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越秀・天悦云啟：庆盛崛起的璀璨之星

前言

在粤港澳大湾区的宏伟发展蓝图中，南沙犹如一颗耀眼的明珠，闪耀着无限的潜力与机遇。而庆盛，作为南沙的先行启动区，正凭借其独特的政策优势、便捷的交通以及蓬勃发展的产业，成为大湾区的焦点之一。越秀・天悦云啟，便坐落于这片充满活力的土地上，宛如一颗即将绽放光芒的璀璨之星，吸引着众多购房者的目光。今天，就让我们以购房者的视角，深入探寻越秀・天悦云啟的独特魅力。

一、项目简介

2023 年 5 月，越秀地产以 22.461 亿元底价竞得南沙庆盛 2023NJY - 2 地块，楼面价 6647 元 / 平。如今，越秀・天悦云啟揭开神秘面纱，项目位于庆盛枢纽区块东涌大道，南侧为招商・湾区 1872，一路之隔便是香港科技大学。

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项目占地面积 56000㎡，建筑面积 337000㎡，一期规划 6 栋楼，总层高 17 - 26 层，容积率 2.93，绿化率 30%，梯户比为 2/3、2/4 户，在售面积 89 - 169m²。物业由拥有国家一级资质的越秀物业提供，物业费 3.2 元 / 月。越秀・天悦云啟涵盖产业园、商业、住宅等多元业态，致力于营造浓厚的社区氛围，配套更是向 “港式生活” 看齐，打造 “环港科大” 生活圈。

二、区域优势

根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》，南沙 “立足湾区，协同港澳，面向世界”，定位高于前海和横琴，是三大自贸区之一。庆盛作为南沙先行启动区，财税利好政策优于前海、横琴。《南沙方案》将庆盛区块定位为 “最香港” 先行区，政策与产业密集落地，建设配套短中期逐步兑现。

这里还是粤港澳大湾区重要的科技创新节点以及粤港深度合作园起步区，政府重点引入人工智能、资讯科技、自动驾驶研发等战略性新兴产业，打造广州人工智能产业发展承载区。针对庆盛先行启动区鼓励类产业企业减按 15% 税率征收企业所得税，对在南沙工作的港澳居民免征个人所得税税负超过港澳税负的部分，全面对标香港打造世界一流营商环境。庆盛先行启动区凭借政策呵护、高铁枢纽（庆盛高铁站）以及著名高校（港科大广州校区），成为南沙极具潜力的发展区域。

三、交通配套

多维交通网络：越秀・天悦云啟位于庆盛枢纽区块东涌大道，距离东涌地铁站更近，距庆盛枢纽约 1.2 公里。越秀地产打造的超级连廊，参考纽约高线公园和香港人行天桥，采用架空设计，不仅遮雨遮阳，保障安全出行，还连接了居住地块、产研地块、香港科技大学（广州）、河涌公园、街心公园以及东涌地铁站等丰富配套，便捷高效。

高铁与地铁优势：通过庆盛站搭乘广深高铁，9 分钟可到东莞虎门、30 分钟到深圳北、35 分钟到西九龙。作为南沙目前仅有的高铁站，庆盛站联结广深港高铁、广中珠澳高铁（规划中），可直达深圳北、香港西九龙。此外，项目周边规划四地铁 ——4 号线、22 号线（规划中）、31 号线（规划中）、33 号线（规划中）“四线交汇”，未来可一站到达番禺广场，快速通达广州中心区。如此便捷的交通网络，无论是日常通勤还是跨城出行，都能轻松实现，大大提升了生活的便利性。

四、教育配套

丰富教育资源：越秀・天悦云啟小区自带幼儿园，为孩子的启蒙教育提供了便利。项目两公里范围内规划两所小学、一所完全中学，虽然具体入读情况需根据当年教育局安排，但丰富的教育资源无疑为孩子的成长提供了更多选择。

高校赋能：楼盘近邻世界知名研究型大学、全球排名 TOP34 的香港科技大学。港科大（广州）于 2022 年 9 月正式开学，被赋予 4 个第一定位，不仅是优质的教育配套，更为庆盛的发展注入强大动力。此外，南沙还引进民心港人子弟学校、广州大学附属朝阳学校、南华工贸高级技工学校（在建中）、华南师范大学粤港澳大湾区教师教育学院等，高知精英云集，为区域发展奠定坚实的人才基础，也为业主子女营造了浓厚的学术氛围。

