3月31日，万科给出了上市34年以来的最惨年报：

营收3431.8亿，下滑26.3%，归母净亏损494.8亿。

谁也不会想到，揭开地产的遮羞布，曾经的行业标杆，也无法摆脱地产周期下行的阴霾。

这可是在2018年就喊"活下去"的房企。

其实，从执行角度，万科如此并不复杂。尽管是地产业内最早预警的房企，但在实际管理上，很难真正落实下去。

每个城市公司都背着"环比增长的KPI"，而大部分城市公司为了完成目标，不得不通过"做大费用冲营收"的动作，来完成没有跟着"活下去"同步U转的考核机制。

对曾经的郁主席来说，也是如此。

城市公司要对集团公司负责，集团公司要对股东负责。因此，即便意识到行业周期变化，真正狠心掉头很难做到。

国内的上市公司基本都如此。这种惯性在地产尤为明显。在万科的股东信中，也承认了"未能摆脱高周转惯性"。

值得庆幸的是，2024年的结算毛利还有6.8%，尽管下滑13.5%，但已属于行业楷模。这应该还得意于万科项目在区域的售价，基本也是天花板。在存货方面，做了81亿的减值处理。

如果销售价格持续下行，进入负毛利销售也只是时间问题。这个角度我也多次强调，只要地产估值没起来，国内没有一家房企能走出周期。

城投和央国企都躲不掉，也不用提什么深铁入场。

深铁的入场，一方面可以解决流动性问题，一方面可以利用国资背书，降低资金成本。在经营上再通过"降本"的操作，减缓"失血"的速度。只要挺过了冰河时期，地产重新估值，毛利重新爬坡，债务问题也就自然迎刃而解。

前提是房价要起来。谁来都改变不了这个前提。

万科的化债方案也不复杂，暴雷房企用到的基本都在用，该卖卖，该缓缓。只是尚未暴雷的万科多了"再融资"的操作。

深铁的入局，并不是简单的城市救援。更多的是看中了万科深耕多年的"经营性业务"，商业、物业、公寓等等。

内行人看门道，外行人看热闹。

比起内部蛋糕，市场更关注万科的债务。

总负债9474亿，一年内到期债务1582.8亿。好消息是，一季度的公开债，均已兑付。

万科能否活下去？本质上并不负债。

短期上来说靠地产销售造血还钱不太可能，能维持住销售和毛利就已不错。因此，给万科的选择大概率是卖资产，或者是通过经营性业务造血，或者再融资。

比的就是"造血速度"能不能跑赢"偿付周期"。

2022年，郁主席说"地产跳过了青铜时代，直接进入黑铁时代"。

如今来看，能在黑铁时代活下去的企业，一定不是最强的，但一定是最能适应变化的。

我们始终要明白：

在经济下行周期，从来都没有救世主，只有幸存者。

只要活下去，才有资格迎接黎明。

7年前的那句活下去，如今成了万科的回旋镖。

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