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越秀星耀未来是2024年10月由越秀地产与未来科学城置业联合拍下的地块，底价25.33亿元，楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.6万/平方米。

地块由一宗住宅用地、一宗社会福利用地和一宗基础教育用地组成，住宅用地面积约5.63万平方米，建筑面积16.09万平方米，其中地上10.13万平方米，建筑高度24米。

小区由17栋住宅楼6-8层洋房组成，共978户，一梯两户，容积率仅为1.8，非常的低密。

既然是朱辛庄平替，那品质和价格上当然要做出差异化。朱辛庄的越秀星樾容积率是2.5、中海寰宇未来容积率是2.5/2.6，从容积率来看，越秀星耀未来胜出一筹，搭配方正的小区布局以及较低的洋房设计，舒适性会更好、住着更安静。

但价格上并没有给人惊喜，指导价6.6万这是完全像朱辛庄看齐，1.8公里的距离竟然一点折扣也没打，确实令人意外。越秀星樾和中海寰宇未来网签均价均为6.1万，星耀未来后期的成交价格将是一大看点。

另外，朱辛庄卷，现在朱辛庄的平替更卷。

越秀星耀未来东边的0006地块容积率1.9，再往东0009地块容积率1.8，三个兄弟手拉手挨着，他俩总规划建筑面积17.48万㎡，为了抢朱辛庄的客源在容积率上都下足了功夫，后期还会有大量的房源入市。

越秀星耀未来的真正对手其实是0006和0009两兄弟，就看最后谁能坐稳朱辛庄平替的头把交椅了。

再来看看星耀未来的户型设计，面积段为76-132㎡，分布图如上。107㎡、97㎡和92㎡三室两卫户型为主力，占比超过75%。

107㎡户型全部位于边户，明厨明卫全屋通明，户型设计比较常见。

97㎡和92㎡户型都相对狭长，两个次卧在北侧，厨房也不是我们常见的样式，整体来说相对凌乱，这两个户型多少差点意思。

最小户型76㎡，这个面积段能够带来南北通透、南向三面宽、全屋通明以及独立玄关其实就很不错了，三口之间居住非常适合。
面积段76-132㎡，其中，107㎡/97㎡/92㎡三室两卫户型为主力，占房源总数75%左右；132㎡四室两卫户型占比17%；另有少量顶退小户型房源。
空间拓展方面，南向内嵌阳台+飘窗；北向部分有设备平台，部分顶退户型有露台赠送；另外部分楼栋北侧有大量不连通采光窗井，首层或有下跃空间或地下室赠送。

从户型图来看，92/97都是狭长户型，进深约为面宽的2倍，这种比例下，虽然也做到了南北通透，但北向并排的两个卧室，几乎将北面采光全部遮挡。
客厅仅南面阳台有窗，主卧卫生间甚至是暗卫；厨房开窗面积非常小，92户型的厨房窗子开在北面窗井位置，与公卫的窗子相邻。
客餐厨一体设计，窗子过小，开放式厨房油烟不利于释放，会影响客厅的舒适整洁。
粗算下来，小区有近三成的房源为92/97户型。

星耀未来是由越秀地产和未来科学城发展集团联合打造的容积率1.8，6-8层的低密纯洋房社区。按照总平面设计图，星耀未来地块是平行四边形，规划建设17栋住宅楼，分成五排平行排列，共978户。

其中1#、2#、3#、4#、12#、14#、15#、16#和17#为6-8层洋房；5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#和13#为带顶退的8层洋房。

总平图显示，大门在东边，大门西边是约1000平米的下沉广场，再往西地下是600平米会所，地上是活动场地。

2024年10月22日，越秀地产与未来科学城置业联合，以底价25.33亿元，拍下昌平区小沙河村CPO0-1802-0005、0007和0008地块，容积率1.8，楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.6万/平方米。

0005地块为住宅，即星耀未来；0007和0008地块，分别为A6社会福利用地和A33基础教育用地，建设后无偿移交相关部门。

项目公司是越昌地产，由越秀地产和未来科学城置业，分别持股75%和25%。

具体配套如何？项目位于定泗路以北800多米处，距离朱辛庄万达广场北1.1公里、朱辛庄地铁站北1.7公里（直线距离）。未来附近还会有临街商业。

西61米是昌平线轻轨；5#西50米有一座电站；3#和4#北面30米有一处规划公交场站。

教育方面，东侧规划有开发商待建的幼儿园，周边还拥有丰富的教育资源，包括北京101昌平实验学校、北京101未来科学城学校、北京101昌平第一幼儿园及第二幼儿园等优质学府。

生态方面，昌平新城滨河森林公园、翠明湖近在咫尺，而约1339亩的未来科学城生态休闲公园也正在建设中。

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