化大都市的重要窗口作用。同时作为西安市第五大规划新区，港务区既具有曲江的生态与环境，还具备高新的产业与配套，集两大新区特点于一身，充分发挥优势后，迅速崛起。
国际港务区包含内陆港、自贸区、奥体中心三大板块：
1、内陆港，项目东侧约3公里位置的铁路集装箱中心站，是承接全国对外贸易的内陆港：从这里出发的中欧班列“长安号”：途经中亚，可直达荷兰鹿特丹与俄罗斯莫斯科。连接周边约15余个国家，约44余个城市。中欧中亚的所有进出口产品，无论沃尔沃整车进口、食品、服饰还是现代医药，只要走铁路运输，皆于西安市港务区落地向全国分销。可以说是一带一路的交通大动脉。
2、自贸区，项目东侧2公里位置的综合保税区，是国家第三批自由贸易试验区。区域内所有进出口产品的运输与仓储，皆可享受国家税收政策的减免利好。对于吸引外商投资、提升区域经济总量、带动基础配套设施、优化升级有重要的决定性。
3、奥体中心，国际港务区奥体中心作为第十四届全运会的主会场，是西安面向全国展示城市面貌的地标区域。西安奥体中心核心区面积较大，短短两年间，一座6万座位的体育场、1.8万座的体育馆和可容纳约4000人观赛的游泳馆拔地而起，还配建有幸福岸线景观带、体育培训基地和健康运动小镇等项目。众所周知，一场盛会能够造就一座城市，大型体育赛事或者国际性会展，能够加快促进城市发展。所以全运板块对于GDP增长、区域产城融合的加速、与基础配套设施的优化升级，都起到了决定性的促进和加速的作用。
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【项目配套】
1、交通：区域内有3条地铁，分别是3号线、14号线、10号线（在建），项目位于地铁3号线保税区站，最近的东北角D口距离项目约1公里；南侧500米即为东西快速主干道秦汉大道，西起咸阳东至临潼，途经经开区与国际港务区，可快速到达咸阳机场和临潼的华清池兵马俑。项目东侧1公里，便是港务大道。西南侧约6公里的杏园立交，东南侧约8公里的新筑收费站可以直接连通绕城高速三环，贯穿全城。
2、教育：3公里范围内有：铁一中陆港小学、铁一中陆港中学，项目售楼部南侧陕师大陆港第六小学、陕师大附中。
3、医疗：距离“交大一附院国际陆港医院”1.2公里，该医院是国际化三级甲等全科室综合医院，集医疗救治、教学研究、养老康复一体化运行，建成后可同时容纳约三千人就诊，为国际港务区提供优质的医疗保障。
4、 商业：东侧两公里左右，坐拥西北最大的国际商品贸易集散地，洋货码头，澜博LENPO国际购物中心、酒品红酒交易基地等，真正实现西北最大最全的国际贸易购物体验。又因为是自贸区，减免关税，所以既享受到国际化购物体验，价格也非常适宜。同时，片区内的华润万象汇（在建）、华南城、1668时代广场、砂之船奥特莱斯，也为周边住宅业主提供了购物休闲之处。
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绿地（西安）全球商品贸易港
5、生态：项目周围泾渭浐灞四水聚港、五大公园环绕，形成纯天然城市绿肺。项目东南侧约800米处已经建成的陆港足球主题运动公园，集室内篮球场、羽毛球场、室外足球场、室外网球场、等球类运动于一体的全龄化运动公园。
西北侧距离约8公里，即可到达4A级浐灞国家湿地公园，北侧规划的全运湖公园位于灞河中下游，将结合西安体育中心生态绿轴及水上运动场地要求，对灞河河道进行拓宽，形成千亩以上景观湖面，打造国际港务区“城市客厅”。
奥体中心公园作为奥体后花园提供优质的休闲空间，以及项目南侧约5公里的新寺遗址公园占地约150亩，著名的“金屋藏娇”典故就是出自这里。
【项目简介】
开发商：绿地集团西安兴港置业有限公司
项目名称：绿地理想城（绿地国港新里城三期）
占地面积：29683.02㎡
建筑面积：104996.35㎡
绿地率：35%
容积率：2.5
楼栋数：8栋楼（632户）
车位比：1:1.37
梯户比：2梯3户、2梯4户
楼层状况：12/16/23层（单层建筑层高3米）
面积区间：97㎡/103㎡（三室两厅一卫）；116/123㎡（三室两厅两卫）；138㎡（四室两厅两卫）
交房时间：2024年12月
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物业公司：上海合创锦嘉物业管理有限公司（自持物业、一级资质）
【户型赏析】
97㎡户型和103㎡户型的格局相同
创新户型，国际青年住区
作为全新理想生活住区，绿地·理想城在项目打造上以远见世界的眼光，探寻“轻年生活”之道，匠心打造建面约85-110㎡创新户型空间。以理想人居姿态，点亮苏州新青年的安居梦想。
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吴江
在选择房产时，了解小区的定位是刚需还是改善型，对于购房者而言至关重要。
有一种简单的方法，通过小区的名字就能大致判断其定位。
比如名字里带“府、院、国际”等字眼的小区通常是改善型，而名字里带“园、城”等字眼的小区则通常是刚需型。
这种判断方式虽然有一定道理，但欠缺精细化，也有一些例外情况。
为了更精准地筛选出改善小区和刚需小区，可以从以下几个硬性指标和条件来判别。
01
最小户型与圈层门槛
一个小区的最小户型决定着该小区的二手房价格下限，并影响着小区圈层素质的下限。
一般来说，改善小区的最小户型基本在120~140平方米以上，几乎不会出现90平方米甚至以下的户型。
而刚需小区的户型面积段则较大，70~140平方米不等。
需要注意的是，有些小区通过组团的形式区分面积段。例如，120~140平方米以上的大面积户型集中在一个改善组团，而其他组团则由大小户型混合。
这种情况下，由于小区对外部市场是一种整体估值，刚需组团的上车门槛如果过于低下，同样会拉低改善组团的市场估值，导致改善组团经过二手房市场的买卖，逐年混入刚需业主，从而导致小区最终刚需化。
02
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容积率与绿化率
容积率是一个相对抽象的概念，一般来说，改善项目的容积率不应高于2.0，而刚需项目的容积率通常在3.0上下。
如果换算成户数，改善小区一个组团内不应超过500户，以确保居住品质。一旦超过500户，小区的公共空间和设施维护可能变得不尽如人意。
绿化率是锦上添花的指标。改善小区通常舍得降低容积率，因此绿化率也较高，30%以上的绿化率是改善小区的标配。
虽然低于30%不一定是刚需项目，但现在很多刚需小区也能达到这个标准，改善小区若达不到则有些说不过去。
毕竟，绿化这点成本，对比容积率的土地利用成本而言，就是小巫见大巫。
03
梯户比与车位比
梯户比是判断改善小区和刚需小区的重要指标。
改善小区通常是2梯2户（一梯一户），最低不得低于2梯3户；而刚需小区常见的是2梯4户或2梯5~6户。
梯户比对居住体验影响很大，特别是高层住宅，低梯户比会导致电梯拥挤、等电梯时间过长，居住体验大打折扣。
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车位比也很重要。改善小区的车位比通常大于1：1，即每家每户至少有一个车位，还有空余车位供访客或多车家庭使用。
而刚需小区的车位比跨度较大，通常难以达到1：1以上，因此很多刚需小区的车位不卖只租，因为车位数量不足以满足所有业主的购买需求。
04
生活配套稀缺度
小区生活配套的稀缺程度也是判断改善和刚需的重要指标。
通常来说，地铁站、公园、三甲医院、学校、知名商场购物中心等配套属于城市中比较稀缺的资源。
真正的改善小区通常会匹配至少3个以上的稀缺配套，而刚需小区如果能拥有其中一个稀缺配套，已经算是不错了。
