我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员


提问

成都二手房有贵有便宜的，我看中位数才不到150万，这两年还有下降，请问从单价来说，你经验丰富，到底多少钱的单价，才说明它是有一定价值或者优势的？

房段子解答

如果要从经验来看的话，18000元/㎡，算是我主观感受到的房价枯荣线。

1.8万，算是成都二手房的枯荣线。

这两年我遇到过很多二手房的买卖问题，不知不觉发现一组数据，成为了验证一个楼盘或者一套房是否有价值的标签。

也就是说，如果一个楼盘的成交均价，或者某个户型某套房的成交单价能达到1.8万及以上，我认为它就算是二手市场里表现较好的了。换句话说，当前二手房成交还能达到1.8万，那肯定是有两把刷子有特殊能耐的小区，值得关注和重视。

在最近1年，那么汹涌的二手市场里，依然能站稳1.8万以上的单价，说实话，还是有两把刷子的。

纵观全成都，哪怕是主城区，次新房能达到这个数字，都并不多见。

反而有大量的次新房，在跌破1.8万的关口后，迅速失守，不断往下探到1.7、1.6甚至1.5万以内。

事实上，目前成交均价能稳在1.8万以上的小区很少，在全成都占比仅有10-15%左右（据deepseek）。

如果现在还能见到这种楼盘，尤其是在经历过房价大衰退依然能守住1.8万的楼盘，记得给三份薄面另眼相看。

如果你的二手房曾卖出过1.8万+的单价，现在回望最新小区成交，记得暗自庆幸。

Ps1：以上没有数据支撑，全拼楼市经验，不喜勿喷。

ps2：2025年1月成都二手房成交均价为14632元/平方米。此外，成都二手房成交中位数保持在130万左右，对应面积约为96平方米，单价约为1.38万元/平方米。

会员提问

东湖板块三四百万的二手房比选。您好，我这边有几套房子的选择，比较纠结买哪一套，所以需要帮忙分析下优劣。包括目前的居住和住了5-10年后的市场认可度，房源细节太多，我整理成了表格另行发送给你看看哈。

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

从大的概念上来说，东湖板块肯定是成都主城三环内数一数二的区域，几乎是三环内唯一的大型湖景又兼顾板块价值的区域，我一直很认可，从多年来的楼市走走停停经验来说，东湖就是一张王牌，二手房价格坚挺，次新反而稳中有升，新房更是一房难求单价总价持续走高。

依托湖居概念，是长期的自住改善；依托商业地铁以及学区的更新迭代，会让板块具有保值性；依托周围零散地块的拆迁规划上市（如武侯攀高这边），也会持续提升板块热度和未来多年的价值提升。

这三板斧从稀缺性，完善性以及未来的可塑性，都造就了东湖在当前的自住属性和未来5-10年的市场认可度都依旧会是三环内的核心买法，不用担心，我们对此很有信心。

接下来说三个楼盘对于的房源选择。

第一套的人居东湖长岛，是当前最炙手可热的东湖明星二手房，地理位置优越，房龄次新，品质上乘，楼盘从大的概念来说是不错的，容积率高但也要看楼栋如何布局，合围式的楼间距和采光就没啥问题的。

目前这套房，按照***万的谈价的话，折合单价***万，套内单价***万。5月份有一套同户型的清水房，低楼层，总价**万，但是这一套装修我觉得是比较好的，应该要花了几十万，和报价***万差了**万，整体来看符合行情+装修溢价，但是也可以据此再适当压价，我觉得最终**-**万拿下的概率还是比较大的。

这个房子唯一的槽点就是朝向西北，整体的湖景视野受限，你们要多实地考察一下采光视野和噪音的问题，如果没问题（不是串串房没甲醛等），我觉得还是比较满意的买法，价格符合市场行情，未来不论是自住舒适性还是增值保值性，都可以哈。

第二套是华润翡翠城五期，五期的位置非常一般，虽在翡翠城的中心，但是想看东湖，被一期挡住了；想看锦江/沙河，二三四期杵在中间。除非住高层，不然休想看到湖景。五期占地面积59亩，一共只有10栋，其中的1-4栋为高层，5-7栋为总高6F的洋房，8-10栋为总高8F的洋房，都带电梯！小区的绿化率虽然一般，但是视觉效果非常好，内部配套除了基础的健身/儿童游乐设施，还有一个露天游泳池+儿童戏水池。

这一套也是高层系列，只不过面积大一些，得房率也更高一些，单价总价还更便宜一些，带个车位性价比也凸显出来了，目前来说除去车位的话，单价大概是3.15的样子，也符合整体的这个楼盘市场行情，不过它装修一般，后面可能需要更多的软装翻新搭配，所以也建议要折中考虑进去。综合下来的话，我觉得东湖长岛更适合年轻人，家庭人口少（三口之家，不会是三代同堂五口之家），偏向看重未来流通性保值性的买法。

