2025一文读懂绿城沁香园优缺点!分析一下上海绿城沁香园值得买吗?
虹口·江湾 品质新盘
3/20号线江湾镇站约800米
繁华生活场 15分钟高浓生活圈
绿城上海 2024生活浓度作品
『绿城沁香园』
2月27日-3月3日认购
二期将推56套约88-116㎡房源
均价84283元/㎡
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具体户型示意图如下
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### 一、绿城沁香园核心优势分析
#### 1. **交通与地段优势**
- **三轨交汇枢纽**：项目位于虹口中环，距离地铁3号线江湾镇站约600米，未来20号线（在建）万安路站直线约650米，19号线（规划中）也将覆盖，形成“3轨交+中环/逸仙高架”立体交通网络，通勤便捷性突出。
- **内环旁价格洼地**：二期均价8.42万元/㎡，对比同环线杨浦中原（9.2万/㎡）、新静安（10万+/㎡）等板块，价格优势明显，且距离内环仅1.6公里，性价比显著。
#### 2. **产品力与户型设计**
- **绿城品质背书**：延续绿城经典“油画框”立面设计，窗墙比高，颜值与通透感兼具，架空层打造全龄活动空间（如儿童乐园、健身区）。
- **实用型户型**：主力88㎡两房、108㎡三房、136㎡四房，动静分区合理，收纳空间创新（如门后薄柜），部分边套实现270°采光。小户型总价约600万起，中环内门槛较低。
#### 3. **生活配套完善**
- **商业医疗教育**：步行可达吉买盛、平溪商业广场；1.5公里内有三甲岳阳医院；周边有虹口实验幼儿园、复兴实验小学等教育资源（注：学区需以交付后政策为准）。
- **生态资源丰富**：3公里范围内13个公园，如江湾公园、凉城公园，适合休闲。
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### 二、项目主要短板与争议点
#### 1. **城市界面与周边环境**
- **老旧社区环绕**：地块处于虹口、杨浦、静安三区交界，周边以老破小为主，城市界面杂乱，且存在尼姑庵、公共厕所等不利因素，居住氛围偏传统。
- **噪音与粉尘**：临近逸仙高架及中环，部分楼栋可能受交通噪音影响。
#### 2. **社区规划限制**
- **地块割裂**：项目由三块分散地块组成，容积率2.25-2.85，楼栋布局因采光限制呈现不规则形态，绿化景观受限，且无会所、泳池等高端配套。
- **得房率与物业费**：因架空层设计，得房率偏低（约72%-75%），物业费预计8元/㎡以上，性价比争议较大。
#### 3. **价格与竞品对比**
- **总价段争议**：136㎡四房总价约1200万，与老静安曹家渡房价持平，部分购房者认为“花千万住江湾镇”性价比存疑。
- **竞品对比**：同板块竞品中建虹悦里、虹盛里虽价格更低，但产品力和交通便捷性不及绿城，需权衡品牌溢价与地段价值。
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### 三、是否值得购买？目标人群分析
#### **推荐购买人群**：
- **虹口本地改善客群**：熟悉区域环境，可接受老旧界面，注重通勤便利性及绿城品牌。
- **北中环沿线通勤族**：在杨浦创智天地、五角场或逸仙路高架沿线工作，需地铁通勤的刚需/刚改家庭。
- **中长期投资者**：看好虹口中环3轨交汇的远期发展（如19号线通车、旧改推进），且能承受短期环境劣势。
#### **谨慎考虑人群**：
- **新上海人或环境敏感者**：对城市界面、社区品质要求高，可能难以接受周边环境。
- **短期投资者**：板块旧改进度缓慢，短期内升值空间依赖市场整体行情，不确定性较高。
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### 四、综合结论
绿城沁香园是 **“瑕瑜互见”的中环刚改盘**：
- **优势**：交通枢纽+绿城品质+低总价门槛，适合务实型购房者。
- **风险**：环境界面、社区规划及远期旧改进度是主要制约因素。
若预算有限且需求匹配，可优先考虑88-108㎡中小户型；若追求纯粹改善体验，建议对比杨浦、静安竞品。建议实地考察周边环境，结合通勤需求决策。
一房一价表提前看！
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上海虹口中环绿城首秀三轨交四高架、高颜值外立面
「绿城·沁香园」二期已过会
建面约88-116㎡2-3房
预计2月底认购
均价84283元/㎡
2025一文读懂绿城沁香园优缺点!分析一下上海绿城沁香园值得买吗?
