大家好，我是苏北哥！今天是15号，农历正月十八，到今天为止，2月份已经正式过半……

掐指算来，距离春节复工已经整整过去10天，而距离2025年南京楼市的第一个旺季“金三银四”还剩下不到半个月时间，在这个特殊的时间节点上，北哥给大家准备了点“干货”……

01.

大摸底！主城刚需板块新房价格是涨是跌？“年后”真实售价流出！

关注南京楼市，准备今年在南京买房或者有买房计划的朋友们，近期肯定了看了不少房媒文章和直播，相信大家都有一个共同的感觉，房媒们已经开始卖力宣传新年房价上涨的事宜，特别是很多新房楼盘，根据一些媒体的宣传说法，由于春节期间销量爆棚，房价都出现了上调。

总结多篇文章的观点和信息，目前媒体输出的主要是这么几家涨价楼盘。

第一是雨花软件谷的保利荷雨瑧悦，据媒体称目前房价涨幅较年前达到了4.5%；在售新房价格最新达到了3.8万/m²，优质房源实际售价达到了4万/m²，而该案年前的折后单价是3.6万/m²。

保利荷雨瑧悦实景

第二是大校场的保利博雅和著，媒体称年后涨价幅度达到2000-3000元/㎡，目前新房售价回到了4.8万-5.8万元/㎡，较年前涨幅达到5%。

保利博雅和著在售楼栋

第三是河西的招商金陵序，媒体称1月份KFS收回了优惠，楼盘实际售价全线上涨2%，项目主力在售150、175、225㎡户型，目前起步售价已经回到1000万以上

招商金陵序大门实景

第四是燕子矶的保利国贸璟上，媒体称1月份该项目也收紧了优惠，全线户型房价上涨2-4%，其中89㎡的户型，房价已经超过3万/㎡；135㎡户型，房价超3.3万元/㎡。

保利国贸璟上实景

此外根据媒体的说法，春节后涨价的楼盘还有：河西南建发缦云涨价约5%；大校场中信泰富九庐价格回调约8%；雨核观云润府房价回调4%、建发璞云房价上涨8%……

从媒体端看，春节后的南京新房市场简直是“涨声一片”，无形中给南京买房人制造了莫名的紧张感！然而节后的南京新房价格真的是“涨声一片”吗？在北哥眼中看来，这显然有些夸大其词，报喜不报忧了！

昨天北哥刚刚拿到了最新的一份南京新房实际售价信息表，我们来对照一下主城几大刚需板块，房价是不是真的涨了？

先来看江宁

江宁目前仍是全市新房的供应大户，全区新房库存量还保持在7000+套，排名位居全市第一。东山、百家湖、青龙山、禄口目前仍然是众多刚需客群目标安家板块。

然而江宁主要板块的新房实际售价，可能让人意外。首先看东山板块的首家第四代住宅中天金宁风华。

金宁风华实景

该项目目前也是全江宁唯一一家第四代住宅！去年12月中心首开1、3号楼；1月上旬二推2号楼，98、112、143㎡三款户型全部在售。

按照销许价格，金宁风华是在3.4-3.6万/㎡左右，起步总价在333万左右，然而节后该项目的实际起步总价其实在260万左右，比销许总价低了超70万元，折算下来金宁风华的实际销售单价在2.65万/㎡，和隔壁的武夷七里湖山、海玥华府基本处在同一价格区间。

再来看东山5号线新亭路站地铁盘嘉和华府！

嘉和华府B地块沙盘

嘉和华府去年12月底开始推出项目B地块房源，12月27日推出B3号楼；1月22日推出B6号楼，其中B6号楼为B地块楼王栋，售价较高，据称实际售价在4.2万/㎡。

目前嘉和华府110、119、143、175㎡户型在售，节后起步总价在400万左右，和节前折后价格没有太大出入，可以说没涨也没跌。

小龙湾豪宅仁恒龙湾

仁恒龙湾作为江宁目前的第一科技豪宅，目前已经推出1、3、8、9、10号共5栋住宅楼，在售主力户型面积段143-220㎡，春节前该项目143㎡户型起步总价是570万，节后143㎡户型的起步总价为560-565万。与之前相比微跌，基本持平。

百家湖的象屿华府铂萃云湾春节后房价的确有点涨，但涨幅不大。

象屿华府铂萃云湾实景

可能象屿华发铂萃云湾销售节奏已经过半，后期压力不大，稍微涨点价放慢去化速度，也不妨事！目前该案9栋楼已经推出6栋，仅剩3栋尚未推出。已推出6栋楼中也仅有1号楼有正常楼层房源在售，其余基本售罄。

