乡建研究｜组织治理契约：以林原村“一社四部”模式为案例|乡建研究|农地|契约|宅基地|林原村|集体资产

在乡村发展的实践中，许多村庄面对着村里的资源，都会存在“巧妇难为无米之炊，拙妇难为有米之炊”的烦恼。没有资本、没有路径制约着大多数村庄的发展。那么，林原村是怎么破解“资源沉睡”的困境，通过组织治理契约，以组织化推动土地资源资本化，从而迈向强村富民？

本文节选自周立、汪庆浩、罗建章发表于《中国农村经济》（2025.2）的《组织治理契约：组织化推动土地资源资本化的理论机制与实践探索》一文，将以林原村“一社四部”组织体系推动宅基地（使用权）资源资本化过程为线索，展开案例分析。

感谢作者授权转发，本文在排版编辑中略有调整。点击文末“阅读原文”可获取原文。

一

案例选取缘由

本文选择内蒙古自治区林原村作为研究案例的理由，主要有以下三点：第一，林原村的“一社四部”组织方式具有创新性。在“一社四部”建设中，伴随契约形成到组织治理契约的治理体系完善，村庄的发展也体现从无组织化、无资源资本化到村庄再组织化、有资源资本化的特征。第二，林原村以土地资源资本化发展新型集体经济的特征显著，依托达拉特旗乡村振兴学校举办的乡村振兴课堂，土地资源资本化的实践经验在多地成功复制，具有一定的影响力。

在所有制上，林原村的土地、宅基地和开展经营的村企都是集体所有；在合作原则上，林原村的合作社“入股都是自愿的”；在合作形式上，林原村采取股份合作，集体成员可以以土地或者资金入股合作部，各个股东的份额固定、透明；在分配形式上，林原村实行按劳分配和按股分红相结合的分配制度，尽可能让更多的农民分享到林原村的发展红利。林原村在农地和宅基地（使用权）流转、蔬菜种植等项目上都是由村集体经济组织主导，与企业等各类主体签订契约，在经营管理上凸显农民的主体性，在村庄发展过程中形成了“外发促内生，内联促外引，内外相融合”的新内源发展格局(岳晓文旭等，2022)。

因此，本文选择内蒙古自治区林原村作为研究案例，可以提供以组织化促进土地资源资本化，进而发展新型集体经济的成功经验借鉴。

二

案例介绍

林原村地处内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇西北部，占地面积23平方千米，耕地2.8万亩（其中露天种植8000亩，玉米种植1.65万亩），辖13个自然村。目前村庄产业发展形成了以蔬菜为主导的六大产业园区，已建成日光大棚 178 栋、村集体温室90栋，形成8000多亩露地优质蔬菜示范园区、鲜农高效设施产业园区、世轩保善堂农业示范园区等。林原村曾获得2022年国家乡村振兴示范村、全国乡村治理示范村、全国农村创业园区(基地)等荣誉。

林原村40多年的发展大致可以概括为两种状态和四个阶段。两种状态为：以个体发展为主、村庄各类资源沉睡且无组织化；以集体发展为主、村庄各类资源盘活且再组织化。四个阶段是以时间和组织化、资源资本化发展为视角，从个人“单打独斗”，只发展蔬菜种植等单一产业，未能充分开发村庄资源到组织“成群结队”，到构建“一社四部”体系，逐步推进村内资源资本化，提高了农民和集体的收入，发展壮大了集体经济。

组织化和资源资本化视角下林原村发展脉络

林原村发展的“四个阶段”

第一阶段

20世纪80年代至2017年

林原村一直致力于蔬菜产业发展，虽然给村民带来了收入的提高，但经营模式还是以一家一户分散种植为主，在市场化的进程中，小农户与大市场的矛盾日益凸显，集体经济没有发展。

第二阶段

2017-2018年

内蒙古自治区达拉特旗首个资金互助社在林原村诞生，为农民的生产、销售、技术、生活和村集体经济发展提供支持，也标志着对“一社四部”模式探索的开始。

第三阶段

2018-2019年

在资金互助社运行良好的情况下，林原村进一步成立土地专业合作社(也叫共赢土地合作社)，对全村的耕地、建设用地进行整合，统一流转、统一经营开发，推动土地资源利用的提效增值。

