深圳~观山海家园：优缺点、怎么样值得买吗？楼盘评测报告：
深圳观山海家园全面评测报告：优缺点剖析与购买指南​

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一、项目概况​
观山海家园位于深圳市南山区兴海大道与沿山交汇处东南侧，占据了大南山脚下的优越地理位置。项目作为荔山工业区旧改单元，于 2023 年 4 月以协议出让方式获得土地，规划为二类居住用地，产权年限 70 年，且无毛坯限价要求。​
项目占地面积约 4.2 万㎡，规划建筑面积约 16.3 万㎡，容积率 2.75。小区由 12 座住宅楼、裙房商业以及花园景观廊架主体构成，规划 870 户，车位约 987 个，绿化率约 31%。梯户比包含 2 梯 2 户、2 梯 4 户以及 2 梯 5 户多种类型。小区内均为纯商品住宅，无保障房与回迁房，还配备了少许底商、社区健康服务中心、公交首末站以及老年人日间照料中心等社区配套和公共资源配套 。​
二、优点分析​
（一）景观资源得天独厚​
山海双景：项目背靠大南山，面朝大海，拥有稀缺的山景与海景资源。部分户型推窗即可见山或观海，无论是大南山的葱郁山色，还是大海的波澜壮阔，都能为业主带来心旷神怡的居住体验。清晨可在山景的环绕中醒来，夜晚能伴着海浪声入眠，这种独特的景观优势在深圳的楼盘中实属难得 。​
丰富休闲资源：临近大南山生态郊野、小南山生态郊野、月亮湾公园、青青世界景区、兴海公园，同时距离深圳湾、前海湾滨海休闲带较近。多样的休闲资源为业主提供了丰富的户外活动选择，无论是登山徒步、公园漫步还是海滨休闲，都能轻松实现 。​
（二）舒适的居住规划​
低容积率与低密度：规定容积率仅为 2.65，限高 80 米，总层高在 17 - 25 层。低容积率和低密度的设计，使得小区内的建筑分布更为合理，楼间距相对较大，保证了充足的采光与通风，也为业主提供了更为宽敞、舒适的居住空间，减少了居住的压抑感 。​
合理的户型设计：项目推出建面约 95 - 138㎡的 3 - 4 房户型。例如 95㎡做到 3 房，115㎡做到 4 房，且多采用飘窗、大阳台设计。像建面 95 平米的户型，传统竖厅动静分区格局，客厅开间 3.5m，宽景阳台 1.45m * 6.3m 连接客厅和次卧，主卧和书房（卧室）为‘l’型多飘窗设计，增加空间使用面积的同时多面采光；115 平米的横厅设计户型，南北通透，阳台东南朝向，符合深圳气候特点，主卧南北通透且有 l 型飘窗，儿童房同样如此，空间使用率高 。​
（三）交通较为便利​
地铁优势：距离 5 号线 “荔湾站” 约 650 米，步行时间大概 7 - 10 分钟。通过该站可直接乘车通勤前海、宝中、留仙洞、深圳北、机场等地，对于在这些区域工作的人群来说，地铁出行较为便捷。虽然到后海、科技园、深超总、福田等地需要换乘，但通勤时间基本也能控制在 30 - 40 分钟左右 。​
（四）教育资源有保障​
优质学区：根据南山区教育局 2024 年秋季招生学区划分，项目对应的小学是南山实验集团学校荔湾小学，对应的中学是深圳大学附属中学初中部，两所学校均在 1.5 公里范围内。深圳大学附属中学是市直属公办重点中学，为广东省一级学校、广东省国家级示范性普通高中，教学质量有一定保障 。​
规划教育资源：项目东北面空地规划有一所 36 班小学，尽管暂时没有具体信息，但未来建成后将进一步丰富区域的教育资源 。​
（五）商业配套逐步完善​
基础商业满足日常：项目自带 0.6 万㎡商业，相邻小区泛海城市广场有约 2.6 万㎡集中式商业，小范围内共有 3.2 万㎡商业，能够满足业主日常生活的基本购物需求 。​
中大型商业可期：项目周边 1.5 公里范围内，妈湾的前海印里中心、赤湾的赤湾汇广场商业中心（待运营）、伴山伴海广场商业中心（待运营）等中大型商业正在建设或待运营状态。未来这些商业投入使用后，将极大提升区域的商业氛围，满足业主购物、娱乐、休闲等多元化需求 。​
三、缺点分析​
（一）噪音影响​
主干道噪音：项目紧邻主干道兴海大道，过往车辆产生的噪音对部分靠近道路的户型会有一定影响。​
港口噪音：由于靠近港口，西南户型会受到货柜车噪音的 “暴击”。港口作业产生的噪音，包括货柜搬运、车辆行驶等声音，对于对噪音敏感的人群来说，可能会影响居住的舒适度 。​
（二）西晒问题​
部分户型西晒：部分西向房在夏天会面临西晒问题，室内温度较高，需要长时间使用空调等制冷设备来调节温度。
（三）区域位置相对边缘​
非核心区位：虽然项目毗邻前海妈湾片区和蛇口片区，但并不处于妈湾核心位置，属于比较边缘地界。在享受前海核心区域的配套资源和发展红利方面，可能相对滞后，与桂湾等前海核心区相比，在商业、商务等配套的成熟度上存在差距 。​
（四）细节做工存在不足​
部分业主反馈：根据部分业主的反馈，项目在细节做工方面存在粗糙的情况。尽管铝板外墙、双层玻璃等用料扎实，但例如门窗密封、墙面平整度等细节处理上不够精细，影响了整体的居住品质感 。​
四、价格分析​
目前项目 110㎡折后 7 万起，相较于去年开盘价有 3% - 5% 的微跌。楼盘所处的南山区域以及自身的配套、景观等综合因素来看，价格有一定的竞争力。如果是追求景观资源和改善居住环境的自住购房者，这样的价格结合项目的优势，具有一定的吸引力 。​
五、购买建议​
自住改善群体：对于自住改善需求的购房者来说，如果不介意噪音和西晒问题，且对山海景观、居住舒适度、教育资源等方面有较高要求，观山海家园是一个不错的选择。楼盘舒适的居住规划、丰富的休闲资源以及优质的教育配套，能够很好地满足改善生活品质的需求 。​
投资群体：从投资角度来看，由于项目位于前海边缘区位，存在噪音等硬伤，未来升值空间可能跑不过前海核心区。但如果能够以较低的价格购入，且看好区域未来的整体发展，也可考虑长期持有。