象屿华发铂萃云湾在售户型95、110、135㎡三种，春节前起步总价已经降到了320万，节后价格有所上窜，起步涨到了330-340万。涨幅在10-20万。

上秦淮新房价格跌幅有点大

紫京四季

现房销售楼盘金隅华发紫京四季，年后实际售价进一步降低，主力在售102、125、142㎡三种户型，目前实际起步总价在260万。

而该项目年前11楼正常楼层户型起步总价在280万左右，降价幅度在20万左右。

江宁正方新城，德信星宸节后房价再降！

根据之前的价格记录，德信星宸去年12月份89㎡低楼层房源折后总价在168万；107㎡中楼层房源折后总价在187万。节后最新信息显示，德信星宸的起步总价降到了144万，且不限楼层。降幅超过20万。

KFS德信中国已经在去年6月份被曝“清盘”，幸好德信星宸已经成功交付，目前是现房销售。

同为正方新城的在售楼盘，奥体建设锦尚紫兰节后房价基本没有变动，起步总价仍保持在155万。项目目前在售78、88、98、118㎡四种户型，项目附近规划建有南师附中正方新城附属学校（小学部、初中部）

禄口新房跌狠了！

加入以旧换新的禄口新中式楼盘云湖十里院，春节前84㎡起步户型，低楼层房源实际总价在134万。

节后云湖十里院的起步总价已经降到了111万。降幅达到了23万之巨，项目目前在售84、89、107、116四种户型，目前项目已经加入“以旧换新”。

此外禄口弘阳云溪璟园目前起步售价降到125万；中铁栖云府起步总价在118万；蓝天慧融花园起步户型78㎡两房实际售价只有88.8万。

02.

大校场、雨核、软件谷新房，节后价格到底涨没涨？

先来看大校场，去年至今大校场唯一推出的新盘中信泰富九庐一直是话题的焦点。

去年10月份，国庆期间首开，小高层销许价格为52625元/m²，开盘现场89折，4.6万/m²左右底价出售，结果首开、二开皆售罄。

网房数据

11月底，中信泰富九庐“三开”，推出7号楼7F电梯洋房和9号楼17F小高层，洋房去化也十分顺利，200、230m²的大户型，不出一个月卖得只剩下1套。

180m²小高层户型价格也水涨船高，从原来的4字头房价回涨至5字头。

125m²小高层户型总价从500+万涨回到了600+万。

年前一段时间，中信泰富九庐的涨价消息甚嚣尘上！

中信泰富九庐会所实景

刚过完年，中信泰富九庐第一时间宣传过年期间的热销新闻，称该盘打响了蛇年抢房第一枪。春节假期刚过，中信泰富九庐售楼处就人头攒动，疯狂认购，单日认购金额超过了6000万。

中信泰富九庐宣传海报

据多家媒体报道众多河西、江宁的改善客群、秦淮本地客群，甚至是苏北大军都来到中信泰富九庐抢房。

媒体更是大肆报道中信泰富九庐节后房价狂涨8%的新闻！

然而根据北哥得到的消息，实际上中信泰富九庐的房价根本没有涨那么多，据相关消息人士爆料，节后九庐房价的确较之前有所上涨，但真实涨价幅度大概在3%左右，属于正常幅度的上涨。

目前125m²小高层户型实际售价，其中1-4F低楼层在590万左右，12F以上房源总价在600-630万左右。

150m²小高层房源，全楼层房源都可选，实际总价区间在750-800万之间。

180m²小高层房源，位于9号楼内，楼层可选，实际总价区间在900-950万。

200m²洋房，7、8号楼内，楼层可选，实际总价在1000-1050万。

中信泰富九庐网房数据

其实去年12月份以后，中信泰富九庐的两次开盘，去化节奏已经明显放缓，为了保证去化效果，暂停涨价或者调整微涨，才是该项目的明智之举。

大校场金基新睿樾府目前剩余房源还比较多，基本上以166、171m²两种大户型为主。

其中166m²户型目前还剩余80套以上房源，实际总价区间在780-830万。

171m²户型目前还剩余70套以上房源，实际总价区间在800万-850万。

金基新睿樾府年后实际销售单价在4.6-4.9万/m²之间。

大校场的奥体建设云尚紫薇价格比较亲民！142m²户型剩余30套存货，实际售价只在550-580万；180m²户型也剩余30套存货，实际售价在705-785万区间，最低售价只有3.87万/m²。