第四阶段

20世纪80年代至2017年

2019年至今，在林原村党委的领导下，村庄成立了村集体股份经济合作社(也称联合社)，将资金互助社和土地合作社并入其中，改名为信用合作部和土地合作部，并新设房宅合作部和购销合作部，专门进行农村闲置宅基地收储、交易和生活生产物资的购销。在探索中实践，在实践中总结，林原村“一社四部”的体系正式建立。截至2023年底，通过房宅合作部和农村产权交易中心交易的房宅17套，盘活了闲置宅基地资源，村集体经济收入达183万元。

2025年3月8日，林原村富民生产互助专业合作社，举办第七次分红大会。2024年股份经济合作社入股1600人，收益分红13万元！分红大会现场，除为老年股东和普通股东发放分红外，还为本村困难人员发放扶贫项目收益资金，为本科在读大学生发放助学帮扶资金、为80岁以上老人发放生活居救助帮扶资金！

三

案例分析

在乡村发展的实践中，许多村庄面对着村里的资源，都会存在“巧妇难为无米之炊，拙妇难为有米之炊”的烦恼。没有资本、没有路径制约着大多数村庄的发展。那么，林原村是怎么破解“资源沉睡”的困境，通过组织治理契约，以组织化推动土地资源资本化，从而迈向强村富民？下文将以林原村“一社四部”组织体系推动宅基地(使用权)资源资本化过程为线索，展开案例分析。

组织化确权

以组织确权和股份合作推进契约标的物确股量化。

第一，土地确权颁证工作保证宅基地使用权的基本清晰。确股量化是土地资源资本化至关重要的第一步。从2015年开始，在现有的农村集体产权制度的框架和中央关于产权制度改革政策的指导下，林原村在全村范围内陆续开展土地和宅基地确权工作。

因为农村宅基地确权是一个非常复杂的系统性工程，当时村里成立了确权颁证工作组来协调和开展各项工作，组员主要包括村“两委”干部和各村小组的队长。在确权的过程中，遇到特殊情况则通过签订契约的方式来完善。经过两年多的努力，村里宅基地的边界和“归属”都基本厘清，全村的村民大都拿到了农村宅基地不动产权证，完成了确权的第一步，即明确了村民对于宅基地的资格权和使用权。

“当时村里的干部都挨家挨户来问，也非常辛苦，涉及一些有历史问题和有争议的地和房宅就会找来几家人坐下来谈，一定要把地属于谁弄清楚。”

“要我们自己去弄，这个事肯定难搞清楚，还得有村里组织。”

土地是农村最重要的资源之一，但其产权与制度、历史、文化等具有非常强的在地关联性和系统整体性，往往会使得其产权具有一定程度的模糊性。一般在经济学理论中强调的是，产权界定得越清晰，交易越容易完成。但产权的界定是需要成本的，有时候会出现成本过大而无法明确产权的情况，因此，产权往往无法界定到西方经济学所强调的“产权明晰”的程度。个人显然无法去承担产权界定和有效执行的成本，有组织化的确权就显得尤其必要。对农民来说，虽然确权后宅基地的所有权仍在集体，但是，使用权的清晰化，也能极大地增强农民的“财产观念”，提高其获得财产性收入的意愿。对市民来说，更加清晰的产权也会让他们更加放心，能够提振宅基地流转的信心，促进市民下乡。

第二，有组织化地“量化确权”强化财产性权利的界定。2019年，在第一轮“摸底式”确权完成的基础上，林原村与某乡建机构达成合作，组织动员对村域内包括经济资源和生态文化资源在内的个人和集体资产又进行一次全面的清产核资，发现村内闲置房宅的比例高达30%-40%，大量宝贵的闲置房宅资源未被利用。于是林原村通过房宅合作部，把所有闲置的房宅收归集体，进行统一的管理，同时吸纳部分农民以资金的方式入股，完成“资金变股金”“农民变股东”的蜕变。

