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黄浦老城厢，豫园板块核心
市中心顶级配套

最早的风貌别墅项目

约406-538㎡ 仅12套风貌别墅

总价1.08亿起，单价28万元/m²

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（区位示意图，仅供参考）

露香园，相信大家一定不陌生，这个历经20余年开发周期、总投资超200多亿的上海塔尖住宅，一直是上海豪宅的天花板级作品，全球顶级买家心中的白月光。

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作为上海豪宅的标杆，露香园将成为2024年底上海楼市的压轴之作，塔尖置业的最优解。

据悉，项目二期「露香园·天誉」推出建面约260-882㎡的天际大平层作品，仅150套，即将取证认购，预计11月下旬开盘，有意向的富豪买家们请锁定好时间，切勿错过！‍‍‍‍

同时，此次推出的天际大平层，在位置上堪称一绝，拥有千亿级的景观视角。比如，东向可观无敌的黄浦江景、陆家嘴三件套和豫园、外滩风貌，南向俯瞰开明里人文风貌景致，基本每栋楼、每层户型都拥有独特的城市景观，价值感很强。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

（露香园·天誉效果图，仅供参考）

所以，我们为什么说露香园是上海塔尖豪宅的标杆？‍‍‍‍‍‍

也是因为价值感很强。

小编认为真正的豪宅标准，不是建筑面积的庞大、外观的奢华，而在于内在的文化底蕴、建筑结构和功能设计等方面的综合体现。

文化底蕴构筑了豪宅的精神内核，而文化底蕴是无法复制的。

就像全球顶级奢华酒店——安缦酒店，它的每一次选址都非常注重文化底蕴，考虑当地文化背景与历史遗迹，并且在建筑设计与园林营造保持与当地文化的协和统一，虽然很贵但很有价值感。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

露香园的价值感，体现在三个方面：‍

第一点，土地价值的历久珍贵。坐落于上海中心的中心，是上海的文化之源、城市之根。当风格可以模仿、建筑可以复刻，唯有这片土地的精神不可替代，是独一无二的价值。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第二点，产品价值的出类拔萃。露香园的意义早已跳脱了地产本身，是城市文化的名片。对产品打造，不止于高品质的材质与配置，更在乎精神的供养，将艺术审美融入空间。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第三点，圈层价值的首屈一指。露香园·天誉的主力建筑面积在约377-491㎡之间，这就先天注定了圈层的高阶和一致性。

中心豪宅历来就有很强的资产属性，而露香园的资产特征更加独树一帜，它蕴含着更深的传承之意，它的价值不在于守恒，而会随着时光的推移越发的珍贵。所以，它是整个上海最塔尖的豪宅标杆。

感兴趣的小伙伴们可以预约哟～

01

世界核心资产的收藏，价值至高点‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

说到上海的中心，许多人第一反应是人民广场或者新天地，但其实上海真正的中心是露香园所在的老城厢。久居上海的人们一定会知道老城厢是上海的底色，更是上海的精神所在。

在过去，老城厢才是真正的上海，这里曾是上海人口最密集、市肆繁华的地区，这里是古代上海的政治、经济、文化及信仰的中心，这里更是现代上海中心的中心。

当上海迈入全球化卓越城市行列，上海城市、文化也将成为世界资产。

1、文化资产的收藏，不言而喻的至高价值‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

老城厢内曾有三大名园——豫园、日涉园和露香园。露香园项目在明代露香园原址之上建造，由此而得名。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

露香园境内拥有共计11栋保护修缮的历史建筑、1个历史街区，其中保护建筑两处、文物保护点5处。与其说是社区，不如说是历史博物馆，家门口的古建筑被收藏于日常。‍

二期规划将重塑「露香池」盛景，再现500年前的风儒雅趣，让这份文化的精神被发现、被传承，更被收藏。‍‍

（项目效果图仅供参考）

文化资产是这座城市的精髓，它的价值是不言而喻的。露香园不只是保存了建筑风貌，更是弘扬了文化内涵，所以拥有露香园，不只是拥有一座顶级豪宅，更是收藏城市最顶级的资产。

2、城市资源的收藏，无可比拟的配套价值
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露香园约2公里范围内拥有人民广场、淮海路、新天地、豫园、外滩、陆家嘴等上海顶尖和极具标志性的商圈，将一城繁华尽收其中。

