合正观澜汇三期交房时间预计2026年12月31日，精装修交付。|合正|售楼处|开发商|物业|福城|精装修|观澜汇|龙华

合正观澜汇三期楼盘基本信息
合正观澜汇位于龙华观澜中心区，是4号线北延线茜坑站地铁口物业，与龙华区政府相邻。这是一个百万超mall综合体，涵盖住宅、公寓、商业、办公、学校等多种业态。由深圳市福民合建投资有限公司建成，物业是深圳市合正物业服务有限公司，物业费3.8元/平/月，停车费200元/月。项目分多期开发，目前一、二期已交付，三期推出2栋和4栋一、二单元，共计617套房源，交房时间预计2026年12月31日，精装修交付。

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每栋楼户型及朝向
• 三期
• 72-75㎡两房一卫：户型方正，空间布局合理，客厅连接阳台，采光通风良好，主要朝向为东北或东南。
• 89㎡三房一卫：动静分区，卧室分布在一侧，保证休息区安静，客厅开间适宜，阳台可用于晾晒、休闲，朝向多为东南或西南。
• 105㎡三房两卫：多一个卫生间，满足家庭多人使用需求，客厅宽敞，部分户型带有景观阳台，视野开阔，朝向有正南、西南等。
• 125㎡四房两卫：南北通透，大横厅设计，空间开阔，卧室尺度舒适，其中主卧为套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，阳台主朝正南，采光极佳。
折后价格
• 73㎡两房：总价283 - 320万，折后单价约3.88 - 4.38万/㎡。
• 87㎡三房：360万起，折后单价约4.14万/㎡起。
• 104㎡3 + 1房：总价420万起，折后单价约4.04万/㎡起。
• 125㎡南北通透大四房：总价570万起，折后单价约4.56万/㎡起。

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周边配套
• 交通配套：
• 轨道交通：4号线茜坑站上盖，可直达深圳北、福田CBD；1 - 3期横跨4号线茜坑站3个地铁口，实现地铁商业无缝接驳。未来还将接入18号线和22号线。
• 道路交通：周边有龙澜大道、观澜大道、梅观快速、沈海高速等，梅观、沈海高速扩建以及观澜大道升级工程正在推进，交通网络不断完善。
• 商业配套：
• 自带商业：自带约24万㎡商业集群，包含3大商业中心，其中一期福城天虹购物中心已开业，还有全新居住和生活体验型邻里mall、与地铁口相连的街区mall。
• 周边商业：周边约60万㎡商业集群环绕，如观湖新城MH mall、观澜天虹等。
• 教育配套：
• 幼儿园：项目配建公立幼儿园，直线3km范围内有42个幼儿园。
• 中小学：家门口龙华外国语学校福城校区（在建中）小一已借址龙三外开学，本校2024年中考高分段成绩位居龙华第一；片区还有12所公立学校环绕，如观澜二中、观澜二小、龙华第三外国语学校等。直线3km范围内有6个小学、4个中学。
• 休闲配套：
• 文体中心：背靠龙华图书馆，毗邻人文三馆、观湖文体中心（在建中）、麓湖人文三馆（在建中）、观湖美术馆等。周边近20个文体生活中心。
• 生态公园：观澜河湿地公园、茜坑水库、观湖中心公园、民法公园、九龙山公园等分布周边。
• 医疗配套：直线3km范围内有深圳市龙华区中心医院、深圳伟光医院，平安龙华医院在建，为居民就医提供保障。

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据建军房产了解，本次澜汇云境开盘打出了诚意登记折扣97折+开盘折扣94折+按时签约折扣98折+VIP折扣98折，综合下来8.75折优惠，折后均价4.35万/㎡，折后单价3.8-5.06万/㎡，总价在278-649万/套，另外一次性付款还可以额外享受1个99折

71-75㎡的2房2厅1卫，折后总价278-338万/套，单价3.8-4.46万/㎡。

87-89㎡的3房2厅1卫，折后总价359-395万/套，单价4.12-4.43万/㎡。

104-108㎡的3房2厅2卫，折后总价415-516万/套，单价3.97-4.76万/㎡。

123-128㎡的4房2厅2卫，折后总价563-649万/套，单价4.56-5.06万/㎡。

下面是澜汇云境全套的备案价格表，供大家参考。

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项目平面图

项目户型介绍

72-75㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，进深7.2米，一字型厨房还带1个生活阳台，卫生间三段式分离，得房率约72.28%（不含赠送），西南、东南或东北朝向。

