蛇年春节的焰火味道尚未散尽，2025年2月17日，国寿（中国人寿保险股份有限公司）又点燃了一个大炮仗——出资35亿元，带头成立一家专投REITs（不动产投资信托基金）的合伙公司，合伙认缴总额52.37亿元。
险资与REITs，绝配！
“北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业（有限合伙）”——国寿带头成立的这家企业，其暂用名，言不简，但意赅。
简单说，就是REITs。
2025年的REITs市场正呈现狂飙之态。
自2021年6月首批公募REITs上市以来，截止2025年2月19日，目前REITs基金数量为63只。中国公募REITs市场的总市值达到了历史最高值1733亿元。
随着公募REITs不断扩容，市场出现认购火热、行情持续升温景象。
2025年2月12日，国内首单医药仓储物流REITs产品——汇添富九州通医药REIT，公众投资者有效认购倍数达1192倍，刷新历史纪录。
REITs狂飙，有两个重要背景。
第一，资产荒。
第二，资产荒的同时，存量市场的大量不动产，尤其是优质资产，被REITs激活。
中国REITs涉及的资产类型——
交通基础设施：收费公路、铁路、机场、港口等。
园区基础设施：产业园区、科技园区等。
仓储物流：仓储设施、物流中心等。
生态环保：污水处理、固废危废处理等。
保障性租赁住房。
消费基础设施：购物中心、社区商业等。
水利设施：水库、原水设施等。
能源基础设施：清洁能源项目，如水电站等。
REITs的洪荒之力集中体现在两个字：盘活。
那些沉重无比的不动产，本来流动性很差，但被REITs变为可交易证券后，就如神话故事里的树木、石头一样，被神仙用手一指，都活了过来。
从不动变为活过来，简单说，也有两个根本原因：
第一，那些不能动的资产要做REITs，不仅要底层资产清晰，本身还要能产生现金流；
第二，不仅有现金流，REITs还有硬性分红规定，现金流产生的收益要高分红给投资者。
如今市场在呼唤耐心资本。
为什么会有耐心资本？
资本的长期耐心，是稳定的高分红喂出来的。
险资，正是长期投资与高分红的追求者，与REITs是天生绝配。因此，在REITs身影中，你总能看到险资的身影。
而险资并不满足于此，还在争取政策的进一步松绑，以便流向REITs的资金会更猛烈！
因此，国寿成立一家合伙企业，专做REITs，乃是水到渠成。
这家合伙企业，实际上是三方构成：
第一方：中国人寿。其中母公司中国人寿财务投资35亿元，孙公司国寿资本 （合伙企业管理人） 旗下两家企业国寿置业 （出资0.35亿元） 、创弛企业管理 （出资100万元） 负责出面管理。
第二方：首景投资与北京朗佳。两者为同系企业 （疑似北京国资系） ，其中首景投资财务投资10亿元，北京朗佳 （出资100万元） 介入管理；
第三方：财信人寿，财务投资7亿元。
国寿战配REITs案例
值得一提的是，国寿在公告中表现出对于投资REITs的务实、谨慎态度——
1.合伙企业不得在任何单一基础设施公募REITs产品 （含战略配售份额、扩募份额、流通份额） 中投入超过合伙企业认缴出资总额的5%；
2.合伙企业持有单一基础设施公募REITs产品的比例不得超过该基础设施公募REITs产品发行规模的10%；
3.合伙企业投资于基础设施公募REITs产品流通份额的投资金额不得超过合伙企业认缴出资总额的40%；
分散投资，也是国寿对REITs的一贯方式。信息显示，国寿已经对20多只公募REITs进行了战略配售。
下面，我们就选几个国寿战配的REITs案例，感受一下REITs所包含的投资内容与投资变化。
案例1.嘉实中国电建清洁能源REIT
基金管理人：嘉实资本管理有限公司
基金代码：508026
存续年限：36年
上市日期：2024年3月28日
募集总份额：4亿份
战略配售：2.8亿份
市场流通：1.2亿份，即网下发售（机构）0.84亿份、公众发售（个人）0.36亿份
初始认购价格：2.675元/份
初始发行规模：10.7亿元
2025年2月19日实时价格：4.057元/份
2025年2月19日实时资产净值：16.22亿元
嘉实中国电建清洁能源REIT底层资产：五一桥水电站
嘉实中国电建清洁能源REIT上市后行情（周K线）
嘉实中国电建清洁能源REIT为全国首单水电公募REITs、四川省首单REITs。
