一、项目基本信息
富基云珑府由深圳市华富控股有限公司开发建设，位于龙华区油松路与工业东路交汇处东北侧。项目占地面积约 0.58 万㎡，总建筑面积约 5.82 万㎡ ，容积率为 6，绿化率达 40%。小区规划有 2 栋楼，分别为 40 层和 42 层，共 251 户，梯户比为 2 梯 3 户 / 3 梯 4 户，车位比约 1：1.5，产权年限 70 年，预计 2025 年 5 月精装交付，物业公司为鸿荣源物业，物业费 5.3 元 /㎡ 。主推建面约 123-155㎡的纯四房户型。
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二、优点分析
（一）区域潜力大
项目处于龙华国际商圈板块，这是深圳六大重点片区重磅规划之一。目前，规划进驻华南首家 Costco（建设中）等众多世界大牌，未来这里将汇聚海量国际商家，随着各项规划逐步落地实施，区域价值有望不断攀升，无论是自住还是投资，都具有较大的潜力。
（二）交通便捷
- 地铁规划：周边规划有 22 号线油松站、25 号线上油松站、下油松站、27 号线油福站等多条地铁线路。虽然目前尚未开通，但建成后将与近邻的五和站（可换乘 5 号线、10 号线）以及 4 号线龙华站形成高效的地铁网络，可快速通达香蜜湖、前海等城市核心区域。
- 道路交通：自驾出行方面，周边有龙华大道、工业路、梅观快速、人民路、布龙路等 “六纵六横” 路网密集分布，几百米即可上高速，约 10 分钟可驶上龙华大道，驾车 30 - 40 分钟能够通达南山、福田、罗湖等区域 。
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（三）教育资源优质
项目楼下配套公立幼儿园，方便家长接送孩子上下学。附近还有新华中学、龙华区教科院附属外国语学校等多所学校。新华中学在全市排名较为靠前，教学成绩突出，连续多年培养出区中考状元，连续 9 年被教育局评为 “教育先进单位”，为孩子提供了良好的教育环境 。
（四）商业配套完善
距离项目约 1 公里处，有约 60 万方壹方天地超大型商业集群和龙华首家山姆会员店，驾车 3.4 公里可到达华南第一家 Costco。这些商业设施涵盖了购物、餐饮、娱乐等多种业态，能够充分满足居民日常生活购物、休闲娱乐等需求 。
（五）休闲文化丰富
周边文化娱乐设施丰富，3 公里左右拥有建面约 6.56 万㎡的深圳美术馆新馆（建设中）、建面约 7.2 万㎡的深圳图书馆北馆（建设中）、建面 8.33 万㎡的深圳文化馆新馆（建设中）以及建面约 6.4 万㎡的简上体育综合体等，为居民提供了丰富的精神文化生活选择 。
（六）户型设计合理
- 纯四房设计：主推建面约 123-155㎡的纯四房，起步面积较大，居住圈层相对纯粹，满足了改善型购房者一步到位的需求。
- 采光通风佳：纯板楼设计，做到户户朝南，南北通透，多数户型有三至四个朝南开间，采光充足，通风良好。并且拥有最长约 7 米的观景阳台连通客厅与主卧，增加了室内空间感和采光面 。
- 空间利用率高：户型格局方正，赠送面积后使用率可达 81%-85%，有效减少了空间浪费，提高了居住的实用性 。
（七）社区品质较高
- 园林景观：小区绿化率达 40%，礼聘名师打造了 5 大景观节点，包括云庭初现、直上云霄、云海观澜、云雾之境、云影绰约。从项目主入口、中心庭院到架空会所，运用多种名贵建材和四季植被，营造出移步异景的空中园林景观 。
- 配套设施：配备私人会所、星级酒店大堂，2 梯 3 户或 3 梯 4 户的低梯户比设计，减少了电梯等待时间，提高了居住的舒适度和私密性。约 1：1.5 的高车位比，也能较好地满足业主停车需求 。
- 建筑品质：外立面采用精工铝板 + 玻璃为主体材质，辅以高端涂料，风格简约大气，具有较强的层次感和识别度，且耐久性好，历久弥新 。
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三、缺点分析
（一）周边环境待改善
项目所在位置目前属于龙华非主流发展区，周边存在大量农民房和厂房，城市界面相对较差，整体环境有待提升。而且旧改所需时间较长，在改造过程中可能会产生噪音和粉尘等污染，影响居民的生活质量 。
（二）地铁规划未落地
虽然有多条地铁线路规划，但目前暂时无地铁直达，居民出行主要依赖公交或自驾，公共交通便捷性欠佳，对于没有私家车的居民来说，日常出行可能不太方便 。
（三）容积率较高
项目容积率约 6，相对较高，这可能导致楼间距相对较近，低楼层住户的采光和视野可能会受到一定影响，居住的舒适度会有所降低 。
（四）价格因素考量
备案均价 6.4 万 / 平方米起，对于一些预算有限的购房者来说，总价相对较高，购房压力较大。尽管其具有一定的品质和配套优势，但在价格方面可能超出了部分购房者的承受范围 。
四、选房攻略
（一）楼层选择
- 中高楼层：中高区景观视野开阔，能够减少对视情况，保证较好的私密性。同时，采光和通风效果也更好，受地面噪音和灰尘的影响较小。不过，中高楼层的价格可能相对较高 。
- 低楼层：低楼层出行相对方便，对于家中有老人或小孩的家庭来说较为适宜。但可能会受到周边建筑或树木的遮挡，导致采光不足，视野也相对受限。此外，低楼层相对容易受到地面噪音干扰 。
（二）朝向选择
项目户户朝南，整体采光和通风条件都较为不错。但如果想要更好的景观视野，可优先选择朝向园林或河景的房源，这样在日常生活中能够欣赏到更为优美的景色，提升居住体验 。
（三）户型选择
- 123㎡户型：该户型四房两厅两卫，空间布局较为紧凑合理，功能分区明确，能够满足家庭基本居住需求。相对来说，其总价相对较低，对于预算有限但又想一步到位购买四房的购房者较为合适 。
- 155㎡户型：同样是四房两厅两卫设计，但面积更大，空间更加宽敞舒适。各个房间的尺寸相对更充裕，无论是卧室、客厅还是厨房、卫生间等，都能提供更舒适的使用体验，适合对居住空间有较高要求的改善型购房者 。
五、总结
富基云珑府有其独特的优势，如区域发展潜力大、交通规划前景好、教育和商业配套完善、户型设计合理以及社区品质较高等，但也存在周边环境待改善、当前地铁出行不便、容积率较高等不足之处。对于购房者而言，如果您是改善型需求，对教育资源有较高要求，且看好龙华国际商圈未来发展，能够接受目前周边环境现状和地铁规划未落地的情况，那么富基云珑府是一个值得考虑的选择。但如果您预算有限，对公共交通便捷性和居住环境的即时性要求较高，可能需要谨慎权衡 。在做出购房决策前，建议您前往售楼处实地考察，详细了解楼盘情况，并结合自身实际需求和经济状况做出最适合自己的选择 。
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