周边交通便捷，东侧近邻地铁10号线/14号线豫园路站，方便公共交通出行。‍‍‍

自驾出行也四通八达，西藏南路、河南南路环立两旁，人民路隧道、延安路高架/隧道、外滩隧道以及复兴路隧道环伺四周，可迅速通达各顶流商圈和城市核心区域。

雄厚的资源配套，放眼全上海都屈指可数，是上海城市价值的第一梯队。

（示意图，仅供参考）

与此同时，随着黄浦“蓝绿丝带”规划更新，未来通过重塑由方浜路和昼锦路组成的公共空间，打通新天地、豫园、外滩三大传统商圈，打造最具特色的“蓝绿丝带”街区，将历史与现代、文化与商业完美融合。

露香园就位于“蓝绿丝带街区”的核心位置，未来将与新天地、老城厢、黄浦滨江等组团相连，成为崭新的、潮流的里弄商业街区。

（示意图，仅供参考）

02

塔尖人居标准的典范，品质的标杆

前文曾提到，露香园的土地价值早已超越了地产本身，已经成为了城市级的资产，而露香园的产品价值亦是如此。‍

看过展厅和样板间的购房者一定会被现场所惊艳与震感，作为上海顶级豪宅，不只是奢华材质的堆砌，而是营造空间的文化感、艺术性以及生活度。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1、传统与现代的碰撞，新潮的艺术审美‍‍‍‍‍‍‍‍

首先，时尚简约的外立面与海派风情的老城厢风貌建筑相融合，形成了独特的新海派建筑风格，金属线条勾勒出挺拔气质减少了传统的厚重感，让建筑更显轻盈通透，并且大面积玻璃景观窗呈现出如钻璀璨的至贵立面艺术。

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（效果示意图，仅供参考）

其次，是室内空间的风格与配搭，既有厚重深色的木饰材质守住家族的沉稳低调，又有欢快明亮的艺术装置点缀生活的璀璨；秉承墙面“不见涂料”的理念，整屋墙面均有材质包覆，石材、皮革等材质的交相呼应，形成独具风格的艺术空间。整个空间内满足的不仅是品质的体感，更多品位赋予的精神充盈，内在的价值高于一切外在价值。

（样板间实景图，仅供参考）

2、空间与品质的匠造，传世大宅的精神

项目推出的建面约491㎡产品堪称市场极致户型，无论从尺度感还是生活度都做到满分的状态。

首先，是尺度感。约130㎡的客餐厅空间，大宅感满满，满足各种家庭式的聚会。同时，客厅还有一个X空间，样板间做成了书房展示，但此空间可根据业主的需求任意变化，比如游戏区、练琴区等等。

270°转角落地窗+跑道式花园阳台，视野一绝，时刻将城市的景观收入眼帘，也将阳光与温暖收入室内。

其中两个套房卧室都配备了双台盆+浴缸+淋浴+马桶豪华四件套，尤其主卧，面积高达约55㎡，功能性拉满，舒适度尽显。

（样板间实景图，仅供参考）

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其次，是生活度。

这是真正意义上的动静分离，因为自入户起就将活动区与休息区完全分开，互不干扰，保障家庭成员之间的私密感。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

同时，卧室均为套房设计，生活的便捷度非常高，连保姆室都是套房设计。‍‍‍‍

（示意图，仅供参考）

第三，品质力。它的表现首先体现在设计细节上。

样板间内大量使用了弧线造型，如墙体转角、浴室的镜柜台面以及层顶灯带等，除给予业主最大的保护外，弧形本身予人温柔安心的心理感受，让居住时刻充满舒适感。‍‍‍‍‍‍‍

还有，从私家电梯厅开始，地面局部点缀皇家蓝的玻利维亚蓝奢石，尽享私宅体验；全屋无论大理石还是木地板，均有定制化拼花。所以品质力不只体验在触感，还有视觉的享受。‍

（样板间实景图，仅供参考）

以及精装配置，放眼全上海都极具竞争力。以建面约491㎡户型为例：

厨房配备了国际一线大牌，德国柏丽定制橱柜、嘉格纳厨电四件套和美诺Miele两件套等。外观上的强质感赋予空间高级感，同时百年品牌也提供了高效的性能和长效的周期，内外品质兼具。

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以及门厅、客餐厅地面均采用了浅色系大理石，西厨吧台更是匹配了符合空间调性的东方木纹与龙飞凤舞石材，独特的纹理和质感提升了厨房品质与艺术性。

