重磅！“以旧换新”或将出新招，一批买房人将受益！|买房人|商品住房|商品房|房源|房票|旧换新

大家好，我是苏北哥！今天是3月4日，周二！南京进入了绵绵细雨贵如油的时节！

01.

2025南京买房ZC有看点，“以旧换新”或将出新招！一批买房人将受益

今年2月中旬，北哥就开始奋笔疾书了，期望把南京楼市的最新动态尽早的传递给北哥的粉丝们和有实际需求的买房人，对北哥的这种做法，一些人表示不理解，甚至当面劝诫“没必要那么早总结观点、分析市场，一来南京楼市还没从节日的气氛中苏醒，二来，今年市场的观望气氛肯定比去年更浓，真正关心楼市的人也肯定比去年少！”

今年真的没多少人关心楼市了吗？真的没那么多要买房了吗？乍一听这种看法很符合眼下的实际情况，但是仔细分析、细细体会，则会感觉并非如此。

从2月中旬至今，北哥通过抖音直播间与微信公众号与众多买房人实际交流发现，大家不是对2025年的南京楼市不再关注，而是关注的方向变了，过去买房人关心楼盘的价格信息，新盘规划信息，土地出让信息，今年买房人则更加关心ZC的动向，更希望看到ZC端的“新动作”对今年楼市带来的改变和影响，一句话“今年的买房人更加务实了，正在屏蔽无效信息，拥抱有效信息。”

大家的关注方向当然是对的，甚至可以说和北哥不谋而合！而在这种关注方向之下，隐藏的是人们对楼市的另一种观望心态，认为今年的楼市ZC端一定会出一些“大招、奇招”，会在某个时间点，瞬间逆转楼市长久以来的“颓势”。

北哥可以很负责任的告诉你，这种预感是对的，这种关注方向也是对的，今年的楼市ZC一定是在“憋大招”，不仅会在以往ZC上叠加、升级，而且大概率会出台以往没有的“新内容”。通过对2025年年初的市场观察，种种迹象已经可以证明这个观点。

首先，2025年楼市ZC端开局，与往年有所不同！

前两年的楼市ZC端，基本是赶在“金三银四”到来之前猛出XZ，比如2024年2月，历史首次的5年期LPR调降25BP动作“横空出世”，然而2025年，在多次反复强调“大降息”的舆论背景下，1月、2月连续两次LPR数据不变，5年期LPR保持3.6%，这不禁让人猜测，今年的“大降息”动作将在全年最关键的时候落地，让人对今年后市充满期待。

第二：各地楼市ZC“测试版内容”，不断上线

这是今年楼市目前来看，ZC端的一个显著特征！如春节前，苏州忽然发布XZ，称卖旧买新购房人，契税实行全免，这是针对去年12月初落地契税ZC的“升级动作”。

2月上旬，重庆发布XZ，全市取消限售，打响全面取消限售的第一枪！这些地方性的测试版ZC纷纷上线，正在努力的与当地楼市寻找适配性，一旦测试成功就有可能全国推广。

第三：“新招、奇招不断”

2025年初，南京浦口发布的人才购房补贴方案，将按照不动产证载面积800元/平的标准给予购房补贴，补贴总额不超过11.5万元，且这一ZC执行期限为两年，这在之前南京的诸多楼市ZC中还是头一次。

苏州、昆山缩短了外来人口子女入学的社保缴纳年限（从一年缩短为6个月）；张家港废除了房产产权与学位的关联，释放了一套学区房只能绑定一个学位的传统规则，省内学区房市场可能因此变天

2月底，无锡梁溪城发布全国首例共有产权商品房XZ，官宣买房人只需出资房屋总价的50%，即可享用整套房屋的业主使用权。

无锡共有产权商品房XZ发布

同时，共有人持有比例部分可办理按揭或全款，或使用房票。共有人需在认购该商品房后6至10年，将“共有产权商品房”一次性完整回购。

在这种种趋势簇拥下，完全可以相信2025年的楼市ZC端，一定是缤彩纷呈的，而南京楼市ZC多样性和新颖性也将必然博得关注。

若问去年南京楼市最著名的ZC是哪个？“以旧换新”必定当仁不让，这个2023年10月间诞生于苏州太仓，却在2024年于南京发扬光大，最火时曾登上央视。

去年4月26日，南京启动第一轮以旧换新试点，计划收购旧房2000套，安居集团旗下14家楼盘参与置换。

去年6月6日，南京启动第二轮以旧换新，栖霞建设、浦口国资、交通置业、奥体建设等5大集团旗下的21家楼盘参与，计划收购旧房2780套。同天，江宁区也发布了以旧换新ZC，9家楼盘参与，收购1000套旧房

去年6月23日，建邺区发布了“以旧换新”ZC，中海江湾境、招商江心印、水沐和瑞园、建发缦云4家楼盘参与，计划收购336套旧房。

去年8月16日，南京“以旧换新”开启“单盘赛道”，当天岱山的绿城云栖玫瑰园、城北迈皋桥的星叶瑜憬尚府、锦麟融誉府也加入了以旧换新。

然而随着去年终结，南京以旧换新在官宣执行期限已经到期，然而今年年初南京以旧换新又传来继续执行的小道消息。

日前，一则江宁房展会消息，坐实了南京以旧换新ZC将在2025年继续执行的新闻。

3月6日至8日，江宁区市民中心公园广场“美好‘江’来圆梦‘宁’居”商品房新春展销会，联动29家品牌房企、32个优质商品房项目，集中推出超3700套品质房源。

在这场盛会的限时优惠方案中，除了“对购买商品房的，额外给予购房合同金额1%的限时购房补助”、“企业额外再给予总额最高4万元的江宁区家电劵、购车劵及文旅套餐劵等抵用劵”两项传统的优惠ZC以外。