改善小区的价格可以为这些稀缺资源买单。通过这些硬性指标，可以更精准地筛选出改善小区和刚需小区，避免因名字判断不准确而产生的误差。
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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。
一手房一般具有以下特点：
①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。
②等待房屋竣工后才能办理房产证。
目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。
01
政策变动对比
二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。
继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。
那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。
商贷及公积金：
02
限购套数
那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。
沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。
沪籍：
非沪籍：
ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
03
一手房交易全流程
1
确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知：
开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。
1、线下开盘：
签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。
2、线上开盘：
公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。
2
购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
1.认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有：
·①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
·②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
·③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）
认筹时间一般为5天。
ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。
3
积分制
以下是积分制打分标准：
总分=基础分＋年限分
新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。
按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。
如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。
ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4
摇号选房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同
ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金
4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况：
①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；
②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；
③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
04
一手房相关税费
相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。
契税：
房产税：
在上海，以下几种情况可以免征房产税：
①上海户籍
首套：无论面积多大，免征房产税。
二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
1、外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。
2.台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
3、港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
05
相关申请材料
1、户口簿/户籍证明
2、身份证明
3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）
4、未成年子女出生证（若有）
5、不动产登记证或房产证
6、产调
7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）
8、劳务合同及工作类居留许可证
9、资金、存款类证明
10、征信报告
06
一手房相关问题解答
1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？
是的，只看上海房产。
2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？
没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。
3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？
满五唯一按产证时间来算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？
可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。
5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？
要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。
6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？
这种分成2种情况：
①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；
②选房后的合同，签动迁协议，算有房。
ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。
7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？
离婚后不追溯，算首套。
注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。
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