虹口绿城沁香园优劣势解读-上海绿城沁香园优缺点独家爆光!深度解析上海绿城沁香园楼盘可以买吗？
绿城沁香园：位置与配套的权衡
绿城沁香园，这个名字听起来就让人心生向往，但现实却让人有些失望。周边环境真的是一言难尽，尼姑庵、公共厕所，再加上周边破烂的界面，让人不禁皱起眉头。
凉城真的凉，沿路走来，感觉遇到的都是老人家，大型商超也无。除非以后成片改造，不然感觉晚上走都怕怕的。
不过，绿城沁香园也有它的优势，那就是交通便利和位于中外环的位置。对于那些需要快速通勤的人来说，这里确实是一个不错的选择。
然而，周边的环境确实让人有些担忧。物业费也不便宜，虽然没有泳池，但由于小区地块分割，整块绿化也不好做，但物业费可能在8元以上。背后还有尼姑庵，侧面有公共厕所，对外开放，这些都让人感到不便。
此外，所有楼栋底层架空，得房率不会高；楼栋设计高高低低有点奇怪，还有配建保障房。这些因素都让人对未来的居住体验感到担忧。
顺路还去看了虹盛里和虹悦里。虹盛里的开发商似乎还活在2022年，从定价到户型都让人有些摸不着头脑。虹悦里的99户型设计还不错，但走到地铁站有点距离。
总的来说，绿城沁香园有其独特的优势和不足。如果你对位置和交通便利性有要求，这里可能是一个不错的选择；但如果你对周边环境和配套设施有更高要求，可能需要再三考虑。
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虹口绿城沁香园优劣势解读-上海绿城沁香园优缺点独家爆光!深度解析上海绿城沁香园楼盘可以买吗？
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绿城沁香园的优点包括：
交通便利：绿城沁香园距离地铁3号线和未来20号线江湾镇站仅600米，通勤非常方便。
生活配套齐全：周边有多个购物中心和菜场，生活便利度满分。
教育资源丰富：附近有虹口实验幼儿园、复兴实验小学等名校，孩子上学问题轻松解决。
医疗资源丰富：岳阳中西医结合医院和同济大学附属上海市第四人民医院等医疗机构不远，健康有保障。
环境优美：项目周边3公里范围内有13个公园，适合带孩子放风筝或晨跑。
绿城沁香园的缺点包括：
周边环境杂乱：绿城沁香园处于三区交界的地方，公建配套设施不太行，老旧小区多，城市界面不太好。
小区规划受限：项目分为三个地块，景观打造上可能有些受限。
价格较高：大户型单价9万+，与老静安曹家渡一个价，让人有点犹豫。
物业费较高：虽然没有泳池，但由于小区地块分割，整块绿化也不好做，物业费可能在8元以上。
周边设施不足：背后有尼姑庵，侧面有公共厕所，对外开放，这些都让人感到不便。
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上海绿城沁香园楼盘优缺点解读-上海虹口绿城沁香园到底怎么样？
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全套户型图如下
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Part1
重新定义顶级置业区的人居水平
全维度打造精品生活
去年，绿城繁花三章的共同入市，掀起一波楼市小高潮，更是把久违的“品质”，重新拽回购房者心中。
可以说，绿城不仅是「情怀」和「匠心」的代名词，更起到了引领上海楼市风向标的作用。
而这一次，绿城将引领整个虹口，重新定义这个顶级置业区的人居水平！
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绿城沁香园将从外部城市道路，到社区生活场景塑造，再到户型打磨，全维度打造精品生活。
①、绿城在寸土寸金的虹口，为业主营造了一个生态居住氛围
绿城沁香园将品质带到了红线外，将地块间的区域一同考虑。
项目保留了原生在地的香樟，在地块间打造香樟聚场，这些公共绿化将三个地块串联为一座有活力的城市单元。
同时，这里还打造了多种活动场景，大家可以在这里休闲漫步，聚会社交，小区内外都是公园美景。
想象一下。
落日时可挽着爱人，一边遛娃遛狗，一边看天边余霞成绮，湖中碎光点点。闲暇时分，下楼就能来一场环公园的亲子骑行，一路上湖光天色尽收眼底。时下流行的露营、野餐也会成为业主的“日常生活”。遛娃、遛狗、慢跑等生活场景，在家楼下就能完美实现。
