*本文根据2025年3月29日淮安「时间的潮鸣：凤起潮鸣时代资产价值峰会」上的演讲内容整理

——演讲核心观点——

·淮安是一位「倍速青年」，是倍数意义上的高能城市。

·信息平权带来了城市平权，继而带来了产品平权。在这样的时代背景下，国联这样的国企有了更广阔的舞台。

·凤起潮鸣不是营销意义上的一个楼盘名字，它是从内到外的产品同步。

·选择一个商品，最主要的考虑因素该是这个产品设计尊不尊重我，有多尊重我。

·在「好看」「气场很大」「舒坦」「有人情味」与「很值钱」背后，是文明觉醒的新逻辑。

致辞：只讲三句话

淮安国联集团党委书记、董事长 王伟

各位嘉宾，各位朋友们，下午好。为了节省时间，这个稿子我就不读了，把更多的时间留给我们后面几位老师的分享，我也非常期待。

首先我给大家汇报一下国联集团的情况。国联集团是市属的一家大型国有企业，总资产1500亿左右，拥有约5000名员工。我们的主责主业是美丽城市建造商、美好生活服务商、产业投资服务商。比如说淮安金融中心、淮安高架等等很多项目都是国联开发建造的。在今天凤起潮鸣的发布会，我想给各位团队各位朋友分享三句话。

第一句话：我要感谢我们的团队。我们的凤起潮鸣项目团队是在绿城集团创始人、蓝城集团董事长宋卫平先生的指引下建立起来。这个团队有我们国联的同事，也有蓝城的同仁，他们都很拼，高管团队经常在工地干到半夜，前几天蓝城的陈总还累到连续多天高烧。所以我感谢你们，我为你们而骄傲。谢谢你们！

第二句话：要建设好房子。好房子一定令人神往。我们就利用这次房地产下行和转型的机会，利用和蓝城与绿城各位老师合作的机会，要为淮安打造一个好房子的作品。怎么打造？说白了就是「砸」——不满意就砸，做得不好就砸，已经砸过很多轮。现场就是这样一锤一锤地敲出来的，一个一个的材料，一个一个的工艺工法，把它盯出来。

第三句话：拥有好生活。光有好房子还不够，更要有好的物业服务。淮安市物业总公司是我们国联的下属物业公司，但这次我们专门引入了上市公司绿城服务。为了让凤起潮鸣这个项目的物业也能有一二线城市的物业服务水平，我们把物业总公司的精干团队派到凤起潮鸣的物业团队一起，是学习，也是监督。学习是向他们学习好的物业公司做法，监督是监督我们绿城服务来到淮安之后，不掉标，不降标。我们做兜底。

我今天就汇报这么多。谢谢大家。

▲淮安国联集团党委书记、董事长王伟，2025淮安「时间的潮鸣」发布会现场

文明觉醒时代的人宅相扶

演讲︱德科未来城市总编辑 刘德科

很高兴来到淮安，我是刘德科。淮安的朋友说，不吃这碗长鱼面，你就等于没来过淮安。二十几年前我来淮安时没吃，所以赶紧补上。

淮安是「南船北马的交汇地」，它既有北方人的粗犷，又有南方人的细腻。那么，淮安是几线城市？很多人会觉得：这不是白问嘛，还能是几线城市呢。我们列几个长三角的几个著名城市来对比一下。淮安的GDP总量在全国排第59名，跟合肥、南京、杭州或上海当然没法比；但我们可以看一下GDP增长倍率，从2000年到2024年淮安的GDP累计增长了18.73倍，比合肥低，但比南京、杭州和上海都要高。所以，我眼中的淮安，是一位「倍速青年」，是倍数意义上的高能城市。如果要排一个城市发展速度排行榜，淮安一定榜上有名。

▲刘德科淮安演讲现场，2025/3/29


从信息平权到产品平权

各位的手机里都装有微信、抖音、小红书或Deepseek，这些APP不仅跟我们的生活息息相关，也与我们的城市息息相关。你可能会问：发个微信、刷个短视频，能给城市带来什么改变？它们带来了信息平权。

什么叫信息平权？30年前，假如冒出一个很厉害的最新款商品，这个商品要从上海传到淮安，至少要花一个星期甚至一两个月的时间；可是现在，任何新款商品都是同步的，上海有，淮安立即也就会有。这就是信息平权的结果。

信息平权带来了城市平权，而城市平权又带来了产品平权。今天无论是新款奶茶，还是新款电车，甚至是名牌包包，都可以第一时间出现在我们的城市里，那么房子呢？前些年，还不太行，但现在可以了，现在房地产也在趋向于产品平权，你在上海、南京或杭州能看到的高品质楼盘，在淮安也能买到。

在产品平权的时代背景下，国联这样的国企有了更广阔的舞台。国联是一家非常有魄力的国企，它具有开阔的视野。他们不仅跟蓝城一起创造了淮安的凤起潮鸣，也跟华润置地一起创造了淮安万象城。凤起潮鸣不是营销意义上的一个楼盘名字，它意味着我们淮安可以拥有与杭州、南京或上海同样的好房子，是从内到外的产品同步——就像你买一辆新款汽车，你在上海买到的，跟在淮安买到的是一样的。

