文/谢逸枫
老汉这个建议，仅仅是根据四波稳楼市的政策效果、政策自身存在的问题、政策落地情况、地方实际情况作出的判断，目的是加快推动房地产市场止跌回稳。
自2022年开始，到2025年3月已打出四波楼市救市，问题是四波楼市救市之后，楼市没有完全止跌回稳和市场预期，基本面、供求关系、信用风险修复缓慢。
老汉认为，最根本的原因是除了房地产金融紧箍咒收紧和疫情冲击楼市超预期外，与错失救市最佳时机有关系，最关键的是稳楼市没有一气呵成，犹豫不决。
其次是四波楼市救市政策由地方主导改为国家层面主导，通过国家层面由上到下，增强地方对扶持房地产行业的积极性，更好落实房地产政策。
最后是四波楼市救市政策缺落地机制，大招落地分散。其中楼市大招政策设置的门槛和限制条件，影响政策组合拳在力度、规模、范围、执行力上受限。
楼市救市政策存在调整对象的针对性，针对的对象及实施范围有限，地方实施难度大。好多楼市政策大招都没有实施过，后面出的大招还是存在落地机制问题。
在政策执行和落地机制不到位、不完善的背景下，稳楼市的政策效果、效力出现断断续续、持续力不强，出现房地产市场止跌回稳的基础不牢固的现象。
加上地方的化债和收入的下降及经济稳增长的压力大，居民收入的不稳定和市场预期、信心的修复拉长，楼市深度调整期拉长，供大于求下，去库存周期拉长。
这是为什么提出“房地产市场止跌回稳”的表述越来越着急、政策出的越来越频繁的背后所在，简单说就是稳楼市没有采取一步到位、一鼓作气的做法。
老汉认为，稳楼市需要一步到位、一鼓作气，不要挤牙膏、断断续续，才能达到药到病除、一针见血的效果，且保持楼市政策效应、效果的持续力。
一鼓作气，再而衰，三而竭的道理在这轮救市政策中体现的淋漓尽致，2023年以来的政策到2024年、2025年基本上是围绕着一个方向，但政策落地难。
有的落实分散，地方缺乏财力和配套资金。例如保函置换商品房预售款、经营性物业贷、三支利箭、金融16条、三大工程、收购存量商品房和收回存量土地等。
有的没有去实施，例如三个不低于、100万套城市更新货币化安置等，无法落实的原因是政策缺乏落地机制和地方化债、财政和土地收入下降的三重压力。
另外一个方面是房地产金融紧箍咒未松绑。国家去杠杆、去债务、去债务的三道红线、房地产贷款集中制、非标限制进入输血影响房地产行业的融资。
老汉认为，当务之急是一步到位、一鼓作气的全面落实已经出台的八个稳楼市政策大招，马上完善稳楼市大招的落地机制，由上自下地打通政策堵点。
如果2022年保函置换商品房预售款、经营性物业贷、三支利箭、金融16条和2023年三个不低于、三大工程及2024年专项债券收购存量商品房和收回存量土地。
还有2024年100万套城市更新货币化安置的八个稳楼市政策大招全面实施、落地、执行到位，楼市在2024年就稳了，就止跌回稳了，就见底反弹了。
可想而知，2025年还是挤牙膏、断断续续的稳楼市，不能一步到位、一鼓作气的稳楼市，房地产市场止跌回稳无法在2025年实现、上涨反弹无法在2026年实现。
老汉认为，考虑到稳楼市大招落地堵点情况、地方财力有限和地方化债置换及楼市实际运行和房企债务、交房的状况，建议国家应该及时出手，振兴楼市。
一是国家层面发文取消楼市（住宅、商业地产）剩余的限制措施，包括限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、限商住、二手房指导价等，一步到位。
二是国家层面加大保交楼力度，扩大房地产项目白名单规模和金额，下调进入房地产项目白名单的条件和门槛，覆盖更多的项目。
三是再下降商品住房商业银行贷款、住房公积金贷款首付比例和利率，税收的减免力度加大，首套契税和印花税免税，二套减半，增值税和个人所得税减免。
四是国家层面加大对三大工程、城市更新专项借款和100万套货币化、收储存量库存和收回闲置土地（专项债、专项贷）的真金白银输血，规模为超10万亿元。
五是国家层面出台三大工程、城市更新专项借款和100万套货币化、收储存量库存和收回闲置土地的配套政策，完善政策落地机制，打通政策所有堵点。
六是国家层面发文，商品房去库存周期超过30个月-36个月的城市，暂停2年-3年停止新增土地供应，停建保障性住房、人才房、安置房。
七是国家层面发文，延长住房商业贷款、公积金贷款的年限，降低购房成本和减轻房贷负担。
八是国家层面发文，三道红线、房地产贷款集中制转为长期管理制度，可以考虑放松三道红线、房地产贷款集中制的指标，也可以暂停实施。
九是国家层面发文，对商业地产出扶持政策，下降贷款首付比例和贷款利率、减免税收，取消商业地产限制措施。通过住宅和商业联动，振兴楼市。
十是国家层面发文，银行放开开发贷、个人住房贷款、松绑非标（保险、信托、基金）进入房地产限制，发改委下降房地产开发项目资本金比例。
十一是国家层面发文，补充六大国有银行资本金各1万亿元，六大行各出1万亿元，持有房企债券（境内外债券、商票），房企土地和项目等作为抵押、质押。
十二是国家层面发文，组建住房银行，规模在50万亿元。首先是收购存量商品房库存保交房、收购无法竣工和交房的烂尾楼，收回闲置土地。
其次为购房者提供低息贷款、担保增信。以美日为代表的住房抵押贷款资产证券化模式、以德国为代表的住房自愿储蓄模式、以新加坡为代表的强制储蓄模式。
热门跟贴