（样板间实景图，仅供参考）

卫浴空间选用世界顶尖卫浴陶瓷世家LAUFEN劳芬，定制了霍尼韦尔五恒系统——恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净，保证四季如春，城投独有2小时水龄优化系统，配合内部怡口的中央软水净水，全方位保证用水健康。与华为达成战略合作，将生活所需全部融于全屋智能系统中，一触即享科技与便利。

（样板间实景图，仅供参考）

更多户型赏析，满足不同周期家庭的需求：

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03

全球精英的生活方式，理想的境界‍‍‍‍‍‍‍‍‍

豪宅最隐形的价值来源于圈层，所以一个社区的社交空间尤为重要。‍‍‍

露香园·天誉在3-4层空间打造了“空中会所”，涵盖酒廊、星光泳池、健身等功能，将引入高端俱乐部运营模式，带来具有露香园特色的圈层服务体验。

（效果示意图，仅供参考）

并在4层屋顶空间打造约1500㎡屋顶花园，全架空层设计。这里不只是业主的私享花园、第二客厅，更是回家的仪式感，一秒转换回家的心情。‍‍‍

（效果示意图，仅供参考）

（效果示意图，仅供参考）

同时，露香园二期共配备约5万方高定商场+街区商业，其中天誉拥有约2.7万方商业，以“艺荟”（Galleria）为商业定位，打造独具艺术气息的精致文艺书店、知名艺术家主理的美术馆、集现代艺术与跨界体验于一身的展演空间、潮流时尚的精品家居、精致融合的生活市集、疗愈禅修的精神SPA，以高附加值商品销售和私人高端定制服务为主，打造融合轻餐饮、休闲、娱乐的商业旗舰，将人文与艺术彻底融入天誉的日常生活之中。

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二期地块的平均户型面积，比一期大了约20%，特别是二期联排别墅产品，将延续上海传统历史建筑风貌的石库门+现代摩登风格，以一期21万元/㎡的均价计算，预计套均总价接近亿元！

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别墅户型图如下：

万竹街41号

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露香园一期低区

露香园一期低区夜景

关于露香园的传说，从明代至今已经有五百年的悠久历史。明代嘉靖年间，此处开始建城修墙，墙内为城，墙外为厢，这也是“老城厢”的由来。

老城厢是上海历史的发祥地，荟萃了众多名胜古迹。这些园林不仅有楼台亭阁之胜，而且有山水自然之美。露香园与豫园同期建造，开掘池塘10余亩，架以朱栏曲桥,“盘纡澶澶,称一邑之胜”，一直是富贾名流的理想建宅之地。

豫园实景图

项目周边的历史文化古迹丰富，包括豫园、日涉园等百年私家园林，以及城隍庙、白云观、沉香阁等殿宇建筑。在基地内部，还有黄浦区文物保护单位以及一些具有悠久历史的保留建筑。如今，露香园已经是上海历史文化风貌区内持续时间最长、规模最大的以居住为主的城市更新成片开发示范项目。

实景图

「露香园」周边交通路网四通八达。地铁方面，项目步行300米即可到达地铁10号线/14号线（豫园站），周边1公里以内还有1号线、2号线、8号线等地铁换乘枢纽。自驾方面，北临淮海路和延安路高架，东临河南路和中山南路，南临复兴路，西临西藏路和南北高架，自驾出行非常便捷；同时，直线两公里以内环伺四条隧道，分别是：人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道。

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上海黄浦露香园售楼处电话☎：400-8123-664（预约看房热线）教育方面，近邻上海实验小学和上海敬业中学。上海市实验小学，1977年被确定为全国重点小学，也是国家教育部在上海的唯一一所部属重点小学。敬业中学，是上海地区办学历史最为悠久的百年名校，为上海市实验性示范性高中。（新房不承诺学区，以教育部门公示为准）

上海市实验小学实景图

医疗方面，「露香园·云宸」周边2公里以内有瑞金医院、曙光医院、仁济医院（西院）、长征医院等三甲医院环绕。

瑞金医院实景图

黄浦豫园「露香园」二期A地块建面约260-496m²舒阔大平层；均价17.6万/㎡！

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展望2025｜房地产十大趋势：洗牌、赚慢钱，比拼“好房子”

2024年，是房地产行业“止跌回稳”的关键一年。自“9·26”中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。

2024年12月，中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。因此，业内预计2025年各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。

