杭州哪来什么地王。︱刘德科|住宅用地|刘德科|地价|地王|房价|次新房

文︱刘德科

上海的朋友问，杭州又拍出了新地王，你家的房子涨价了吗？

涨个鬼啊。杭州？地王？我怎么不知道？

媒体在狂欢。确实，如果仅仅从绝对值来看，杭州是出了所谓的「地王」，而且在过去几个月一再地出「地王」，一再地刷新楼面地价新纪录。

但是，杭州这些「地王」的成色并不高。如果我们把地王定义为「面粉高过面包」（即地价超过现有房价），那么杭州拍出的这些貌似很高的地价，甚至称不上是地王。

表象

先来简要回顾一下这些所谓「地王」的表象——

●打破八年纪录：2024年10月22日，绿城竞得钱江新城二期玉澜月华地块，楼面地价50717元/㎡，打破绿城·凤起潮鸣地块整整保持了8年的纪录〔45368元/㎡，2016/03/23〕。

●地价纪录保持时间越来越短：绿城·凤起潮鸣地块的纪录保持了8年，绿城钱江新城二期地块保持了94天，滨江民生药厂地块保持了60天，奥体滨江地块保持了3天……

◆杭州楼面地价纪录一览（2016-2025）

日期

楼面地价

地块位置

房企

纪录时长

2025/3/28

88029元/㎡

西溪低密地块

建发

2025/3/25

77409元/㎡

奥体滨江地块

滨江

3天

2025/1/24

64834元/㎡

民生药厂地块

滨江

60天

2024/10/22

50717元/㎡

钱江新城二期

绿城

94天

2016/3/23

45368元/㎡

凤起潮鸣地块

绿城

8年

内情

我们再来看这些表象背后的内情——

第一，这些所谓的「地王」其实是杭州取消新房限价之后的地价补偿性上涨。

你想啊，从2016年3月诞生的绿城·凤起潮鸣地价纪录，为什么在真实房价飙涨时期仍然能保持八年之久？新房限价，地价当然就被锁死了。

新房限价取消之后，地价当然要回弹到跟真实房价相匹配的水平线。所以，这些「地王」不过是补偿性上涨，是地价在被压抑了八年之后在一瞬间的自然回弹而已。这种回弹乍一看是很有刺激的，但如果你把这些「地王」的涨幅摊到八年的时长，它的涨幅是极度温和的。

第二，这些所谓「地王」的地价都远低于房价，根本不存在「面粉高过面包」的状况，房企利润丰厚。

奥体滨江地块的楼面地价是77409元/㎡，它的极度保守新房售价是12万元/㎡，正常售价（地段溢价+产品迭代带来的溢价）应该是15万元/㎡——对于房企来说，这块地的利润是极度丰厚的。

容积率越低，楼面地价越高。所以，抛开「容积率」谈地王，是很外行的。建发拿下的西溪低密地块（容积率1.1），楼面地价之所以高达88029元/㎡，因为它将提供的是杭州极度少见的市中心叠墅，新房售价也是在12-15万元/㎡之间（市中心叠墅有足够的客户厚度，产品的溢价率高），利润同样丰厚。

只有钱江新城二期绿城·玉澜月华地块利润率较低（楼面地价50717元/㎡，含装修平均房价是67500元/㎡），因为这块地出让时杭州的新房限价政策尚未取消。绿城能接受低利润率的原因是，他们的产品力足以确保极快的销售流速。

第三，「高低配」能带来地王的皮囊，但无法带来地王的威力。

新房限价取消之后，房企又可以做「高低配」（高层+低密）；「高低配」意味着房企可以有更高的承价能力。

表面上看，滨江集团拿下的民生药厂地块，地价很接近房价（楼面地价64834元/㎡，周边二手次新房7-9万元/㎡）。但这块地可以做「高低配」，最终滨江集团做出了4幢高层住宅（146套）和4幢叠墅（72套）。即便高层住宅按8万元/㎡销售，72套叠墅的售价至少可以超过12万元/㎡，整体算下来虽然带不来丰厚的利润，但至少仍然是有利润的。

简而言之，能做「高低配」的所谓「地王」，它的高层住宅售价并不会远高于周边的二手次新房，所以，这种「地王」对于二手房价的拉动作用是很有限的。从这个角度看，它是空有地王之名，而无地王之实。

第四，地方政府由衷不希望地价拍得过高。

一方面，楼市低谷期确实需要地王来提振市场信心；另一方面，地方政府又不希望地王的影响力过大，他们由衷不希望地价拍得过高——虽然现在的政策导向对于房地产的宽容度非常高，但地方政府仍然很警惕地王的舆论风向。

所以，近期杭州冒出来的这些所谓「地王」，房企在竞拍过程中其实出手非常克制——克制的好处是，既符合地方政府的心态，又能给自己的企业带来更丰厚的利润。

如果真的让房企放手去竞拍，这些所谓的「地王」将拍出远超你现在看到的地价。

完全不符合

地王意味着「面粉高过面包」，地王意味着「赌性」（利润的不确定性），杭州冒出的这些所谓「地王」，完全不符合这些特性。这些所谓的「地王」，都拥有丰厚的利润，都只是新房限价取消之后的地价补偿性上涨而已，都蕴含了地方政府刻意控制的苦心。

所以啊，我不知道杭州有什么地王。或许，以后会有。

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2025/3/28

主编-何玲影像总监-费嘉