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以下是观山海家园的详细资料：

基础信息

- 开发商：深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）.

- 物业公司：远洋物业.

- 物业管理费：6.8元/㎡.

- 总占地面积：约4.24万㎡ 。

- 总建筑面积：约16.3万㎡，包含商品住宅约10万㎡、配套商业约6000㎡以及少量公区配套.

- 容积率：2.65.

- 绿化率：30.85%.

- 产权年限：2023.5-2093.5年（70年）.

- 总户数：870户.

- 总栋数及楼高：10栋，17-25层.

- 梯户比：2梯2户/2梯4户/2梯5户.

- 层高：1-2-5-6栋3米，3-4栋3.05米.

- 停车位：987个.

- 车位占比：1:1.34.

- 交房时间：2026年12月30日具体以买卖合同为准.

- 交付标准：简装.

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项目配套

- 交通配套：配建有公交首末站，出门即主干道兴海大道、月亮湾大道，距离5号地铁线“荔湾站”约500米，1站到赤湾可换乘2/8号地铁线，周边还有深惠城际“前保站”，15号地铁线“月亮湾公园站”在建.

- 商业配套：自带有6000㎡的社区商业，一路之隔有泛海城市广场购物中心，约500米有兴海湾肉菜市场，周边15分钟车程内还有海上世界，K11购物艺术中心，前海卓悦INTOWN购物中心，前海壹方汇，山海会员商店，前海壹方城等大型商业中心.

- 教育配套：紧挨着的西北侧地块规划有1所36班制小学，目前未公布具体学校名称。根据南山区教育局2024年最新学区划分，小学学区划分在南山实验教育集团荔湾小学，距离约500米，初中学区划分在深大附中初中部，距离约1.1公里.

生态环境园林景观：

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户型信息

- 95㎡的3房2厅2卫：竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室分别做到了3.6米/2.8米/2.8米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅连接次卧出6.3米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东北朝向.

- 108-110㎡的4房2厅2卫：竖厅双龙抱珠格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化，4个卧室分别做到了3.7米/3.4米/2.8米/2.6米的宽度，主卧加2个次卧270°全景飘窗，客厅连接次卧出6.1米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东南朝向.

- 113㎡的4房2厅2卫：横厅南北通透格局，客餐厅6米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了3.9米/3米/2.8米/2.6米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅出6米长的大阳台，L型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东南朝向.

- 115㎡的4房2厅2卫：横厅南北通透格局，客餐厅6米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了3.9米/3米/2.8米/2.6米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅出6米长的大阳台，L型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东南朝向.

- 138㎡的4房2厅2卫：竖厅南北通透格局，专梯入户，客厅6.1米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了3.9米/3.25米/2.9米/2.8米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅出6.1米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），阳台主朝西南向.

✅注意事项：确保看房体验，项目暂不接受临时到访，参观楼盘、样板房请记得提前拨打电话或者添加微信预约我们开发商裴经理☎：18682130844微信同号【实名认证微信 ：SZ186821】（中介勿扰）

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