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楔子

最近良子一直沉浸在住宅户型里，所出内容也多是明星家的户型分析等偏娱乐性的文章。但对于专业的追求，其实良子一刻也不敢放松。

这不是前两天就有朋友就在群里催更了嘛，那今天我就结合最近的一些感悟，写写我看到的2025年住宅设计的一些趋势。

02

好房子

我认为住宅市场的变化，首先来自于“好房子”建设的相关政策带来的影响。

在2025年年初的地方两会上，全国15个省份宣布将大力 推进“好房子”建设。据不完全统计，2024年下半年以来，已有超30个城市发布新版城市规划管理技术规定，“好房子”时代正式拉开帷幕。

趋势一：空间更大了

不管是户型的户均面积，还是相同建筑面积的户型，实际空间都变大了。

传统的住宅层高普遍低于3米，而“好房子”的建设要求净高大于3米。所以即使是同样建筑面积的房子，实际上体积是变大了。

另外原先的阳台受制于面积计算规则，普遍面积都不大；而新的容积率计算规则对于这块是有所放松的，所以好房子的阳台赠送面积将进一步提高。

趋势二：建筑的物理性能更好了

2024年8月23日，在国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，在调研中发现：“隔音、串味、渗漏”成为困扰人民群众住房问题的前三名。

而“好房子建设”着重要解决的就是上面提到的三大问题，所以我相信在建筑“声、光、热”等物理性能上，会比原先的居住体验提高不少。

趋势三：房价会进一步提高

房价的上涨，主要来自于两方面。一个是因为地价上升，另外一个是因为建设标准提高之后，造价的增加。

但新建住宅的性价比不会降低，可能还会上升，原因就是上面提到的趋势所带来的。当然，同时可能会出现一些新材料和新技术，用来应对成本上升的问题。

当各地越来越多的开发商，参照“好房子”的建设标准进行项目开发时，一定会涌现一些“好房子”。

而当这些标杆楼盘出现之后，示范效应会带动更多的项目跟进。当多到一定数量后，一定会对“好房子”的标准进行“修正”，形成落地性更强的标准。

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私人定制

其次，我认为住宅市场的变化，来自于人民群众日益提高的生活水平。当生活水平提高之后，人们对于个性化设计的需求就会越来越高。

趋势四：个性化需求增加了

一直以来，中国的房地产开发都是采用“标准化”的思路进行的，因为标准化能带来规模效应，这是从制造业学来的。

虽然在房子稀缺的年代，大家普遍对于标准化的房子没什么抱怨。但在装修阶段，大家还是会把自己家砸的“面目全非”，这多少也体现了一些“个性化的需求”。

而现在，家庭普遍有多套房，所以对于个性化的需求就更强烈了。那么如何解决标注化和个性化之间的矛盾，就变成摆在各大开发商面前的一个新课题了。

所以我前两天写过一篇文章介绍国外的一个案例，就是来阐述如何通过“二八原则”解决个性化的问题。

大家可以扩展阅读：《》

只有在设计阶段就考虑到客户的个性化需求，才能在装修阶段体现绿色环保的理念，避免装修中的大拆大建。

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土地

另外，我认为住宅市场的变化，来自于国土资源和土地出让的规则变化。中国的房地产已经过了鼎盛时期，也就意味着大片的、连续的土地开发，已经不太可能了。

取而代之的是“零星的、见缝插针”的城市织补，所以可供开发的地块，面积也会变得越来越小。

趋势五：地块越来越小

我用AI软件生成了上海2024年部分土地出让的情况一览表（如下表）。因为受制于数据的原因，AI只给我整理了总共48块地中的20块，但也能说明问题了。

大家可以看到：其中有半数的土地面积都在1.7万平方以下，而容积率则在2.0左右，这就意味着单一项目的规模不超过3.5万平方。换句话说，一个小区也就没几栋楼。

拿去年大卖的楼盘中海“顺昌玖里”来举例，高层部分一共只有3栋楼，总共512套房子，但是这个项目开盘当日就卖了196.5亿元销售额，刷新了全国的开盘纪录。

所以，这种市中心的地块，虽然总建筑面积不大，但是总货值却不低，也就意味着项目也不小。

另外，我再拿港、台的一些项目来举例吧。

香港的晓庐和御峰两栋高塔，组成了一个顶级豪宅小区。

台北大S生前居住的豪宅太子信义，也就是两栋连体的塔楼组成的小区。

虽然大陆地区不太可能出现一两栋就是一个小区的情况，但市中心出让的土地面积越来越小，确是非常明显的趋势。

再加上“小街坊、密路网”的规划理念被不断践行，即使是大地块，也会被公共走廊所一分为二称为小地块。比如说 南翔“虹桥嘉悦府”，小区中央就有一条城市的“公共通道”。（如上图）

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百花齐放

最后落到设计层面，我认为住宅市场的变化还是会延续前几年的一些趋势，呈现百花齐放的状态。

趋势六：奇技淫巧

主要集中在空间的可变性上、更多的科技应用上、低碳环保上和装配式快速建设上。

因为这部分的内容，我前两年也提到了，所以就不赘述了。

大家可以扩展阅读：《》

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结束语

这两年，大家对于城市更新已经有了一定的认识，而城市更新强调的就是“精细化设计”。

不管是“好房子”建设的要求，还是土地出让政策的细化，亦或者是人民群众对于个性化需求的提升，其实最后都是剑指“精细化设计”。只有项目更小了，速度慢下来了，才能像绣花一样精细。

以上提出的2025年6大住宅发展趋势，是良子跳出设计工作后的一些观察，希望能对设计师和开发企业有一些启示。

最后附上2024年的趋势分析，扩展阅读：《》