这个项目真正诠释了何为出则繁华入则静谧。
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②、以更高规格的社区立面、园林、架空层..焕新虹口人居封面！
绿城在审美品味上一直有自己独到的见解。
沁香园的建筑立面延续了绿城繁花三章的油画框级艺术审美。
这是整个虹口的全新城市天际线，也是业主身份的象征。
景观上选用象征上海底蕴紫薇、丹桂、玉兰，在三块地块打造不同植物主题园区。
通过景观步道将三个小园归并为一座大花园，结合大社区中央的香樟聚场，一座生长在森林中的社区跃然纸上。
同时，为了未来满足业主的日常活动情景，项目还设置了3大主题架空层，足不出户就能满足业主的日常居住需求。
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Part2
中环600万+也能上车虹口的小户型
超强收纳+一线精装
绿城的套内空间更是“吸粉”的一大亮点，因为它顾面子，也更顾里子，更愿意在设计细节上严苛打磨，精益求精，给业主更全面、完善的交付标准，减少二次装修，为业主省下更多时间、精力、金钱，这次绿城在户型上更是惊喜重重。
惊喜1：绿城沁香园做了多元化户型设计，面积段覆盖面广，户型有2房到4房，给不同需求买家提供选择权；
惊喜2：项目延续了绿城户型一向的高使用率和尺度感，更偏重为真实的生活场景服务，比如用一些薄柜把微小空间用足，更多满足实用性需求，并且尽可能多地交付收纳柜，减少二次装修。
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二期各户型房源配比：
约88㎡32套
约108㎡68套
约116㎡16套
1）王炸收纳，建面约88㎡2房
绿城户型的多元化首先是面积段，沁香园推出了精品小户型，让年轻客户也能轻松上车市区绿城产品。
现在中环一带，很少有项目做小户型，这就导致中环新房上车门槛越来越高，我们统计了今年中外环间入市新盘，发现中环建面约88㎡一下的小户型仅占总供应量的约5.28%。
首先，超多收纳惊喜，小户型装下更多温馨，玄关超级鞋柜+换鞋凳，回家后入户、换鞋，随手完成收纳工作，归家动作一气呵成。
玄关柜横向延展出一个早C晚A柜，并且是交付标准，可以烧水泡茶、酒柜收纳、手磨咖啡，承载生活的小浪漫。
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客厅更可以做双面收纳，前后设计两组大面柜体，收纳空间再升级（客厅面柜非交标，仅预留空间）
如果用多功能榻榻米替代传统沙发布局，巧妙地运用一体化设计，一次性满足睡眠、收纳、亲子、工作、娱乐等多种生活需求（非交标，仅样板间展示）
两个卧室都有足够大的收纳柜，整体户型收纳MAX，主卧门后安排了一个交付的薄柜，温馨小家装下更多物品。
U型厨房，比传统L型厨房多出一面柜体，操作、收纳空间翻倍，即使两个人一起忙忙碌碌也不限局。
水槽方面采有绿城旗下自有品牌，日常实用细节拉满——水槽采用纳米技术，不粘油污，洗茶杯功能、洗水果水流等：
其次，先户型在空间尺度和南向开间上接近perfect，做到了双开间朝南，舒适大面宽，几乎没有过道浪费，LKDG大厅一体化设计，大面宽客厅，容得下多位好友相聚时的欢声笑语，阳台预留了家政空间，还有足够的景观空间，放上一把躺椅，窗内是家庭温馨，窗外是花园美景。
卫生间更是亮点多，采用折叠门，这样门背后的墙体，可以扩展出收纳空间。
最后，尽量向外拓展空间，让实际使用面积再增加，比如利用卧室利用飘窗拓宽实际户内空间，入户门外开，能不占用户内空间就不占用，S墙设计，将冰箱移出，错位设计让整体视觉效果连贯舒适，卫生间3分离设计，使用效率堪比1.5卫。
2）王炸功能，建面约108㎡3房
绿城沁香园还做了市面上更受欢迎的约108㎡三房户型，更适合三代同堂、二胎家庭的多人共同生活，同样，这一户型预设了大家庭共同生活的场景，预留了更多收纳空间装下每位家庭成员的物品。
功能上做了三房两卫设计，主卧大进深豪华套房，足够的空间可以打造步入式衣帽间，给足主人尊贵感；
L型客餐厅设计，用餐区可以放下6人大桌，大家庭其乐融融围坐一起享用美食；客厅增加收纳柜空间，随手收纳家居小物品；
