根据高盛预测，2025 年东大融资的价格还要再降 25%。咱们先不管他这个预测准不准确，至少为我们提供了未来融资价格走势的一个参考。咱们一起来看看高盛是怎么做出这个预测的？

首先第一点，高盛称，截止到 2024 年年底，东大没卖出去的房子一共高达 93 万亿，而这 93 万亿还只计算了建好未出售的，不包括在建的。要是把这些也加进去，那库存量就更大了。要知道 2024 年东大的整个 GDP 才 134 万亿。如此大的库存压力，要消化完可不容易，而且融资多、价格贵，谁来买呢？

第二点，据高盛测算，截止到 2024 年年底，东大融资行业的总负债规模高达 59 万亿。从最近 WK 地产股债双杀，就能看出些端倪。而且这 59 万亿只包含了银行贷款、企业债券、有期负债以及供应商货款。除此之外，还有大量的预售融资，也就是那些地产商已收钱但还未交付房子的资金。要是再加上这些，那开发商的负债就更多了，卖不掉就只能降价促销，所以引出了第三点。

巨大的库存压力和债务压力会倒逼开发商为快速回笼资金，不得不降价促销，以价换量、薄利多销，盘活自己的现金流，好让自己活下去。但有个问题，当时开发商拿地成本过高，现在以价换量把房子卖出去，减缓了资金流压力，可还是亏钱的。再加上人性是买涨不买跌，越降价，老百姓越是持币观望，这就会进一步加剧融资价格的下行，麻烦了。不降价卖不掉，降价了更卖不掉。

第四点，任泽平有句话广为流传。他说，融资的价格短期看政策，中期看土地，长期看人口。高盛认为，东大的人口出生率快速下降，已低于日本 1990 年的水平，这意味着未来潜在购买房子的需求会逐渐减少。再加上人口老龄化和人口总数下降，买房的需求会进一步下降，从而对融资的价格构成长期下行的压力。

基于以上几点判断，高盛认为，尽管东大会出台一系列刺激政策，但积重难返，2025 年的市场不会有明显反弹。根据他们的预测，2025 年整体的销售规模在 8 万亿左右，这个数字只相当于最高峰时候的 40%。

那什么时候才能变好呢？
根据高盛测算，东大融资的价格会在 2025 年年底左右稳定，然后到 2027 年左右开始回调，大概同比回调两个点左右。这个报告相比之前的预测已经相当乐观了。之前高盛预测，融资价格会在数年内实现 L 型复苏。L 型复苏就是止跌回稳不回调。所以这次的预测已经相对乐观。

以上这些都是高盛对于整个市场的宏观预测。咱们老百姓最关心的是，如果融资的价格再下跌 25%，那么意味着很多城市的融资价格可能已经腰斩，很多普通家庭 60%的资产都在房子里。如果融资的价格腰斩，那就意味着整个家庭资产减半。照这样下去，还有谁敢投资，还有谁敢花钱？

当然了，不是所有的预测都百分之百准确。我们相信通过东大不断的努力和调整，不会有多大问题，未来会越来越好。