媒体盛传的保利博雅和著年后房价大涨，经过核实，房价的确有所上涨，但幅度并没有媒体报道的那样夸张。

目前博雅和著是尾盘，小高层房源只剩顶底，113m²起步户型只剩顶楼，实际总价区间在540-580万。

130m²3房户型只剩顶底，实际总价区间在620-670万。

剩余最多的是143m²4房洋房户型，目前楼层可选，实际总价在700-770万。

算下来年后涨价的保利博雅和著，上限房价大概回涨至5.3-5.4万/m²，并非如媒体宣传的那样回涨至5.8万/m²。

软件谷新房价格真的涨了！

据了解保利荷雨瑧悦年后涨价数据，相对是比较真实的，该项目成为年后全市为数不多的，新房均价上涨2000元/m²的楼盘。

年前保利荷雨瑧悦的销许价格是4.37万/m²左右，折后价格在3.6万/m²左右，年后真实涨到了3.8万/m²，以该案最小100m²3房计算，这一下子总价就涨了20万。

当然保利荷雨瑧悦敢于如此涨价还在于春节期间强劲的去化量和产品的稀缺性。据说荷雨瑧悦过年初一至初八就卖掉了16套房源。加之全盘10栋楼仅剩于1栋（14号楼未推），已经接近收官。

而保利荷雨瑧悦目前已推出的9栋楼中，仅有16号楼有充足房源在售，其余8栋楼不是售罄，就是只剩“顶底”，接近售罄状态。

与此同时南师附中分校落地，板块其余新房项目相继收官，让保利荷雨瑧悦成为软件谷今年唯一的在售楼盘，故而享受优先“涨价权”！

雨核

建发璞云年后房价的确有所上涨，去年12月份万科朗拾雨核收官，建发璞云顺势涨价，当时报99m²3房起步户型总价为385万，单价大概3.88万/m²

如今建发璞云的年后折扣方案出炉，99m²3房的全新折扣为88.2折，以该项目46557元/m²的销许价格，99m²的实际售价已经达到4.1万/m²。

03.

燕子矶新房价格，年后涨了没？

燕子矶的保利国贸璟上也是媒体关注的一个焦点，从年前开始，国贸璟上涨价消息就不断流出。

一个比较统一的说法是保利国贸璟上去年年度销售任务超额完成175%，楼盘所有户型全线涨价2%。

之前文章北哥也帮大家测算过，如果按照保利国贸璟上此前260万的上车门槛价，如果上涨2%，89m²起步户型实际可能被抬升至266万左右。

保利国贸璟上实景

然而，根据最新消息，保利国贸璟上年后刚刚放出一批特价房，上车总价甚至只有240万上下。可见该项目目前仍有低于市场预估的“抄底价”房源在售卖。

按理来说，保利国贸璟上年后房价的确该涨，因为保利燕璟和颂收官，燕子矶核心区只剩下国贸璟上一家楼盘，板块内拥有绝对定价权，这种情况与保利荷雨荷雨瑧悦的情况极为相似。

但是保利国贸璟上也面临后期库存压力，要知道该案全盘规划建设11栋29-32F高层住宅，目前推出6栋楼，后续还有5栋高层待推出。

保利国贸璟上后期待售新房预计在700套以上，如果目前将房价贸然推高，可能会影响未来去化。

另一方面，燕子矶核心区二手房价格近期并没有明显上扬。

万科燕语光年1月份最新房源成交单价仅2.75万/m²，相比去年出现了至少1500元/m²左右的回落。

招商依云华府1月份最新房源成交单价仅为2万/m²左右，相比去年12月份起码回落了2000元/m²。

燕子矶核心二手房价格回落，新房价格不可能贸然涨价。

燕子矶星叶燕尚玥府，年后曝“抄底价”

去年12月份星叶燕尚玥府传出修改项目规划的消息。

官宣将星叶燕尚玥府尚未推出的7栋高层中间户型扩大，从89m²扩大至97m²。

1-10号楼，二层至顶层的120㎡边户户型，厨房和餐厅布局有细微调整，厨房面积变大，疑似增设岛台；

3-5号楼、7-10号楼，二楼到顶楼的中间户，户型面积调整，增加了主卧卫生间，从89㎡改为97㎡！

据此星叶燕尚玥府目前已经推出的1、2、6三栋高层，中间户89㎡小三房将成为绝版，年后曝出“抄底价”，总价200万即可上车，折后单价低至2.2万/㎡左右，足足比销许价格低了6000元/㎡。

而去年10月份，星叶燕尚玥府重新开盘时，89㎡户型折后总价为245万，如今与之相比，总价调降了45万。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。