林原村的具体做法是，村民将自己闲置的房宅作价，按一定年限入股到信用合作部（年限不超过30年），20年内是租房，只能装修，不能重建；30年内是转让，在征得原房主同意，符合村庄规划，村镇审批后可以重建。入股合作社后，房宅会进行一次估价，村民可以选择一次性拿到租金，也可以选择将估价后的房宅作价入股到其他合作部或以其为抵押物在信用合作部获得贷款。

房宅的估价通常根据其在村中的位置、面积、装修程度等情况来进行定价，为解决定价公平问题，一般由房宅持有者、合作社和第三方机构来进行协商确定。这样就形成村庄内部基于成员权的确股、定价和入股的机制，有组织地进行确股量化，迈出了“资源变资产”的第一步，这是林原村房宅资源资本化的一个重要法宝。

“老房子(加上院子)一共一亩多，我们全家都在外地，房子放在家里也是停灰，现在还可以入股到合作社租出去，能拿到租金，还有合作社分红，真的很好。一年也有好几千块钱，还是很感谢村里能够组织起来。”

“我们就是以村党支部为基础，以村集体经济股份合作社为抓手，组织对村庄进一步清产核资，让村庄(主要是村集体经济股份合作社)统筹起来。虽然大部分(土地)都颁了证，但是村里的问题很复杂，很多是历史性的，基本上农村的事没有可以‘一刀切’的政策能解决的，没有村庄把农民组织起来这事很难做成。”

组织化确权是集体经济组织代行集体经济组织成员权的基础。成员权组织化确权通过资源确股量化，明确了资源的产权归属和权益分配，为资源的契约化提供了清晰的标的物。组织化过程不仅量化了资源价值，还通过股份化简化了交易流程，降低了交易成本，提高了资源配置效率。同时，确权后的资源作为契约标的物，其权利界定更加明确，有助于减少交易中的不确定性和潜在纠纷，从而促进资源的合理流转和高效利用。

组织化交易

以组织入社和整合交易来促进契约标的物价值显化。

第一，集体动员村民加入合作社促进资源集聚。在土地和宅基地基本确权颁证（部分特殊地块由村里出具相关的证明）后，村干部（村庄股份经济合作社的负责人）开始组织召开党员小组会议和村小组会议，达成一致意见后，进一步召开村民大会，向村民讲解土地和宅基地入社的发展方案。

最开始村民也对村集体“收储”房宅和宅基地的事情抱有困惑，担心其中会有“猫腻”，很多村民不放心，宁愿放在那闲着也不愿意将房宅“给”村里。因而最先开始由村里党员带头进行土地和闲置宅基地入社，并与合作社签订相应的入股契约，起到了很好的带头示范作用，于是村民也都开始纷纷响应。由村集体股份经济合作社统筹全村土地资源至少有三个方面的优势：一是能够减少村民单独交易的信息不对称，进一步降低交易成本；二是能够以“量”促价，提高资源交易的价格；三是入社后能够享受资源整合入社的基本收益和经营管理带来的增值收入。

第二，组织“二次定价”的价值增值与组织体系的支撑。要让房宅合作部收集的房宅进入市场交易，就需要对其进行定价。首先，在村民将房宅入股到房宅合作部时，会与合作社负责人进行底价商谈，即确定交易的最低价格；其次，房宅合作部的负责人和股份经济合作社的负责人还会结合交易人和交易时机的具体情况，对收储的房宅进行“二次定价”（通常会高于第一次定价的价格），然后进入市场交易。“二次定价”相比于“一次定价”的溢出部分也由村民和股份经济合作社按比例分配，这就实现了“组织定价”。

林原村在保障交易方面也做了许多努力，很好地消除了有关方面对交易的担忧。一方面，来租房的市民或者企业可以通过股份经济合作社中的信用合作部按揭贷款，可以解决消费方的流动资金不足问题；通过资产信息整合入社和产权交易第三方鉴证等措施，解决了产权清晰条件下交易流转效率和质量不高以及合理定价下交易导致的收益分配不均等问题。