在政策大方向确立之后，2025年房地产市场的趋势成为楼市供需双方的关注点。展望2025年，新京报贝壳财经记者梳理出十大前瞻趋势，包括按套内面积计价、大力实施城市更新等。在买方市场背景下，房企仍将加速洗牌，并且探寻转型之路，由赚快钱转向赚慢钱。同时，房企致力于建设好房子，推出高“质价比”“满装交付”的产品。对于购房者而言，可以期待拥有更多的公共活动空间、更好的社区环境以及更舒适的居住体验。

1、大力实施城市更新

2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。住房城乡建设部相关负责人表示，2025年要大力实施城市更新，谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，并鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

从目前来看，各地积极推动城市更新行动，正探索由“开发方式”向“经营模式”转变，植入新业态、新功能。与此同时，城市更新需要加速构建自身的可持续发展新模式，在治理、投资、融资、实施等方面加强创新、持续探索。

中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹认为，城市更新的核心是生活方式的更新和生产力的更新。一方面，要注重生产力的更新提升，通过打造新空间、升级新产业、创造新生态、带来新消费，取得长久的运营收益和投资回报。另一方面，要注重金融创新，围绕产业做资产，坚持大资管的更新理念，将未来现金流资本化，在资本市场中实现资产价值的最大化。

预期：

城市更新既能有效拉动投资、助力产业迭代升级，还可促进房地产业、消费转型提质，有着巨大发展潜力。

2、更多城市按套内面积计价

2024年年底，“取消公摊”成为热门话题并登上微博热搜，尤其是河北张家口市发文逐步推进“取消公摊”以及湖南衡阳市提出“实行套内建筑面积计价”，引起了民众的广泛讨论与关注。不只是张家口市、衡阳市，去年以来，合肥市、湘潭市、肇庆市以及广西壮族自治区等地，也都提出过要探索套内面积计价。值得关注的是，套内面积计价会给购房者带来哪些利好？

对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，事实上，计价方式的变化对房价的影响较小，但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，减少信息不对称引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。

预期：

后续将有更多城市跟进出台“实行套内建筑面积计价”的相关规定。

3、推行房屋养老金

目前，我国存量住宅市场及部分地区的老旧房屋体量大，但是现存的住宅专项维修资金体量小，难以满足现有房屋维修及改造的需求。2024年8月23日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。

事实上，2023年，住建部要求城市政府在房屋体检、保险和养老金三项制度中自选一项或多项试点。按照财政部和住建部发文，2023年第一批试点城市中，广州、北京、上海等获准试点房屋保险制度，青岛、杭州、宁波等地试点房屋定期体检制度，天津、上海等地开展房屋养老金制度试点。经过一年试点，部分城市已经率先有突破性的进展。

预期：

试点城市是房屋安全管理长效机制的先行者，有利于未来房屋体检、房屋养老金、房屋保险更广泛地推广。

4、“智造”化

近年来，建筑机器人持续“走红”，“像生产汽车一样生产房子”的实践正在诸多房企的参与下展开。

在可持续发展的要求下，建筑业寻求升级转型，随着智能建造技术逐步发展，建筑工地也呈现出另一番面貌。聚焦房地产行业，众多房企积极布局并将智能建造视作重要赛道，以探索建筑施工的数字化、工业化转型。而通过新一代信息技术与建筑业的深度融合，目前，智能建造、绿色建造、装配式建造等新型建造方式应运而生，引领建筑产业迈向标准化设计、工厂化生产、装配化施工、信息化管理和智能化维护的新阶段。比如，由中建三局自主研发的国内首个双平台工业化造楼机，通过联合验收正式投入使用。

预期：

智能建造是建筑业发展的必然趋势之一，也是建筑业转型升级的重要抓手，是行业由劳动密集型生产方式向技术密集型生产方式转变的必经之路。

5、建设“好房子”

2024年，《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》发布。其中首次提出，鼓励在住宅首层设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间；鼓励在小区内设置开放的风雨连廊；鼓励在多层住宅设置开敞阳台。北京此次新政与南方城市的一些设计理念接轨，类似于“第四代住宅”概念。第四代住房又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。

第四代住宅也被认为是“好房子”的代名词。住建部曾公开称，所谓“好房子”应该是绿色、低碳、智能、安全的。而从房地产市场发展过程来看，正处于由“有没有”向“好不好”转变的关键时期。在当前楼市供大于求的背景下，“好房子”建设是历史发展的必然，也是房地产新发展模式的必然要求。

