98年以后，国内房价经历了一轮长达20多年的上涨趋势。彼时大家对房价“只涨不跌”深信不疑，即使债务压力大，也都愿意掏空家底买入。然而三年下跌趋势，不仅打破了大家的预期，甚至让很多买了房的家庭，从“喜剧”转成了“悲剧”。价格如同滑梯一样一路下行，有的地方甚至仅用三年就抹平了近十年的涨幅，价格一下子回到了2016年。
这一期咱们就一起来深入探讨一下这场大局变化，以及带来的影响。
01.
中国房地产或重回 2016年？
楼市一进入下跌，市场就冷清得吓人。
大街小巷，很多中介被迫倒闭，不是店铺招租，就是旺铺转让。
从业人员也只能被迫改行。
按理来说，房子便宜了，买的人就更多了。
然而市场现实恰恰相反，中国老百姓普遍的买涨不买跌心理，价格一旦降下来，买的人就开始观望。
比如现在，重点城市的二手房去化周期竟然长达20个月，相当于两年才能卖掉这些房子。
新房市场呢？情况则不见得有多高好。这两年，房企年年大促销，但也不得不直面现实：房子越卖越多。
如，2023年待售面积才6亿多平米，2024年底就增长到7亿多平米。
从房价暴涨，到当前很多人一说房子就避之不及，背后究竟是啥缘由？
02.
房地产市场调整的背后
三年时间，跌去了近十年的涨幅，这么大一次回撤，是什么导致的？
①政策发生了变化
过去房价一路猛涨，远超过了人们的承受范围，很多刚需望楼兴叹，纷纷逃离大城市。
这种非理性情况，国家层面也看到了，所以出手干预，让房价回归正常。
于是，除了针对房企出“三道红线”，还有限购等提高门槛，让房子回归正常水平，回归到本来居住的意义。
但政策实施后，需要时间来运行，这也是如今房价不断下降的原因之一。
②大家手上没啥铜板了
先是疫情冲击，后有产业链影响，加上全球经济增速放缓，害怕买到烂尾等等…
很多人身上折腾的，已经没钱了，即使有钱也担心未来工作稳定难，所以宁愿存起来应对不确定性。
③供给太多了
住建部此前就明确指出，楼市已经从过去的供不应求转变为供大于求。
以前房子稀缺，购买人数众多，大家都抢着有限的资源，所以房价一路猛涨。
而现在？
房子大量积压，有购房意愿的人却相对减少，加剧了市场价格下跌。
比如空置率，据说已经达到8%左右，相当于27亿平方米。这么多空房子，给市场的稳定发展带来了巨大的压力。
②老龄化少子化趋势
这两年，老年人明显增多，小孩子越来越少了。而且预计2030年，老年人规模将达到4亿。
老人不缺房，年轻人不生娃可以不买房，
需求降了，价格难以支撑。
③债务太大了
据说国内7.8亿人负债，人均负债13.34万元。
除去老人孩子，基本上人人负债，多数都是欠房子钱，还有的就是各种信用贷、网贷。
反正普天之下，年轻人中，不欠钱的人少之又少。
都是债台高筑，哪还有承受能力继续增压？
看看身边的每一个人，几乎人人都是上班下班，像赚钱的机器一样。毫无幸福感！
④信心受挫了
收入不涨反跌，房子太多了，人越来越少了，工作也不晓得以后稳不稳，还有一家人的医疗养老都要钱。
大家对增加债务的信心更低了。
说白了，这年头，买房容易，稳定还贷难啊！
03.
房价下跌背后隐藏的问题。
首先，库存压力骤增，国家会不会袖手旁观？
显然不会！
比如去年开始，各地就已经国家队下场收储商品房，用作保障房。
一方面让低收入群体住的起房；
另一方面，帮助房企去化。
还有各地也在给买家将成本，如首付降一降，利率减一减，契税优惠点，这不都是好办法吗？
不过这些措施后，也有人担忧：
如果保障房比商品房便宜太多，同一地段，对于业主和开发商，无疑是一个巨大的冲击。
到那时候，业主的房子又要缩水了，低价、折价可能也无人问津了。
房企呢？估计那个时候日子也不太好过，都去买保障房、租廉租房了，谁还给自己制造压力，买商品房？
这销售本就难了，保障房一多，会不会雪上加霜？
其次，房价下跌之后，谁影响最大？
乍一看，房子便宜了，买家最高兴了，
但是对于买了房的人，简直就是晴天霹雳。
你两年前花200万买房，以为稳赚不赔，结果呢？现在只剩130万，亏70万本金，还亏大几年利息。
更要命的是，房贷利息不是一天的，往后房子都不涨，30年房贷，岂不是要亏一套房？
这么想，就不难理解了，为啥有的人说：再跌跌，估计就真要断供了。
断供一人，对市场没啥波澜，如果是一片，那就不是开玩笑的，所以，稳定依旧是目前的重要方向。
.04
支撑点和应对
支撑会在哪？
两点特重要：政策利好持续性，+老百姓收入稳增长！
这两个增长，信心上去了，市场就基本稳了。
所以，接下来买房的逻辑就清楚了，着急买的刚需就没必要较真了，趁这个时候成本低，优惠大，上车机会不错。
如果你不着急买，就等等。
等政策持续利好，再等大家的收入上来。
你想想，如果占比半数以上的人都赚钱，收入持续增长，对未来工作及收入的稳定增长趋势不担忧，房价还能不稳吗？
当然，以后的上涨定也要看城市，一线和强省会，不用多说，三四线，尤其是更小的地区，就真的要好好斟酌了。
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