过去一年的龙年楼市交投稳步回升，买卖登记量进一步脱离谷底，展望乙巳蛇年在无辣、按揭宽松及息口仍有机会趋降的环境下，可望更上一层楼。综合土地注册处最新数据所得，截至今年1月28日的整个龙年，全港共录67,342宗楼宇买卖登记，涉及成交总值约5,392.75亿元，较癸卯兔年（2023年1月22日至2024年2月9日）的60,299宗及5,177.31亿元分别升11.7%及涨4.2%。当中登记量从虎年的历史谷底连升两年，创3年高位；而成交总值则终止两连挫，暂且回稳。

回顾各类物业市场，一手住宅在龙年(2024年)表现大旺、跑赢大市，去年初仍受息口高企影响，加上当时新春淡市令2月成为登记量最低迷月份；不过，去年2月底《财政预算案》宣布全面撤辣，楼市实时应声弹起，连续三个月均录逾千宗的一手登记。之后数月因应息口未降及发展商推盘节奏而反覆上落，而时至9月下旬，港美终迎来减息，加上中央救市而再度刺激交投大增。总结龙年全年，全港共录一手住宅买卖18,829宗，较兔年的13,263宗急升42%，为各类物业中升幅最凌厉者；而成交总值比对兔年也大升45.4%，录得2,095.34亿元。

二手住宅市场方面，龙年买卖登记量亦随大市向好靠稳，惟升幅不及一手新盘，主要原因是去年大部分时间，一手新盘均以贴市价，甚至低市价开售，较二手溢价的情况显著大减，直接抢去不少二手客源，故二手市场只能平稳微升，未能大幅受惠一众利好楼市的因素。总结整个龙年，全港共录40,573宗二手住宅买卖登记，涉及总值2,640.71亿元，登记量值较兔年分别升8%及跌7.3%，量升值跌反映楼价持续偏软的情况。

非住宅物业市场去岁表现背驰下挫、跑输大市；受高息环境窒碍，加上首三季，经济及股市表现不如人意，未见大起色，故令工商铺以至车位买卖均处极低水平，全线在龙年之内均未能扭转劣势，造成再创新低的淡况。结果导致龙年全年非住宅登记量值只录得7,940宗及656.70亿元，分别跌穿八千宗及七百亿元水平，按年分别挫16.2%及泻26.1%。当中登记金额跌势比登记量较急，主因是龙年未见有太瞩目的巨额登记出现。

展望蛇年，笔者相信楼市连跌3年，楼价累积跌幅接近三成，而其中高息环境已有改变，加上目前不再有辣招制肘，市场购买力料回勇，配以大量新增专才人口的住屋需求，及之前不少租楼人士有机会趁楼价低水而“转租为买”，在在均有利蛇年楼市逐渐回暖。至于工商铺物业，有见经济渐次复甦，而重启深圳一签多行亦有助推动零售及餐饮行业，此外，旅游业也较之前明显好转，可望带动整体楼市出现“蛇来运到”之效。

笔者预期蛇年楼市可持续好转，整体楼宇买卖登记量料再升逾一成(11%)，上试75,000宗水平，涉及登记金额料达6,250亿元，按年料升15.9%；至于蛇年住宅楼价料在反覆之中上升5%。

来源：香港经济导报

作者： 陈海潮 利嘉阁地产研究部主管