撰文 | 花姐
出品 |楼花网
每一个楼花，都是独一无二的。
周四傍晚，花姐收到一张图片，是读者张先生拍的。
在一片被围挡圈住的土地上，有四台打桩机正在作业，西边耸立着两座超高层住宅。
“这几辆车的位置，会不会和楼栋位置有关？”他说，车辆是当天下午出现的。
对于这块地，花姐太熟悉了，心领神会，那是2025年北京土拍的溢价之王。
去年9月30日，中建智地以43.145亿元夺下太阳宫0627地块，溢价39.18%，在抛去商业之后，住宅楼面价约9.5万元/平米。
周六早上九点多，张先生又拍了一张，还是在原位置。他住在万方景轩6号楼1单元，从西北方向，整好俯瞰0627地块。
花姐认真比对之后，发现车辆打桩的位置变了。原本，花姐试图从桩基的位置，来推测一下住宅楼栋的位置。
真是有点奇怪。
今天早上，花姐醒来很早，七点多给张先生留言，请他再拍张最新动态。
很快，他把图发了过来。车辆增至6辆，桩基的位置又变了。原先动土的地方，用防尘网覆盖着。
在规划设计图之前，想精准推测0627地块的楼栋位置，还是蛮难的。
这块地，开发商要考虑的东西，实在太多了，有关地铁退线，有关日照，有关商业，等等。（07）
维拓时代中标了
谁来操刀0627地块的规划设计呢？
3月13日，结果出来了。
北京维拓时代以91.2分的得分，击败了北京住宅建筑设计院和基准方中——77.1分和70.5分，中标金额为1071.918万元，周期为120天。
维拓时代是中建智地的老朋友了，朝阳区的紫京宸园也是它设计的，当时的中标金额为1382万元、总建面为21.43万平米。
前不久，紫京宸园与维拓时代，被北京规自委提出了警告，在投标时提前接触，沟通投标方案设计的实质性内容。
当然，这点小瑕疵，并不影响维拓时代拿下太阳宫0627地块的单子。
维拓时代成立于1993年，注册资本3800万元，法定代表人、董事长为孙祥恕持股36.3684%。
2017年，维拓时代曾登录新三板，一时风光无两。它于2022年3月份终止挂牌。
孙祥恕的能量很大，除了做建筑设计，还把触角伸向工程、监理，甚至跨界进入私募基金、环保节能科技、冰雪体育文化等领域。
建筑设计师的他，如今更像一位资本高手。
昂贵的设计费
拿地近半年，太阳宫0627地块的公开信息很少。
花姐找到了四条信息，有3条为招标计划，在2025年12月31日和2026年1月5日发出；有1条设计招标公告，在2026年2月12日发出。（详见《太阳宫地王，中建智地有了新消息》）
在招标计划中，透露出两点信息：
1、总建筑规模约81185.14平方米。其中地上建筑规模约50561.68平方米，地下建筑规模约30623.46平方米。
2、投资估算5.277亿元。依照北京建安成本计算，地上约5000元/平米，地下约4000元/平米，商业地产会比住宅高一些。
预计住宅每平米建安成本约6500元/平米，比紫京宸园高出30%。
在招标公告中，投资估算5.277亿元未变，但只公布了地上建筑50561.68平方米。
如果拿太阳宫0627地块和紫京宸园的设计价格对比，会发现前者昂贵了许多。
花姐用它们的总价和总建面来测算，0627地块的设计费用为132元/平米，而紫京宸园约为65元/平米。
幸福的地铁烦恼
为什么太阳宫0627地块的设计费，要比紫京宸园高出一倍多？
关键问题在于，0627地块太复杂了。
它有个幸福烦恼，离地铁太近了，紧挨地铁10号线和17号线换乘的太阳宫站。
在0627地块的东南面，地铁17号线整个穿过。更关键的是，地铁外轨中心线，在用地红线内6-11米处。(详见《北京三环王炸地块，隐秘的退线》
根据土拍文件，地块内拟建设的敏感建筑，退17号线外轨中心线约30米。
这意味着，敏感建筑距离东南向用地红线，实际退线达到36-41米。
假如这块地以平均退线宽38.5米、长177米计算，扣除边角料，它的退线面积为0.68万平米，约占0627地块1.95万平米占地面积的35%。
简而言之，0627地块的住宅实际容积率要上浮30%，从原来的2.6，飙升至3.38。
这么高的容积率，恐怕创造了近几年北京供地之最。
根据这个条件，花姐为0627地块做一个推测版，仅供参考：
1、大门和车库出入口在东北方向；
2、小区共计6栋住宅楼，楼层为15F\18F\25F，每栋只有1个单元；
3、户型面积段为180平米和200平米两种；
4、地上沿太阳宫中路，会打造一条精品商业街，地上两层、地下两层。
对手环伺
当设计单位敲定之后，相信0627地块离报规图公示的日子不远了。
花姐预计，它会在一个月内出图。
但，中建智地须加快脚步，太阳宫地块的对手越来越多了。
去年底，朝阳区召开了2026年拟供地推介会，一份参会名单流出，至少有17位央国企地产商负责人出席。
2026年朝阳区拟推出12块宅地，共计规划建面共计137万平米——纯住宅约128万平米，每个季度供应三宗。（朝阳区买房咨询，加花姐微信louhuar007）
关于0627地块未来的竞争对手，至少有四个：
1、往东南3公里的缦合北京二期，占地10.07公顷，住宅建筑规模约22.47万平米，容积率2.23，限高80米。此块地规划图，已经公示过。
2、往东4.2公里的将台乡JT-629地块，居住用地占地4.85万平米、容积率2.5，建面12.13万平米，限高80米，另外配建体育用地建面5万平米。
3、往东4公里的酒仙桥旧城区改造项目13地块，住宅占地4.27万平米，容积率2.8，规划建面11.96万平米，限高60米。
4、往南9.3公里的南磨房乡广渠路0409-10地块：占地3.47公顷，规划建面9.72万平米，容积率2.8，建筑高度80米。
这些地块，不论谁入市，都可能成为0627地块的对手。
从目前传出的供地情况看，2026年朝阳区豪宅竞争十分激烈，购房者选择面加大，但选房难度也增大。
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