然后翡翠城的话，则是偏向长期主义，长期一二十年的自住，家庭人口较多（套四）的其乐融融。能理解我的话吧？你们目前是给你和你老婆住，未来给娃娃的，所以人口比较少，整体来说，从东湖长岛的房龄地段和价值来说，会显得更好一些。现在唯一要做的，其实就是极致压价。

换句话说，我觉得人居比较保值，翡翠城因为房龄的问题，可能还有下行的空间。

3、央湖名邸是半开放式的，好在地段好配套好，不然很多人真看不上这个盘，从市场价格行情来说，它也是最低的排名。

这套房是群租房，后期需要全部打拆重装，估计全部弄好，也要花个三四十万的样子，这样一算要是加上投入**万，严格要算一算套内单价的话，基本和人居东湖长岛差别不大。

所以算账都是要算综合账，最终的入驻后单价，套内单价，在对比楼盘本身的定位差异，价值差异，那么央湖名邸这一套，我觉得是完全不入流的买法，不要被表面上的低单价给忽悠了，要更多的注重内核价值差异。

总的来说，我建议优选人居东湖长岛，备选翡翠城五期，最后才说央湖名邸。



会员提问

我想咨询下我有没有置换的必要，我在中坝这边的长虹有个朝北套二，然后我在南门华阳这边上班，地铁开车都很远，想换个朝南的又阳台的，但是预算不高，大概160万，你觉得这点钱有必要放弃中坝，换天新或者双流吗？怎么换？

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你是典型的咨询是否卖房的客群，我以前说过有3种客群适合在当前这种低迷下行的行情里卖房的。

第一种是高杠杆资不抵债无法继续持有的，比如贷款额度高，月供还不上，高位站岗，忍痛割肉的。第二种是穿越周期的劣质资产，比如远郊刚需老破产品，这种不论行情好坏，都是应抛尽抛。第三种则是你这类，典型的置换需求，趁着当前行情下行，低卖低买，节省摩擦的税费和总价成本，比如行情差的时候你卖150万，买160万，摩擦成本是10万+，而行情好的时候卖160万，买180万，摩擦成本是20万+（行情好的时候，好产品长得更快更多，因为我们每次置换，都是换更好的产品），这就得不偿失了。所以这是一个对你们置换党很好的一个机会窗口。

这里穿插两条其他分析，用以回答你是否现在置换划算？略。

再结合到你的实际情况来看，长虹和悦府这个楼盘是中坝这边典型的一个刚需盘哈，没有特别亮眼的值得留恋的，唯一的因素可能就是青羊一个还算次新的板块里还算次新的楼盘。但从学区，通勤价值，套二朝北（是不是对着日月大道？噪音大不大？）等角度来说，我觉得真的表现平平。

什么情况下适合留着？一是就在本地就近工作生活的，二是没有置换的能力（要置换只能换更差的产品，而不是加预算买更高总价的，那么就继续苟着）。

所以我觉得，你还是要痛定思痛，赶快行动起来，长虹这个房子，从长期来看，还将处于下行通道，早点卖掉了，早点安排置换南门产品，这才是旁观者清的正确做法。

按照105万的成交价的话，除去19万贷款，还剩大概85万，此时杠杆到160万左右，贷款80万左右，大概不到3800，减去公积金，每个月就是差不多2k的负担，对应你的月薪来说，就是一个零头，此时压力就很小了。

说这些不是建议你再加大杠杆，现在大家都不容易，我充分理解尊重你们低杠杆的想法，核心思想还是让你匹配下你的实力想法，假设有170万的非常优质的房源（后面你们去看房的话），我觉得是可以适当垫脚的，关于这里点到为止。

至于说怎么买的问题，我建议你从华府大道出发（不一定是地铁，毕竟直线距离都很近了）多考虑下偏次新的套三买法。至于朝南+阳台，不一定完全满足，西南东南甚至朝西朝东都可以，客厅足够大有连带的阳台位置，也是可以的。

比如可以看新川的**，就有90平的套三户型，不乏精装+大阳台+朝南的产品可以轻松上手，这种房源还比较多的。

附近的**更刚需一些，有78平小套三，户型也还可以，租金不错，单价总价更低。

海昌路周围可选的也比较多，比如**（有超高层，高新身份），**（价格低，也是超高层）。

如果长期自驾的话，可以看锦江生态带的**（99平套三双卫，好些装修好，户型好，但是缺乏地铁），华阳这边可以看**、**等，也是可以考虑的答案。