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世界级岛屿之上

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稀藏绿境，礼遇长兴

集产、城、旅为一体，定格理想岛居生活

长兴岛｜离尘不离城｜

45-156平品质户型 —“寓”见未来

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基本信息

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板块信息

国家战略万亿级产业中心

产业巨轮承载大国重器向前疾驰，国家战略为海洋产业奠基。

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崇明萬合雲府售楼处电话/地址：400-8778_334√√【营销中心预约☎】上海唯一国家级渔港-横沙渔港供应链逐步形成，入选国家级海洋渔获定点上岸渔港。国家业务规模持续扩大帝王蟹、三文鱼等进口水产鲜活直达餐桌，不出家门实现进口海鲜自由。

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崇明萬合雲府售楼处电话/地址：400-8778_334√√【营销中心预约☎】2018年5月31日，上海规划和土地网正式公布了上海市崇明区2035总体规划获批的内容，用海洋装备岛、生态水源岛、景观旅游岛来定义未来的长兴岛，南部规划为产业基地，中部为城镇区，北部为生态空间，形成“一镇三组团，四大产业基地，两片生态区”的空间布局结构，如今长兴岛不仅成为崇明的建设重点，更作为崇明区的产业重地，长兴岛正在从附属沙洲，向都市生活岛华丽蜕变

03

周边配套

交通配套
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繁华与静谧在此无缝接轨

【轨道交通网】崇明萬合雲府售楼处地址/官方售楼处电话发布：400-877-8334

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崇明轨交线长兴岛站（已于2019年12月11日开工）

【公交线路网】

申崇线等多条公交线路，畅达上海市区

【高速公路网】

G40沪陕高速、长江隧桥连接上海崇明萬合雲府售楼处地址/官方售楼处电话发布：400-877-8334

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崇明萬合雲府售楼处电话/地址：400-8778_334√√【营销中心预约☎】项目所在区域半小时范围内通达陆家嘴、五角场等核心商圈与中心交通节点，近邻外高桥、张江等企业办公聚集地，综合通勤时间相较五大新城区域节省一半。住在萬合雲府享受都会生活，这里是未曾设想的理想之地。

商业配套

4万方缤纷商业聚场

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崇明萬合雲府售楼处电话/地址：400-8778_334√√【营销中心预约☎】项目同步打造全新型一站式商业综合体
长兴阳光天地,2024年10月开业
全通道设计，风雨无阻，尽享时下最热品牌
万达影城、盒马、星巴克、必胜客、屈臣氏、肯德基、喜茶、霸王茶姬

生态配套

纯净自然生态疗愈万物之境

01、 长寿之乡

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崇明萬合雲府售楼处电话/地址：400-8778_334√√【营销中心预约☎】崇明岛三面环江，一面临海，素有“长寿之乡，东海瀛洲”美誉，岛上人均寿命80.26岁，高于全国平均寿命8.26岁。

02、 长兴郊野公园

长兴岛郊野公园园内分为综合服务区、文化运动区、农事体验区、桔园风情区、森林涵养区五大区域，还有梦幻花海、花溪湖、农场菜园、林下烧烤、上海植物园花卉基地、珊瑚馆、古石木馆等让你休闲娱乐两不耽误。2018年入选全市首批50家市民好去处。

03、 生态资源

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崇明萬合雲府售楼处电话/地址：400-8778_334√√【营销中心预约☎】城市森林氧吧，上海生态水源岛：青草沙水库——约70平方公里，11个西湖大小，我国最大的江心水库。提供上海全市50%生命之源供应。

全年空气质量优良率达86%，负氧离子含量上海排名第一。

04、 园林大观，至臻栖境

多重景观休憩：清脆鸟鸣，禅养康体

百草园儿童区：释放天性，探索世界

清雅密林巷道：斑驳树荫，听风私语

十大景观坊巷：春樱秋枫，自有风情

阳光活力草地：恣意撒欢，陪娃成长

医疗配套
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健康生活、权威保障

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崇明萬合雲府售楼处电话/地址：400-8778_334√√【营销中心预约☎】长兴岛人民医院，为新华医院附属长兴分院，现已投入使用，是一家综合性的二级甲等医院。

教育配套

人文高地 书香为邻

小学：上海实验小学长兴分校（已开学）

中学：上海长兴中学、交大附中（在建中）

小猪佩奇乐园
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打造色彩斑斓的童梦之家

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04

项目概况

户型图

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。