两个卫生间也做了飘窗设计，可以打造壁龛收纳洗浴用品；公卫还安排了一个交付的薄柜，增加卫生间储物空间，可放置一些囤货卷纸及洗浴用品。
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Part3
黄金北中环 离内环至近的中环
极速通达各大商圈
承势虹口2035规划，构筑“一核三片两轴一环”发展格局，虹口北部江湾将打造成“宜居宜业创新城区”，并坚持“科技承载·硅巷模式·片区开发”理念，旨在成为上海科创中心建设的重要承载地，镜鉴纽约硅谷等案例，不难看出科创对板块价值的“撬动效应”，绿城·沁香园所在虹口江湾，势能澎湃可期！
科创园区：汇聚1876老站创意园、明珠创意产业园、中图蓝桥创意产业园等。
虹口江湾毗邻黄金北中环繁华地，距中环直线距离约1.2km，离内环直线距离约1.8km。绿城·沁香园黄金地段，不止坐拥三轨立体交通、烫金商圈、浓郁书香、涵养医疗等丰盈配套，未来惬享15分钟高浓生活圈。
三轨交通：
1）CBD南北黄金动脉——3号线
串联浦西内环老牌CBD，中山公园、徐家汇、徐汇滨江、虹桥商务区都能通达，3号线还串联了两个火车站，无论是需要经常出差的商务人士，还是在CBD上班的高级白领，都能便捷通勤。
2）东西产业动脉——20号线（一期在建）
北中环苦等多年的东西走向地铁终于来了，串联起北区各条线路，实打实的“换乘王”，大宁、五角场、新江湾城几个产业极点终于被串联起来，让北中环东西方向科创产业联系更密切。
3）造价第一滨江钻石线——19号线（在建）
上海目前造价第一的滨江钻石线路，总体投资接近千亿，途径路线则更是钻石级别，比如CAZ中的顶级核心板块陆家嘴、北外滩、前滩，还有瑞虹、浦东世博、华之门等热门新兴板块，无论是上班还是休闲，一条19号线几乎可以前往上海各个顶级节点。
烟火气十足的科创后花园
高新产业可以持续性的导入高净值人口，带动区域及周边板块楼市发展，绿城沁香园站在了多个高新产业区的中心位置，产业BUFF叠满，房价更有安全感，同时，项目周边还有着丰富的生活配套，1.5公里步行范围圈内烟火气十足。
1、高能产业环绕，左右逢源的科创后花园
为什么说绿城沁香园在科创上左右逢源?因为从这里出发，往东南西北各个方向都有高能级产业园区。
西侧大宁市北高新园区正在上升期，综合发展指数在全市5平方公里以下小型开发区中排名第一，园区内有近30家跨国企业的地区公司总部入驻，80多家行业龙头企业总部入驻，还有近600家大数据和人工智能企业入驻，核心大数据企业占全市近三分之一。
东侧是发展靠前的城市副中心五角场，上海商业中心排名第五，产业上集聚了硅谷银行、美国湾区委员会、联合国工业发展组织、甲骨文、IBM等机构。
北侧的新江湾城更是以城区经济为核心。坐拥湾谷科技园、复旦软件园、创智天地3大产业园，集中了科技金融机构460家、科技型企业7000余家，目前已经入驻了抖音、哔哩哔哩、NIKE亚洲总部等大型企业，产业能级堪比市区。
2、1.5公里生活圈内，城市烟火触手可得
绿城沁香园在宏观区位上紧贴内环，中观区位上产业环绕，在微观区位上则是宜居宜业。
尤其在1.5公里的步行生活圈内，几乎覆盖了商业、教育、生态、医疗等全方位生活配套。
商业方面，项目周边不仅有大宁和五角场商圈，还有虹口龙之梦、协信星光广场、东明生活广场、百联曲阳购物中心、吉买盛江湾店、麦德龙超市等集吃喝玩乐购于一体的完善生活圈。
教育方面，距离1公里范围内：虹口实验幼儿园分园、虹口阶梯幼儿园、车站西路幼儿园等；虹口区外国语第一小学、虹口复兴实验小学、民办尚外外国语小学、红旗小学等，中学有：上海市复兴实验中学、上海市虹口实验学校、上海同济大学实验学校（初中）、上海市江湾初级中学等。
医疗方面，上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（三甲）距离项目直线约1.5公里；同济大学附属上海市第四人民医院（二甲）距离项目直线约1.6公里。
虹口·江湾 品质新盘
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绿城上海 2024生活浓度作品
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