另一方面，为避免出现权利纠纷问题，在交易前，林原村社干部、交易中心、评估测绘机构以及相关权利人、四界邻居通常都要在场确认资产边界和权属人，同时还要与林草、国土等部门确认土地的性质等，然后出具《资产证明书》，多方主体参与契约的签订和管理，保证了权利清晰和交易放心。显然，组织化定价与“一社四部”体系的支撑促进了交易，也推动了房宅资源资本化。

“产品交易信息一经发布，打电话咨询的人特别多，除了刘先生交易的那一处，其他的马上也要进行交易。”

第三，组织交易显化房宅资源资产价值。进行市场交易，促进标的物价值显化是房宅资源资本化的关键一环。林原村在房宅资源资产的价值显化层面，也进行了可操作化和本土化的探索。

在交易的具体操作上，房宅合作部在将村民的房宅收储以后，对房宅进行重新装修或改造，通过村投公司（家禾原公司）和村级股份制经济合作社将房宅信息整合入库到农村产权交易平台和“乡村壹家”线上交易平台，采取线上线下结合的方式进行交易。

一方面，产权交易中心为闲置房宅的使用权转让提供交易签约服务。通常的做法是，由消费者、村集体股份经济合作社负责人（代表村委会一方）和产权交易中心工作人员（代表政府一方）三方在现场进行产权交割与鉴证，并为市民通过交易取得的房宅使用权颁发房宅使用权证。据中国乡建院院长李昌平介绍，为促进契约完备，他们要做58个各类补充合同，为残缺的产权“打补丁”。另一方面，村集体股份经济合作社中的信用合作部可以为市民长期租用农户闲置房宅提供按揭贷款服务（“一社四部”中的信用合作部提供了重要的金融支持）。线上线下动结合、旗镇村三级联动是林原村房宅资源交易的促进机制，也是房宅资源资本化的另一个重要法宝。

“刘先生购买的那处院落是我家的，从 2013 年开始就一直在闲置，房子久不住人容易坍塌荒废。经过测绘、评估价格后，以近13万元的价格纳入房宅合作部，由合作社负责向外交易，我什么都不用管，没想到很快就成功了。以后我不仅不用维修房子，而且每年还能获得一笔可观的收益，真的像领导说的一样，‘死资产’居然‘活’了起来!”

产权交易中心作为中介平台，在资产交易的双边市场上发挥了合理定价和市场组织的重要作用，极大程度地减小了买卖双方的信息不对称，降低了交易成本，促进了交易的发生，也发挥了组织化交易的经济效益和社会效益。市场交易中房宅的溢价部分，林原村的做法是将约70%返还给入股村民，约10%缴纳给村集体经济组织，按成员权分给农民，剩下部分留给房宅合作部。在村集体股份经济合作社和产权交易中心的双重组织体系下，村民与村集体充分享有整合交易后的资产溢价，不仅有助于提高农民的个人收入，而且可以壮大农村集体经济。

“之前没有交易中心的时候，大家的农地和闲置宅基地要么不知道去哪租，要么没有正式的合同或者没有交易见证，就会产生许多不必要的纠纷。现在情况好多了，通过村集体和交易中心租出去，不仅手续和流程更规范了，而且价格还提高了，村集体也更有公信力了，对老百姓和村集体都有好处。”

组织化交易是集体经济组织通过契约嵌套的方式，代行集体经济组织成员权的职能，促成资源价值显化。“组织治理契约”的契约嵌套关系表现为：一是通过动员村民入社，减少信息不对称，降低交易成本；二是嵌套契约以“二次定价”机制提升资源市场价值；三是成员权依托组织体系支撑，可以进行合理定价，降低信息不对称，提高交易效率。相比边缘契约治理核心契约的“契约治理契约” 方式，“组织治理契约”的嵌套契约方式使得集体经济组织成为契约治理的主体。

组织化交易

组织化交易是集体经济组织通过契约嵌套的方式，代行集体经济组织成员权的职能，促成资源价值显化。

“组织治理契约”的契约嵌套关系表现为：一是通过动员村民入社，减少信息不对称，降低交易成本；二是嵌套契约以“二次定价”机制提升资源市场价值；三是成员权依托组织体系支撑，可以进行合理定价，降低信息不对称，提高交易效率。相比边缘契约治理核心契约的“契约治理契约” 方式，“组织治理契约”的嵌套契约方式使得集体经济组织成为契约治理的主体。