预期：

高品质商品住宅设计导则将带来更高质量的居住环境。购房者可以期待拥有更多公共活动空间、改善的社区环境以及更舒适的居住体验。

6、房企加速洗牌

2024年房地产市场处于深度调整之际，百强房企销售额整体呈现下降态势。根据中指研究院和亿翰智库发布榜单显示，2024年，销售总额超千亿房企11家，较2023年减少5家；百亿房企86家，较2023年减少30家。其中，保利发展守住“榜一大哥”的位置，万科跌出前三，绿城、华润置地位次上升。2023年“保海万”的排名发生改变，房企销售额“前三”格局被改写。

2025年，预计在“好房子”建设、项目融资“白名单”、保交房等仍将是2025年供给端持续落位的聚焦点，改善企业资金环境，继续修复企业和购房者市场预期。不过，虽然有一系列政策“组合拳”，房企化债工作取得突破性进展，但是流动性风险仍然存在，行业洗牌仍将持续。

预期：

从追求规模到追求利润，房企更加稳扎稳打，甚至放弃短期规模效应以求长远发展。

7、轻资产，赚“慢钱”

在房地产下行周期，房企不断探索新发展模式。从目前来看，房企正从传统开发模式中逐渐分离出来，形成独立的轻资产赛道。

通过转让剥离甩掉重资产包袱，保留并大力发展轻资产业务，包括代建、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等。比如招商蛇口成立商管轻资产管理平台，华润置地通过华润万象生活发展轻资产商管及物管业务。

轻资产运营管理业务成本低、收益高，增长空间可观。通过轻资产转型，企业可以减轻资产负担，优化资产结构，提升企业的市场竞争力和盈利能力。2024年中国铁建地产公布了其在成都代建项目的销售业绩突破100亿元。此外，更有很多企业成立独立的部门或者子公司。

预期：

轻资产占用资金小，适应性与灵活性较高，将有更多的房企凭借专业经验和技术，向管理者和服务商的角色转化，丰富获利方式，更有助于企业增强竞争力。

8、楼市转向买方市场

早在2023年，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。据中指研究院统计，2024年，我国房地产政策应出尽出，围绕“稳楼市”，一系列政策组合拳持续发力。截至2024年12月27日，全年政策出台数量达780余条。

而从2024年可售库存来看，50个代表城市可售面积小幅下滑但仍处相对高位。截至2024年11月末，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.2个月，较2023年末延长3.6个月。种种迹象无不说明，中国房地产市场已从卖方市场转向买方市场。

预期：

在供求关系发生重大变化的房地产市场，做到“止跌回稳”需要供给、需求双管齐下，在消化存量与优化增量上发力。

9、“满装”交付

精装交付已成房地产市场的常态，但是货不对板、华而不实等问题仍频遭诟病，且交房后业主仍需投入时间和精力进行后续的装修工作。针对此现状，很多房企陆续推出了“满装交付”。

“满装交付”是在精装交付的基础上，还提供家电、收纳柜体等一站配齐的服务，做到真正“拎包入住”的体验。整体而言，是一种以用户为中心的交付模式，通过提供更高标准的装修服务，减少业主在装修上的时间和精力投入，同时也提升了居住的舒适度和满意度。例如北京万科东庐、北京建工·嘉境里、长安华曦府等项目都提出了“满装”的概念。

克而瑞分析人士认为，“满装交付”项目的产品定位以刚需、刚改为主，主要还是基于这类客群更注重功能、实用性，以及性价比，而“满装交付”正切中了其需求点。

预期：

“满装交付”为市场带来了新方向。但能否给予更多包括风格、功能等多方面的选择或定制，以扩大受众范围仍值得关注。

10、“质价比”成新标准

在2024年的房地产市场上，“质价比”成为买房的新标准。所谓“质价比”，是指在具备基本相同的功能基础上，质量与价格的比值。具体来说，“质价比”是指同等价格下，产品的品质越高，其质价比指数就越高 。

质价比直接关系到购房者的实际利益，高质价比的房产意味着在相同的价格下，购房者能够获得更高品质的住房条件和更好的居住体验，因此质价比受到买方市场的重视。为此，房企在住宅产品打造中，也更加重视产品的“质价比”，并将“质价比”作为衡量其市场竞争力的重要指标。

预期：

在竞争激烈的房地产市场中，高质价比的项目往往能够脱颖而出，吸引更多市场关注。