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北京保利建工·嘉华天珺

【嘉华天珺项目简介】项目由央企保利联手国企建工建著，择址万亿海淀永丰中心，承沿保利天字系TOP品质基因，落位北京首座人文海派作品。

『开 发 商』：保利发展控股、北京建工集团

『项目区域』：海淀区永丰产业基地

『项目位置』：海淀大悦城南侧200米

『占地面积』：东西两个地块总占地约7.9万方

『容 积 率』：西地块约为1.7 东地块约为2.0

『绿 地 率』：约30%

『产品类型』：纯改善平层/洋房

『产权规划』：70年

『控制高度』：36米

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近邻第四座大悦城】项目西侧步行200米为中粮在北京的第四座大悦城，将引进150个左右首次进入海淀区的品牌，建成后将成为生态文化复合型商业新地标，填补海淀北部品质商业空缺。

夜经济新地标】海淀“悦界”主题街区已开业，3.5万㎡的室外生活方式主题街区，24小时营业不打烊。

商业配套密布】中粮E_ZIKOO智慧谷商业综合体、永丰山姆会员商店（已规划）、超极合生汇、中关村壹号商业街重磅商业业态密布。

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天字系」是保利发展高端产品系，也是保利“天悦人和”产品系的领衔之作。保利建工嘉华天珺99㎡-130㎡-140㎡-170㎡，均价9万/㎡。一、规划技术指标

用地与建筑面积

  • 总用地面积：7.88 万平方米
  • 总建筑面积：约 22.7 万平方米（住宅 14.92 万平方米，零售商业 1.36 万平方米）
  • 容积率：东地块 2.0（15 层）、西地块 1.7（11 层）
  • 绿地率：30%
  • 户数：1276 户（东地块 16 栋、西地块 10 栋）
  • 车位配比：1:1.2，共 1567 个车位

建筑参数

  • 东地块：地上 15 层 / 地下 2 层，高度 44.95 米
  • 西地块：地上 11 层 / 地下 2 层，高度 32.95 米
  • 层高：3 米

二、项目历程

  • 2024 年 7 月：保利建工联合体以 89.01 亿元竞得海淀永丰地块，溢价率 3.5%，楼面价约 5.96 万元 /㎡。
  • 2024 年 9 月：案名公布为 “保利建工・嘉华天珺”，规划方案公示。
  • 2025 年 1 月：取得预售证，首开推出 410 套房源，销售金额 31.66 亿元，认购率 79%。
  • 2025 年 2 月：单月网签 43 套，成交均价 8.65 万元 /㎡，总金额 3.73 亿元。

三、设计亮点

建筑风格

  • 海派设计：石材 + 铝板 + 玻璃幕墙外立面，窗墙比 0.46 - 0.5（超行业 0.3 标准）。
  • 下沉庭院：结合 “一池三山” 理念，打造社交与生活空间。
  • 珺 CLUB 会所：近 2000㎡，含恒温泳池、健身房、羽毛球场。

园林规划

  • 八大玉境节点：玉树、玉璧、玉匣等，融合自然与人文意象。
  • 核心景观轴：超 400 米，涵盖礼仪归家、休闲社交等五大体验。

四、房型结构与面积分布

户型面积（㎡）

套数

得房率

功能亮点

88（三居）

41 套

82% - 86%

270° 飘窗、独立家政间

99（三居）

598 套

82%

南向三面宽、LDK 一体化、双台盆主卫

134（四居）

406 套

80%

四叶草布局、双套房、三分离卫浴

172（四居）

60 套

86%

7 米宽厅、观景浴缸、酒店式主卧

主力户型占比：99㎡（47%）、134㎡（32%）。

五、户型核心亮点

  • 空间利用：全明设计、独立玄关家政间（99㎡以上户型）。
  • 智能系统：华为全屋智能、方太高端厨电。
  • 精装细节：悬浮吊顶、岩板背景墙、木饰面圆弧收边。

六、总价区间

  • 销售指导价：9 万元 /㎡（可浮动 8%，实际成交均价 8.65 万元 /㎡）。
  • 总价范围：
  • 88㎡：约 762 万（首层特惠 7.6 万 /㎡起）
  • 99㎡：约 856 万
  • 134㎡：约 1157 万
  • 172㎡：约 1486 万

七、地段价值

产业与交通

  • 科创核心：3KM 至永丰产业园，5KM 至航天城，9KM 至中关村软件园。
  • 交通网络：地铁 16 号线永丰站，北清路、京新高速等 “四横三纵” 路网。

教育商业

  • 教育：中关村三小科技园分校（一街之隔），清华附中等名校环伺。
  • 商业：海淀大悦城（200 米）、永丰山姆会员店（规划中）。

生态文化

  • 故宫北院（2025 年开放）、崔家窑湿地公园。

八、客群定位

目标客群

海淀高知人群（科技企业高管、高校教职工）、改善型家庭。

客群结构

  • 首改 / 刚改：99㎡三居（总价 800 - 900 万）。
  • 高端改善：134 - 172㎡四居（总价 1100 - 1500 万）。

核心优势：产城融合 + 低密品质 + 教育商业顶配，契合海淀改善需求。

项目建筑立面，石材+金属线条及金属铝板挑檐，配以超大窗墙比赋新人居审美

海派风情：石材柱体的刚毅、金属条线的延伸与转角弧线的柔美交织，表达海派建筑美学。

巨幕窗景：0.46-0.5窗墙比，超越常规0.3标准。结合光幕玻璃，营造室内全景视野。

长约28米，高约6米的海派奢阔门仪，融入蓝翡翠奢石，繁花雕塑，灵动水景等设计巧思，赋予生活自然雅奢气质。

项目内设有业主高端会所，泳池、健身房等休闲设施。

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88㎡三室两厅两卫户型

经典边厅270°转角窗网红户型，客餐厨LDK一体化设计，中西厨布局。主卧带卫生间，临电梯井处设有隔音层；客卫干湿分离，提高使用性；设有独立家政间。此户型户数较少

99㎡三室两厅两卫户型

99㎡及以上户型均为三面朝阳布局，九宫格分布（风水佳）。此户型动静分区最合理，三个卧室分布在三个角互不干扰。客厅、餐厅、厨房面宽均为3.7米，“动区”不仅南北通透，搭配超大窗墙比，空间感极强...

118㎡三室两厅两卫

99㎡户型放大版，多了一个家政间。空间体验再升级

127㎡四室两厅两卫

全明户型格局，开敞式入户玄关，归家视野畅通。10米+南向面宽，极致采光

134㎡四室两厅三卫

南向主次卧室均带有独立卫生间设计，步入式衣帽间/家政间方便高效，4.3米面宽客餐厅通透舒适。动静分区极致，四个卧室分布四角互补干扰。

172㎡四室两厅三卫

归家独立玄关厅，7米面宽超大客餐厅700㎡超级大平层居住体验。南向主次卧室均带有卫生间设计，户型面宽大于进深，采光通透与通风性更强...

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