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外滩源著附近实拍越秀杨浦天玥附近实拍

正好日前保利江浦项目和保利建工98街坊项目设计方案、户型过程稿流出，我们放在一起讲，这几个盘怎么选？

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保利江浦项目有它的唯一性，内环内+地铁0距离，周边比较成熟，生活便利性要比滨江区域强，缺点小区太小。因地铁连通性高，除陆家嘴客户，市中心客户也可以高度关注。

保利建工98街坊和中海·云邸玖章更大的卖点在于杨浦滨江产业、资源和生活方式，看好滨江预期的购房者，首选这两个盘，就是需要较长时间兑现。

类比徐汇滨江价格坚挺，其实它的豪宅区也不是很近地铁，更多加成来源滨江休闲生活方式、豪宅集群及高能产业的注入。

算上缦云上海，这是杨浦滨江美团、哔哩哔哩真正能步行或骑行回家的三个新盘。

另外，保利建工8层洋房很稀缺，未来周边界面也都是新的；中海则更靠近在建的超极合生汇。

外滩源著个人觉得性价比不错，出行比较便利，也是杨浦滨江组团少有的10字头项目。本身得房率、装标、采光、视野也都很能打。

国誉府和越秀杨浦天玥算五角场组团，更适合周边改善人群，优势是配套所见即所得，但城市面貌很难大幅革新了。国誉府更近三门路站的高能产业，再加上更纯粹的洋房属性，个人觉得价值更稳一些。

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首先，地段可能有两种看法。

你要绝对环线，那只有保利江浦项目在内环内。

但杨浦滨江不是把所有好资源都堆在内环内，反而产业精华布置在内中环，所以有的小伙伴追寻杨浦滨江红线范围。

这条红线按平凉路为界，保利建工98街坊项目在内；中海·云邸玖章有三块地，其中两块在红线内。

其它项目均不在杨浦滨江红线内。

而国誉府、越秀杨浦天玥两盘与杨浦滨江关系不大，地段能级差异我觉得是离五角场、离三门路站商办的远近，国誉府更具优势。

国誉府家门口有在建的上海科创源，离三门路站商办集群也较近。

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其实杨浦滨江和五角场片区，个人觉得选房上不太会有交集，你看中潜力、向往滨江生活，肯定首选滨江片区；再者，毕竟一江一河，长远看上限更高，当然价格肯定也贵一些。

五角场片区优势是所见即所得，商业配套非常成熟，有合生汇、万达、百联又一城等；但城市更新力度比较有限，老小区多的面貌难以逆转，一定程度影响价值上限。适合周边改善人群纯自住。

其次，交通、界面。

若你很依赖轨交，重点看保利江浦项目和外滩源著。

其中，保利江浦项目在12/18号线江浦公园站地铁口。

18号线能在昌邑路站转14号线到陆家嘴；12号线到北外滩，到市中心也很方便。

附上航拍图，可以看到周边界面比较成熟，生活便利度比当前滨江区域要好。地块北侧有老房子，观感一般；西侧是长阳实验学校，东侧一街之隔是江浦公园。

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保利建工98街坊项目和中海北区，属于能走到地铁站，但可能更适合自驾；中海南区适合自驾。

其中，中海·云邸玖章北区走到12号线隆昌路站约1公里，电力大学那里需要绕一下；南区步行大概1.3公里左右。

项目西面约1.5公里内环，东面约800米中环，沿内江路往北一点就是周家嘴路，可进北横通道，自驾比较便利。
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界面上，南区和缦云上海一街之隔；西南方向就是在建的超极合生汇和杨浦滨江产业带。越秀杨浦天玥售楼处电话☎：400-8854-706✔✔✔