该项目的底层资产为五一桥水电站，运营管理方为四川中铁能源五一桥水电有限公司。其收益来源为水电发售。
2007年11月，中电建水电开发集团有限公司从中铁十四局集团公司收购四川中铁能源五一桥水电有限公司100%股权。2008年11月，水电站投产发电。
2024年3月，嘉实资本管理有限公司通过发行REITs购买四川中铁能源五一桥水电有限公司100%股权，即取得完全所有权及经营权。
五一桥水电站项目被认为，“自投产以来，已稳定安全运行15年，产生了稳定的收益和现金回报，是高壁垒、高稀缺的资产类型。”
中国电建通过发行REITs，实现轻资产运行，由下属公司作为基础设施项目的运营管理机构提供运营管理服务，并定期收取运营管理费。
案例2.银华绍兴原水水利REIT
基金管理人：银华基金管理股份有限公司
基金代码： 180701
存续期限：30年
成立日期：2024年10月28日
募集总份额：6亿份
战略配售：4.14亿份
市场流通：1.86亿份，即网下发售（机构）1.3亿份、公众发售（个人）0.56亿份
初始认购价格：2.828元/份
初始发行规模：16.968亿元
2025年2月19日实时价格：4.083元/份
2025年2月19日实时资产净值：24.498亿元
银华绍兴原水水利REIT底层资产：绍兴汤浦水库
银华绍兴原水水利REIT上市后行情（日K线）
银华绍兴原水水利REIT为国内首单供水工程类水利基础设施公募REITs。
其底层资产为绍兴汤浦水库——虞绍平原区域性供水的唯一水源。其收益来源为约130万人口供水。
银华绍兴原水水利REIT充分体现了政策红利，其背景为落实2022年10月9日绍兴市发布的《关于印发绍兴市盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知》等文件，低效资产“应盘尽盘”，包括有效盘活水库、水闸、堤防等水利工程存量资产。
银华绍兴原水水利REIT“积极争取上级水利资金补助，协同市发改、财政和属地政府充分用好政策性开发性金融工具、地方政府专项债券等政策红利”，不仅盘活既有水库，且将蓦集资金全部用于曹娥江上游镜岭水库建设，如防洪、生态保护等。
案例3.招商高速公路REIT
基金管理人：招商基金管理有限公司
基金代码：180203
存续期限：15年
上市日期：2024年11月21日
募集总份额：5.00亿份
战略配售：4.1819亿份
市场流通：8181亿份，即网下发售（机构）5726.7万份、公众发售（个人）2454.3万份
初始认购价格：6.992元/份
初始发行规模：34.96亿元
2025年2月19日实时价格：6.768元/份
2025年2月19日实时资产净值：33.84亿元
招商高速公路REIT的底层资产：安徽亳阜高速
招商高速公路REIT上市后行情（日K线）
招商高速公路REIT的底层资产为安徽亳阜高速。其收益主要来源为通行费等。
亳阜高速全长约101.3公里，双向4车道，全线共设亳州东收费站、亳州南收费站、太和东收费站3个收费站，辛集服务区和长春服务区2对服务区。
基金管理人委托招商局公路网络科技控股股份有限公司（招商公路）及其全资子公司招商公路运营管理（北京）有限公司负责基础设施项目的日常运营工作。招商公路是百年央企招商局集团旗下的二级企业。
据2024年4季报，报告期内（2024年10月17日至12月31日），亳阜高速项目实现——
收入：8678万元；
净利润：1743万元；
通行费收入 （含税） ：8662.43万元 （日均含税通行费收入122.01万元） ，日均收入同比增长 3.20%；
日均自然车流量 （不含免费车、专项车） ：13619辆，同比增长3.06%；
客车日均自然车流量：7031辆，同比增长0.17%；
货车日均自然车流量：6588辆，同比增长6.35%。
分析认为，招商公路是一家以收并购形式扩张的高速公路龙头企业，截至2023年12月底，公司投资经营的总里程达14745公里，在经营性高速公路行业中稳居第一，所投资的路网覆盖全国22个省、自治区和直辖市。亳阜高速REIT成功发行上市，有利于打造“轻资产＋重运营”的全周期循环运作模式，促进交通投融资一体化，助力区域经济高质量发展。
值班编委：马琳
编辑：韩涧明
审读：戴士潮
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