组织化托底

组织经营与托底回购促进契约标的物资源活化。

第一，以多主体、扩权利来活化交易。构建经营权流转机制、活化标的物是实现资源资本化的重要保障。林原村的宅基地资源交易之所以是“活”的，主要是做了以下三个方面的工作：

第一个方面是放开承租对象类型，让消费主体变 “活”。承租人不受限于村、旗和自治区的限制，而是全国各地任何人都可以来村租房，并且既可以是个人也可以是企业。

第二个方面是提供金融支撑和“新集体成员”身份的可转让，让权利变“活”。无论是哪种类型的承租人来村租房，都可以通过村内的信用合作部办理按揭贷款，分期付款，以金融赋能房宅交易，包括在承包期内，可以在产权交易服务中心进行交易，继续转包给他人，政府有关部门依然可以给新的消费者办理房宅登记和发放证书，成为林原村“新村民”，获得一定程度的“成员权”参与部分村庄治理。

第三个方面是放开房屋经营和使用的方式，让用途变“活”。个人可以自建共享，企业也可以设计成民宿发展乡村旅游，还可以开发成其他类型的产品进行运营，房主和村集体经济合作社全力支持和配合经营需要的相关资格和证书的业务办理，由此盘活村庄闲置房宅资源。

第二，改建房屋来利民和引入企业进行项目性开发。对于部分收储到房宅合作部的土地，开发时，林原村将其中一些宅基地开发成小高层，既能满足村民的不同需要，也可以出租一部分给外地人，回收一些现金流，减少整体投入成本；还有一部分闲置房宅，村集体经济合作社会引入企业来进行项目开发，包括建设冷库、精深加工车间等，在满足企业产业发展需要的同时也能解决部分本地就业；还有部分宅基地则可以转换成建设用地指标出售给需要的企业，弥补开发资金的不足。通过引进企业和资本来开发和经营，或集体经济组织以村为体、以企为用的方式，提升村庄组织化、拓展集体经济组织权能，形成“村体企用”的发展模式(罗建章等，2024)。

于是，农民的宅基地和房宅的产权就变成了产业发展的股权，村民除了能够以低价住上别墅、楼房，还可以从房宅出租、企业项目经营、建设用地指标出售上获得相应的股权收益，实现了资源变股权、资金变股金、农民变股民的重大转变。

第三，村集体经济组织托底回购保障交易的信心和灵活度。宅基地作为要素在城乡市场上流通起来，“在地活化”的闲置房宅也在市场价格机制的作用下实现多次定价，通常能再次获得经营收益，而有偿退出的宅基地指标，林原村也会将其返回到房宅合作部，由联合社、村投公司统一规划，进行小镇或中心村社区化建设，促进其社会增值，然后再进行交易，既实现了价值的最大化，又促进了资源资产的活化。组织化托底依托中国农村土地集体所有制的独特优势，很大程度上保障了农民基本的土地权利和投资经营者的经营自由。

“来租房的人无论是自己住还是做民宿和投资，其实也都有担心。但是如果交易后的资源资产不能够顺利地经营流转，还能有村里来托底，就能减轻大家的担忧。”

组织化托底以集体经济组织代行集体经济组织成员权的方式，成为契约权属的最终责任人，保障了成员权利，规范了流转秩序。组织化托底还依托集体所有制的优势，通过托底回购保障了交易的信心和灵活度，实现了资源资产的活化和社会增值，促进了农民基本土地权利的保障和投资经营者经营自由的实现。“组织治理契约”减轻了农村产权交易市场的“三怕”担忧，提高了交易的成功率，为资源的合理流转和高效利用提供了有力保障。

林原村以组织化促进房宅资源资本化的实践探索

五

结论与讨论

主要结论

针对农村集体资产长期囿于“产权不清晰”“市场不完善”“组织不有效”的“契约治理契约”的主体缺失困境。本文提出了“组织治理契约”的理论机制和实践方案。具体而言，本文提出了“确股量化-价值显化-资源活化”的理论框架，分析了“组织化确权-组织化交易-组织化托底” 的作用机理。