此次江宁房展会还创新性的推出了“再给予原自有住宅成交价款0.5%的‘卖旧换新’补助。也就是说展会3天内只要卖掉旧房，买展会参展新房，旧房也按成交总价0.5%进行补助。

对比去年ZC，此次的江宁优惠方案的确是一次创新，那么有人会问了，这是“卖旧买新”啊？怎么是“以旧换新”呢？别急，接着往下看！

02.

2025年南京楼市“以旧换新”大概率将与房票挂钩，方案或已经初步成型；

江宁的买房ZC一直是走在全市前端的，往往代表着全新一年南京买房ZC的风向标；去年就是江宁区第一个发布购房补贴ZC，给予本科以上学历购房人0.5%的购房补助+5万购车抵用券；给予研究生以上学历购房人1%的购房补助+5万购车抵用券；给予江宁四上企业员工1%的购房补助等等等等，江宁曾为去年南京的买房补贴ZC制定的最初模版。

去年江宁的购房补贴ZC内容

今年江宁也是当仁不让，领先全市第一！

3月1日江宁区举行房地产高质量发展工作会议，会上确定了今年江宁楼市今年的“十大行动”

与此同时，官方明确今年江宁区将通过“十大行动”，政企协作共同构建一个供需平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范、品质优良的区域房地产市场，推动房地产市场持续健康平稳发展，为江宁经济社会高质量发展提供更加有力的支撑。

江宁楼市今年的“十大行动”具体包括：实施精准营销推广行动、购房优惠激励行动、品质提升展示行动、阳光开发工程行动、区域配套完善行动、金融支持助力行动、房票通兑拓展行动、人才安居保障行动、职住平衡定制行动、市场预期优化行动等。

其中房票通兑拓展行动便与2025年的以旧换新和卖旧买新XZ有关。

可以明确的是，此次江宁区会议对2025年南京楼市来说极具风向标意义，对于买房人来说意义也十分重大，十大行动中指出“将采取进一步的购房激励行动”，说明江宁还将推出更加诱人的楼盘打折、优惠方案，买房人的购房成本还会进一步降低。

另一方面，如何将房票安置与以旧换新、卖旧买新ZC进行挂钩与叠加，江宁区也在积极探索。根据此次会议透露，江宁区将在“允许同个征收项目内房票变更一次”的政策延展基础上，将叠加融合“以旧换新”政策，开展“卖旧换新”房票安置试点探索。并且有关媒体已经公布出了江宁区探索方向，也就是2月份扬州市出台的房屋征迁房票安置3.0版本XZ。

第一：首次实行阶梯式购房补贴，被征迁居民3个月内购房最高可享20%补贴，6个月内18%补贴，全年窗口期15%补贴，补贴力度较以往大幅提升。

第二：打破区域壁垒，房票可在全市行政区域内通用，可购买住宅、商铺、办公用房等全业态新建商品房及车位等配套设施。

第三：房票可由被征迁人及其近亲属(配偶、父母、子女等)使用，打破传统安置限制；使用后若有余款，可申请拆分一次新票，或按原货币补偿结算。

首先对比扬州的3.0房票安置版本，南京房票ZC已经于去年4月份实现“全城通兑”，所以执行扬州版本基础已经有了。并且南京房票安置ZC中规定，拆迁户用房票购房，成交金额不超过房票金额的，契税全免；成交金额超出票面金额的，对超额部分征收契税。

与此同时，根据南京GM报道，今年房票安置ZC在原有基础上还将扩容，争取将既有“旧库存”全部纳入安置房源超市，进一步畅通“全城通兑”渠道，有效放大房票安置规模化效应，加快商品住房库存去化

试想一下，房票安置ZC与以旧换新、卖旧买新ZC如何融合叠加？可能答案就藏在扬州版本的“阶梯式购房补贴上”。购房人只要愿意，旧房无论是“置换新房”还是“卖旧”都可以兑换成相应面值的房票，按照阶梯式给予目标买房人相应补贴。

而对于新建商品楼盘，完全可以参照去年经验，拿出一部分的房源，让“以旧换新”买房人用“房票购买”，比如去年江宁科学院的招商璀璨璟园、方山的中海方山印、江宁滨江的大华锦绣前程等楼盘都曾有过丰富的成功经验。

这样一来，既丰富了全市“房源超市”，提升了房票使用率，同时也避免了大规模的动迁，让卖旧换新、以旧换新ZC更加深入的执行，加快新房库存去化。

同时，去年南京“以旧换新”的底层规则也可能在今年实现进一步优化。目前国内有城市已经有成功案例。

会否取消旧房置换只能占比新房总价80%的旧规定，执行旧房新房等价交换，多退少补？

去年杭州去年8月份杭州市萧山区某和院、叠墅项目就曾采取这种形式参与以旧换新。

不过这种形式的以旧换新方案，对于板块的挑选有一定要求。