87-89㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.35米开间，LDKB一体化设计，进深7.2米，U型厨房，卫生间三段式分离，得房率约72.28%（不含赠送），西南或东南朝向。

104-108㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，进深8.7米，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，主卧套房设计，U型厨房，公卫三段式分离，得房率约72.45%（不含赠送），正南或正东朝向。

123-128㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅6.6米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，主卧套房设计，6.6米超长观景阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约72.45%（不含赠送），阳台主朝正南向。

项目区域及楼盘介绍

合正观澜汇三期，位于龙华区福城街道观兴南路与观兴东路交汇处西北侧，观澜作为龙华区府所在地，本案距其仅约3.5km，未来可第一时间政府红利资源倾斜。龙华12大产业区块，观澜独占9大板块，覆盖5200亿产值。龙华7大重点片区观澜占据其3，而本案处于观澜三大重点片区中心汇聚地，直属鹭湖中心城，未来将有无限的发展潜力。

鹭湖中心城是全市“20+8”产业集群重要承载地之一，产业基础雄厚，蓝绿格局优越。湖西产业园全面更新，吸引“工控小华为”汇川技术、英飞拓、国药致君、普门科技等高新企业、高端产业落户于此。也是全国顶尖、世界一流的千亿级高端医疗器械产业集聚高地。

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合正观澜汇云境，由合正集团公司打造，总占地面积约2.96万㎡，总建筑面积约36.21万㎡，计容建筑面积约26.23万㎡，容积率8.5，绿化率35.09%，共由4栋住宅+1栋酒店+1栋幼儿园，其中1栋住宅56F，2栋/3栋住宅57F，4栋1/2单元住宅51F，5栋酒店50F，6栋是1所21班制幼儿园。

总规划1883户，本次首推617套商品房，地下室有4层，规划停车位2358个，车位占比1：1.25。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳市新景发投资有限公司

2、物业公司：深圳市合正物业服务有限公司

3、物业管理费：4.98元/㎡

4、总占地面积：2.96万/㎡

5、总建筑面积：36.21万/㎡

6、容积率：8.5

7、绿化率：35.09%

8、产权年限：2021年11月3日-2091年11月2日（70年）

9、总户数：1883户，本次推售617套

10、总栋数及楼高：2栋57层/4栋51层

11、梯户比：2栋6梯10户、4栋3梯4户、3梯5户

12、车位数：2358个

13、车位占比：1:1.25

14、交楼时间：2026年12月31日

15、交楼标准：精装

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项目周边配套

交通配套：澜汇云境出门200米就是4号地铁线茜坑站，7站到红山，8站直达深圳北站，14站速达市民中心；未来更有18号线长湖站换乘、22号线松元夏换乘，三轨交汇。

学校配套：澜汇云境花园自带1所21班制幼儿园，根据2024年龙华区教育局最新的学区划分，小学学区划分在龙华外国语学校福城校区小学部，龙华第三外国语学校小学部，观澜二中教育集团观澜二小，初中学区划分在龙华外国语学校福城校区初中部，龙华第三外国语学校初中部。另外还有龙华高级中学教育集团观澜校区针对整个龙华区招生。

其中龙华外国语学校福城校区就在小区家门口，在2024年首次招生，目前正在龙华第三外国语学校借读小学部，在2024年小学录取积分是第五类74.6分（非深户+学区商品房），初中部暂未招生。

商业配套：合正观澜汇自带有3大商业MALL，福城天虹旗舰mall、邻里mall、街区mall，观澜汇一期的天虹商场2019年已经开业，现在商业体已经运营的很成熟，3期澜汇云庭也自带有集中商业，未来1公里内还有30万㎡商业落地。

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优劣势分析

优势：

1、区位优势：临近龙华区政府，龙华行政中心，有规划发展红利预期，但这个需要时间兑现；

2、地铁近：紧邻地铁4号线茜坑站；

3、教育资源较好：项目自带幼儿园，旁边在建的龙华外国语学校福成校区，家门口12年目送教育资源；

4、商业配套：一期已经在运营的6.7万㎡的福城天虹购物中心，以及加上未来三、四期共约12万㎡的商业配套；

5、上车门槛低：本次推售最小面积72㎡两房，总价3字头以内可以上车，首付45万内；