开春以来，深圳楼市暗流涌动，关于放松限购的传闻持续发酵。

说是深圳可能很快全面放开，结束长达14年的限购政策，积极鼓励外地有钱人进场。

就连高盛也发出类似的预测，还公开喊话大家提前布局。

市场上很多人其实早有预期，深圳或将全面解除限购，但距离这一天越来越近的时候，又难免有种恍如隔世的感觉。

金钱永不眠。

在深圳这片热土之上，从来不缺用脚投票的买家。

01

继天鹅湖一期1.32亿成交后，2月22日上午，深圳湾太古城北区6套法拍房结束。

这些房源都是小区楼王单位，毛坯状态，共211人报名，最终总价区间在2552万-2630万，单价14.6万-15.2万/㎡。

对比二手房市场价，基本没有捡漏空间。

接下来，深圳法拍市场的焦点，还有半岛城邦三期11套开发商爆雷房源，户型从84㎡-345㎡不等，起拍价大部分比市场价低了一半。

这批房源大多都是无遮挡的前排位置，拥有一线海景。

将于4月10日拍卖，到时候法拍的情绪一定会抬得很高。

新房市场方面，节后很火的北站中洲迎玺，昨天选房结束了。

和我预判的差不多，基本都是奔着83平低价去的，据说摇到300多号小户型全部选完，大户型基本卖不动。

下半身是火焰，上半身是冰山。

这也是当前深圳楼市购买力分化的体现。

普遍来看，刚需群体锚定价格优势，改善群体追逐地段＋品质价值，豪宅买家抢占稀缺资源，包括：地段稀缺、产品稀缺、景观稀缺、配套稀缺、圈层纯粹等。

说白了，就是从刚需到投资的升级路线。

刚需房稳住基本盘，改善房带动置换链，豪宅圈自成小宇宙，共同形成三者闭环的新生态。

02

在最新公布的70城房价数据中，深圳二手房连续4个月保持上涨的势头。

有人说，中国楼市里最像股市的城市，莫过于深圳。

一旦有点风吹草动，深圳房价就容易蹭蹭蹭上涨。

为什么深圳会如此敏感？

像这种敏感体质，为什么还在这个节点疯传继续放开限购？

从供需关系来看：

深圳地少人多，不到2000平方公里，只有北京的1/8，却挤着近1800万常住人口。好比一个教室本来只能坐50人，硬塞了100人，座位（房子）自然抢手。

叠加经济发力，过去二十年，深圳房价呈波动性上涨，最贵时均价8万＋/㎡。

从政策端来看：

口罩事件那段时间，深圳和上海的房价仍在逆势上涨，后来被政策重锤，房价回调了30%左右。

去年9月底起，上面接连刺激楼市，深圳首付降到15%、利率3.15%、取消部分区域限购、取消限售。

效果立竿见影，去年10月深圳新房成交量翻了三四倍，二手房成交量创4年来新高，全国的资金用脚在投票。

结果就是，深圳新房去化周期从26个月，大幅下降至9个多月。

很多原本心灰意冷的卖房业主，信心一下子反弹，二手房议价空间开始收窄。

但回看深圳楼市那一波火热行情你会发现，外地人在行动上，比很多本地人更迅速、更积极。

操盘手对这样的成绩单满意了吗？

似乎并没有。

一开年，深圳、重庆就相继喊话继续推动房地产投资，央行也说要让物价回升。

并有小道消息称，2025年会有更大动作：深圳可能全面放开限购，上海和北京外环也可能松绑。

很明显，操盘手的意图是想让一线城市先涨起来，再带动其他城市回暖。强化龙头城市的领头羊效应。

03

从市场信心来看，开发商拿地势头很猛。

2月20日，上海首轮土拍火热开场。

四宗地块全部高溢价成交，平均溢价率25.5%，短短几个小时狂揽159.3亿，还诞生了两宗地王。

其中一块地王，被金茂&庆隆联合以89.6亿拿下，溢价率达38.2%，光是楼面价就达到了11.75万/㎡。

从去年下半年到现在，一二线核心城市的土拍市场就出现明显升温，不是高溢价成交，就是地王增加。

开发商的敏感度绝对要比普通人高。

当下，在好城市、好地段高价拿地，已经成为开发商们的共识。

现在的深圳市场是什么情况呢？

一方面，核心区房价已经呈现上扬态势，有钱人的信心开始回归；另一方面，郊区大部分的房子还在降价，回归居住属性。

2025楼市注定是分化的一年，在深圳核心限购区还没有松绑之前，尽可能提前布局核心限购区的优质房产。