五、生活配套

创新生活模式：越秀・天悦云啟颠覆传统 “只卖楼” 概念，创造跨城跨界、生活 - 工作 - 娱乐共融的全新生活模式。其独特的 “五个一” 规划，构建了丰富多元的生活场景。

“五个一” 特色配套
- “一个低街”：约 1.17 万㎡活力商业街区，汇聚越秀服务生态文创店、港科大的实验店等，打造集聚港味生活的创智路，满足居民日常购物、休闲娱乐需求，体验港式生活的独特魅力。

“一个高街”：超级空中连廊串联产学研居 4 大板块，无缝连接东涌地铁站、港科大及项目，营造便捷联通、步行优先的人性网络联系，无论晴雨，都能轻松畅行于各个功能区域之间。

“一个广场”：大学广场呼应港科大红鸟广场，凸显项目整体门户形象，营造 “三区合一” 的起点，成为社区的标志性空间，承载居民休闲、交流活动。
“一个内谷”：ipark 粤港云谷产业园围合成谷，打造 “港澳科技南沙转化、湾区应用” 的科研创新中心，树立国内知名新大学城样板间，为区域产业发展提供强大支撑，也为居民带来更多就业与发展机会。

“一个盒子”：结合香港文化及设计，设置创新展览办公空间，配备轻餐饮、原创潮流商品等功能，通过举办艺术展览、科研讲堂等活动，提升片区产学研配套水平，成为板块艺术商业标杆建筑。

园林与休闲空间：项目约有 7690㎡滨河园林，与外部公园组合形成内外双园景观结构。规划 “无界礼仪轴”“品质生活轴” 双重归家动线，以及 “邻里花园”“景观中庭”“茶聚花园”“儿童乐园” 4 大精致园林组景，丰富邻里生活场景，让居民在繁忙生活中亲近自然。社区将架空层空间设计成休闲娱乐空间、四点半学堂、艺术琴室、乐阅室等，满足不同居民的兴趣爱好，增进邻里之间的交流与互动。

医疗保障：楼盘旁有三级甲等综合医院中山大学附属第一（南沙），南沙还引进 5 所重磅级三甲医院，包括广州市妇女儿童医疗中心南沙院区（预计 2022 年竣工交付）、广东省中医院南沙医院（在建中）、广东省中西医结合应急救治中心（在建中）、中山大学附属（南沙）口腔医院（在建中）、广州医科大学附属肿瘤医院（南沙院区）（规划中），为居民的健康保驾护航。

六、在售产品

整体规划：从效果图看，项目地块较大，规划有两个住宅地块、一个产研地块，以及大学广场、商业街、滨水公园、幼儿园等配套。一期距离多处核心配套更近，生活便利感更强。北地块靠近港科大（广州），小区呈一字型排布，楼栋排布错位，无高层建筑遮挡，北边可尽览港科大（广州）校园景观，南边可欣赏小区园林。

户型亮点：项目首推 1、2 号楼，建面约 89 - 169㎡跃级三至四房，户型设计注重跨界共融共生的多元融合。均采用 LDKB 互通设计，保证舒适通风采光及与家人交流互动空间。难得的是，作为新规后板块内采用 20% 阳台建设比例项目，使用率直逼 “100%”。首推楼栋楼下便是空中超级通廊入口，出行便利，串联起港科大（广州）校区、产研园区、东涌地铁站、小区幼儿园和河涌公园，形成无边界的 “环港科大” 生活圈，步行可达各个重要场所。

七、越秀・天悦云啟：未来生活的理想之选

越秀・天悦云啟凭借庆盛先行启动区的政策、交通、产业、教育等优势，以及自身创新的规划设计、完善的生活配套和优质的户型产品，成为众多购房者心目中未来生活的理想之选。对于看好大湾区发展，尤其是庆盛区域潜力，追求便捷交通、优质教育、丰富生活配套以及独特居住体验的购房者来说，越秀・天悦云啟无疑是一个极具吸引力的选择。它不仅能满足当下生活的各种需求，更有望在未来区域发展中实现房产价值的提升，开启美好未来新篇章。

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