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保利建工98街坊步行到12号线宁国路站大概1公里出头。

航拍图如下，界面目前看上去新旧交杂，以后会是全新的。

保利建工98街坊附近实拍

根据规划，98街坊南面一直到滨江产业带，都是容积率1.3-1.4的低密建筑群，估计以风貌住宅为主，中铁之前拿下的地就在这里。

东侧也规划了一些地标商办，以后这里的界面是崭新，但需要时间兑现。

国誉府离10号线三门路站步行约1.2公里，将来20号线三门路站会近一些。

越秀杨浦天玥离8号线市光路站步行约900米。

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保利江浦项目步行范围内商业一般，都有点远，但地铁方便，到北外滩来福士、白玉兰广场甚至南京东路、外滩等都比较便捷；自驾到瑞虹商圈也很近。

医疗上北面一站就是新华医院。

外滩源著可以选择地铁去市中心；也可以到金桥，3站巨峰路站在建嘉里商业；到超极合生汇也就是起步车程。

而保利建工98街坊、中海·云邸玖章属于标准杨浦滨江组团。

杨浦滨江最重要的商配是超极合生汇，预计2027年竣工。

中海·云邸玖章离超极合生汇非常近，周边还有上海国际时尚中心。

所以，如果对高端商业需求高，或者你认为商业对于一个板块拉升更大，那中海·云邸玖章更适合。

保利建工98街坊一方面周边已有百联滨江购物中心、大润发，生活比较方便；

另一方面，它处在杨浦滨江较为中间的位置，可以兼顾内环内渔人码头、中节能等配套，离超极合生汇（在建）也不远，骑自行车就能到。

另外，它旁边规划了众多地标建筑，会有一些商业配套。

整体上看，中海离商业巨头近，保利建工98街坊左右逢源。

另外，中海·云邸玖章近杨浦区中心医院、东辽阳中学；

保利建工98街坊西北角规划了一所9年一贯制学校，这所位于I1-03地块的学校已经列入了2025年杨浦区重大工程名单。

国誉府和杨浦天玥附近有五角场商业、新江湾湿地、长海医院，没太多规划，生活配套都是现成的。

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保利建工98街坊项目和中海·云邸玖章离滨江500-700米的距离，饭后散步正好，比比较容易享受滨江潮流配套和休闲生活方式。

杨浦滨江现在有不少文艺配套，像杨树浦路电厂旧改项目、皂梦空间、明华糖仓、绿之丘等；还有滨江漫步道、骑行道等。

还是那句话，保利建工更左右逢源，中海的片区更静谧一些。

第五，潜力上。

目前，杨浦滨江爆发箭在弦上，美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音集团上海滨江中心、中交集团上海总部、中节能上海首座等一批功能性项目建设正在加快推进。

信息来源上海人民政府新闻办公室

值得注意，这些大厂企业的选址并没有扎堆在杨浦大桥（内环）以西的中央活动区内，而是在杨浦大桥以东的杨浦滨江南段集中选址，这也正说明了杨浦滨江南段的开发是更大范围的、更长岸线的，突破中央活动区和滨江核心段概念所划的范围线。

换言之，杨浦滨江内环内外的概念被弱化了，以后真不一定内环内就一定比内中环贵。

那未来房产价值及租金，想必与离大厂的远近有很大关系。

在这几个楼盘中，保利建工98街坊项目和中海·云邸玖章很突出，是两个能从美团、哔哩哔哩等骑车甚至步行回家的楼盘。

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产品信息

产品层面，保利建工98街坊和国誉府是稀缺洋房，舒适度肯定更高。

杨浦近阶段的楼盘普遍小社区，中海云邸玖章算是社区相对较大的，又有中海领邸珠玉在前，配了会所，产品力值得期待。

外滩源著前一批次展现的公区逼格和装标，都是同级中比较亮眼的。

我们简单看一下。

保利江浦项目最近发布了规划设计方案：

项目拟建2幢16-17F高层及1幢公租房，将推出102-143㎡3-4房，售楼处预计3-4月开放，预计年中入市。越秀杨浦天玥售楼处电话☎：400-8854-706✔✔✔

保利建工98街坊，容积率1.8，项目拟建7幢8F洋房及1幢公租房，主推建面约100-128㎡3-4房。

户型上全部一梯两户无连廊设计，大户型带独立电梯厅。

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