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广开云翰：知识城首个新规住宅，低密度学府人文住区

广开云翰，是黄埔知识城核心区首个真正吃到“新规政策”的住宅项目，由深耕黄埔26载的千亿国企——广开控股联合体倾力打造。项目于2023年10月以地价16.53亿元竞得，折合楼面价约11239元/㎡，给定价留下极大空间。

项目基本信息

广开云翰总建筑面积约23.1万㎡，容积率2.5，规划共13栋住宅，户型涵盖建面约76-142㎡三至五房，全部为全南向设计，采光极佳。户型实用率普遍超100%，最高可达115%，三至五开间大面宽，布局灵动，拓展空间丰富，是目前黄埔区少有的低密度、高品质宜居社区。

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区位优势

项目位于中新知识城南部核心，被称为“最值钱一公里”，小鹏汽车、中国纳米谷、奥飞文创中心等高端产业项目环伺。知识城作为粤港澳大湾区唯一的中国-新加坡国家级合作平台，经过14年高速发展，已成为“湾区创新策源地”和“国际人才自由港”。

交通配套

广开云翰距离地铁14号线汤村站约2公里，自行步行确实不太方便，需要依赖接驳车或骑行小电车。
自驾则非常便捷，附近有创新大道、永九快速（建设中）两条城市快速路，紧邻花莞高速知识城出口，未来连通广河高速、华南快速干线、从埔高速（建设中），畅行整个大湾区。

教育配套

项目对面就是华南师范大学附属知识城学校（100米直线距离），2023年已正式招生，堪称黄埔区最高标准教育配套。初中部采用自主招生+全区摇号，业主子女若能入读，真正实现“家门口优质教育”。
此外周边还有华附知识城小学、广东外语外贸大学知识城实验小学、凤凰湖小学、广州实验中学和小学、新侨中学等，教育资源丰富。

生活配套

目前周边生活配套尚处于逐步完善阶段，商业氛围还需要进一步成熟。不过项目周边规划有高端商圈、凤凰湖公园、休闲广场等，未来生活便利性和宜居指数都值得期待。

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产品亮点

  • 建面约76-142㎡，三至五房设计
  • 全南向户型，户户享大阳台、大面宽
  • 实用率高，部分户型可达115%
  • 部分户型拥有灵动拓展空间，满足多孩家庭及改善型需求
  • 低密度布局，社区规划人文高端，绿化率高

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项目优缺点总结

优点：

  • 新规住宅，高实用率户型
  • 位于知识城核心，发展潜力大
  • 对面即是华附知识城校区，教育资源优越
  • 高端产业聚集，区域价值持续上升
  • 品牌国企打造，品质有保障

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关于2025年与房地产相关的工作，政府工作报告从政策方向上进行了定调，而涉及房地产方面内容继续放在第六部分“有效防范化解重点领域风险”中，且被放在“防风险”的第一部分。

同时，报告提及的房地产相关内容包括，稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面。

《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛在解读《政府工作报告》时表示，“把稳住楼市股市写进《政府工作报告》总体要求，这是第一次”。

“我们认为这次关于房地产的表述跟以前不太一样的是，此次明确指示，要兜住房企下行风险。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者，这意味着，今年房地产的下行风险是有下限的，这给后续行业基本面的修复奠定了基础，但上行的修复程度如何，还需要继续观测。

“此次政府工作报告，对房地产着墨颇多，尤其体现短期实现行业去风险、长期推进房地产发展新模式的思路，通过宽松的货币政策以及更积极有为的宏观措施，来化解行业债务风险、构建双轨制住房体系、释放改善性需求，并充分落实新型城镇化战略，以推动行业向高质量发展过渡。“58安居客研究院院长张波向记者表示。

一线城市调控或继续放松

今日政府工作报告提到，“因城施策调减限制性措施”。

“该表述在中央经济工作会议的文件中没有提及，这意味着今年政策一个重要导向，即限购政策还有调整和优化的可能。”严跃进表示，同样需要注意的是，此次并没有提及“完全废除限制性措施”。

杨凡认为，如果后续一线城市销售修复不理想，限制性措施有可能会适度调整。

“2025年，结合房地产市场运行情况，核心城市有望继续调减限制性政策，如北京、上海放开郊区限购，北上深取消大面积段限购，让更多刚需和改善人群入市。”中指院政策研究总监陈文静表示，更多二线和三四线城市或聚焦于加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方面。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键要看增量政策。

而此次会议提出，加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

据中指院统计，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，“加力实施”“加快改造”“加力推进”成为多地部署今年城中村改造的关键词。

“近期专项债发行加速，且可以用于旧改资本金，专项借款将跟进投入，同时房票安置也成为这一领域重要的资金补偿方式。”李宇嘉表示。

陈文静预计，2025年城中村改造项目将继续放量，在新增100万套的基础上将继续增加改造规模，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施将带动更多购房需求入市。

房地产仍被放在“防风险”第一部分

工作报告还明确提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

对此，广开首席产业研究院研究员马泓表示，该措辞既延续了去年中央对房地产市场调控的基调，也是首次在政府报告中提出有关房地产市场运行的政策要求。

“去年四季度和今年前两个月，房地产止跌回稳的情况有所好转。较为典型的是全国70城房价指数数据明显好转，房价趋稳的城市数量明显增多；同时，前两个月房屋交易量、价格指标和土地交易情况都呈现积极复苏态势。”易居研究院副院长严跃进认为，今年各地还要进一步坚持止跌回稳的工作，巩固好连续5个月向好的发展态势，促进今年小阳春行情和全年房地产市场向好发展。

对于房地产工作被放在“防风险”的第一部分，多位分析师认为，这意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险尤为重要。

此次政府工作报告明确提出，“发挥房地产融资协调机制作用, 继续做好保交房工作,有效防范房企债务违约风险”。

“2025年依然是行业去风险的重要年份，而通过白名单项目融资，能推动房企转向合规融资和精细化运营，促进房地产行业向高质量发展过渡。”张波称。

在马泓看来，今年“白名单”制度落地将有效改善房企流动性状况，为做好保交房工作提供有效支持。总体而言，预计2025年房地产市场调整将步入尾声，房地产市场有可能缓跌走稳。行业主要指标将止跌或跌幅收窄，房企风险敞口逐步缩小，市场信心不断修复。

2025年预计成为“收储大年”

关于去库存和盘活存量方面，本次报告充分强调了“收储”的重要性。

此次会议提出，“盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”

张波认为，这预示着2025年将是“收储大年”。

“提高地方自主权，收购存量房，这是一个重大的突破。”李宇嘉表示，现在不仅土地库存大，房屋库存量也很大，特别是2022年之前出让地块建设的房屋，位置、户型、配套不完全符合当前需求。

业内人士指出，近期土地收储获得了一些进展，而在房屋收储方面虽然提出得早，却没有明显进展。分析师认为，这主要是因为，此前地方要求各地要由国企来承担，并按照土地划拨成本+建安+5%的利润等要求收购，这导致收购很难推进。

此次明确，在主体、用途、价格方面，地方具有更强的自主性。李宇集表示，这意味着2025年存量房收购将加速，对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期、实现止跌回稳具有重要意义。