一是“组织化确权”。通过组织确权，动员村庄全体成员盘清全村现有的经营性资源、资产，并在此基础上确股量化到每一位集体成员，即达到产权清晰，通过满足产权清晰论强调的这一必要条件，为实现资源资产资本化提供交易基础。

二是“组织化交易”。通过组织入社交易，将确股量化后的资源、资产整合到集体经济组织，放在线上平台或农村产权交易中心进行统一交易，通过满足市场完善论强调的这一必要条件，为实现资源资本化提供交易环境。

三是“组织化托底”。通过组织托底回购，在推动建立常态化市场交易机制并保证资源、资产能够自由交易的基础上，通过专业合作社等在内的集体经济组织来接收退出交易的标的物，为实现资源资产的托底回购提供交易保障。通过“组织治理契约”，可走出长期以来村庄发展面临的治理主体缺失困境，从而从理论和实践层面为土地资源资本化找到可行道路。

确股量化-价值显化-资源活化的理论机制和组织化确权-交易-托底的作用机理，从产权、交易和契约三个层面出发，为推动宅基地资源资本化提供了相对清晰的理论指导，也同样适用于农地和经营性建设用地的资源资本化。比如，在农地流转中，在农民本身就获得了承包经营权的基础上，有效的组织也可以更好地帮助搜寻流转双方信息以及提供第三方见证，进一步保障流转稳定性和贯彻落实农地“非粮化”和“非农化”的耕地保护;在经营性建设用地中，则更需要村集体的组织有效来促进交易和保障集体土地不流失。

政策启示

《农村集体经济组织法》的颁布实施，为“组织治理契约”明确了治理主体，农村集体经济组织作为集体经济组织成员权的代行主体，将以组织化推动土地资源资本化。本文具有如下政策启示:

第一，组织化的确股量化是土地资源要素市场的前提。其中，组织确权是集体经济组织代行集体经济组织成员权的基础。明晰农村集体产权制度改革中的“份额”“股权”“股份”等的法律性质，事关农村集体经济组织资产股份权能的完善和拓展。集体资产折股量化中的“股权”“股份”不是对集体所有权的分割，主要是让农民群众方便理解到自己对集体资产是有“份”的，解决以往产权不清晰、“人人所有、人人无份”的问题，这种“份”需要通过成员权来实现。对此，坚持农民主体性是根本，组织多元主体参与和协作是保障成员权的核心，“股权”“股份”是集体经济组织成员参与集体资产收益分配的依据，作为成员权，其既包括成员对于集体资产占有、使用和处分的权利，也包括选举权、表决权、监督权等非财产性权利。

第二，价值显化是壮大新型农村集体经济的要求。其中，组织化交易是集体经济组织通过契约嵌套的方式，代行集体经济组织成员权的职能，促成资源价值显化。一是明确集体组织的成员边界范围，保护集体资产不被流失。明确组织边界的排他性是健全集体收益分配制度、把农民集体资产股份收益分配权落到实处的要求。二是完善市场流转平台，提升要素配置效率。针对政府定价的低效率和双边市场交易的规模不经济性，探索政府支持的企业化运作交易平台是促进组织化交易的有效手段，也是实现组织化交易对接市场化平台的要求。

第三，资源活化是畅通要素流动、促进城乡融合的手段。其中，组织化托底以集体经济组织代行集体经济组织成员权的方式，成为契约权属的最终责任人，保障了成员权利，规范了流转秩序。资源资本化过程中的股份有偿退出是保证资源活化的前提，应保障村集体经济组织对要素股份的托底回购权。一是不以放弃集体成员身份作为回购条件，保留享受除经营性资产以外的集体资产所带来的利益以及基于集体成员身份享有的福利待遇。二是优先有偿退出股份内部转让，由集体组织托底保障实现生产要素的优化组合，体现农民所持集体资产股份的价值。三是探索未来集体经济从封闭走向开放、从固化走向流动的自组织化方案，以此促进城乡要素的自由流动。

编辑排版/乡建院品牌部

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