▲刘德科淮安演讲现场，2025/3/29


从「安澜」到「潮鸣」

淮安之名，出自「淮水安澜」。昨晚在淮安街头闲逛，看到了乾隆写的「安澜」这两个字。在古代，淮河的水很难治理，所以我们淮安人渴望的是「安澜」，是平静。现在时代不一样了，如今我们追求的是「潮鸣」。所以，对于我们淮安人来说，既要有「淮水安澜」，也要有「凤起潮鸣」。

凤起潮鸣的logo，其实就是两个圆圈。这个logo的设计师就是2016年杭州G20峰会logo的设计师。凤起潮鸣从logo开始就要求所有的设计力量必须是一流的。这两个圆圈象征着「圆满」，「凤起」象征着「腾飞」，「潮鸣」象征着「澎湃」。这是我们每一个人的追求：家庭圆满，事业腾飞，内心澎湃。

一个楼盘要叫「凤起潮鸣」有多难？如果你们了解绿城的企业纪律，你就知道，倘若这个项目没有达到很高的水准，倘若没有经过特殊的批准，「凤起潮鸣」这个名字也都是不能随便用的。这个项目为什么能用？因为宋卫平先生认为这个项目的营造水准足以叫「凤起潮鸣」。

▲凤起潮鸣现代中式合院效果图，淮安

「凤起潮鸣」这个名字，从最开始就是宋卫平先生自己取的。宋卫平先生的「办公室」就在杭州的九溪玫瑰园的那条走廊上，他喜欢直接在走廊上办公。我称之为「走廊办公室」。我的理解是这样的：因为他喜欢阳光雨露、春花秋月、桂花飘香的那种感觉。这是一个很特别的人。他最常用的微信表情是三朵玫瑰加三个抱拳。我刚刚加了国联董事长王伟总的微信，他给我发的第一句，竟然也是三朵玫瑰加三个抱拳。人以群分，或许这是他们能够合作得非常愉快的原因之一吧。

如果你了解微妙的心理学暗示，再来看这两个微信表情就很有意思了。为什么选这两个表情呢？为什么都发三个呢？因为宋总是一个非常典型的有传统士大夫襟怀的人。他的胸中装着春花秋月，他认为生活中不能只有物质，必须要有精神的浸润；他的胸中也装着天下大同，装着对于每一座城市与每一块土地的谦逊，在他眼中根本不存在什么一线城市、二线城市的区分，城市就是平权的，天下就是大同的，所以好的产品应该出现在上海或北京，也应该出现在淮安。

所以，在宋总的眼中，在蓝城的眼中，在国联的眼中，是没有「降维打击」这个词的。「降维打击」是什么意思？我是从高能级的城市过来的，我随便拿出一点东西，随便对付一下你们就好了。但今天国联和蓝城建造的淮安凤起潮鸣不一样，他们是用城市平权的心态来建造的。

当初宋总在取「绿城」这个名字的时候就难以取舍，到底是该叫「绿城」还是该叫「蓝城」？绿很好，蓝也很美，就像白居易描写杭州的一句诗：春来江水绿如蓝。所以后来他又创立了蓝城，绿和蓝两个都要。实际上，白居易也给淮安写过一首诗：淮水东南第一州，山围雉堞月当楼。白居易的这些诗句，从杭州飘到淮安，汇总成了今天的淮安凤起潮鸣。

▲凤起潮鸣合院区大门效果图，淮安

人宅相扶

越是在淮安闲逛，就越能感受到这是一座迷人的城市。昨晚我吃完饭路过御码头，看到了亭子里有一个合唱团，他们唱的是《洪湖水浪打浪》。我本来觉得这是一首很悠扬的歌曲，但他们唱得特别雄壮，我听完以后忍不住鼓掌。走到河对岸，另一座亭子里又有一个合唱团，他们更厉害，有一个拉二胡的大爷，还有一个吹萨克斯的年轻人，中西乐器就这样很自然地就交融在一起了。他们在唱什么？也是《洪湖水浪打浪》。河岸两边好像在PK一样。

▲刘德科淮安演讲现场，2025/3/29

今天早上我们去逛清宴园。这么漂亮的传统园林，走着走着，突然看见两个小孩在打拳。这个美妙的场景，就出现在了这么有历史底蕴的场所里。

所以，我们想说的是：在既「安澜」又「潮鸣」的淮安，随意给一座亭台楼阁，就能滋生出美好的场景。我们可以想象，在凤起潮鸣交付之后，它的那些亭台楼阁能滋生出怎样美好的场景。

新一代的楼盘，需要通过一系列的场景，来创造精神愉悦。建筑当然要做出地标性，凤起潮鸣的合院也好，洋房也罢，都是淮安街头无法回避的光芒；景观要做出超高的园林含量，要有清宴园的情境；公区比如大堂、会所等空间，要做出奢华酒店的气场；室内需要能够提升家庭情感浓度，以前我们只要大就够了，现在我们更要关心，住在这套房子里，一家人的感情会不会变得更好，因为空间对人的影响远超我们的认知。

▲刘德科淮安演讲PPT第16页，2025/3/29

所以，我今天的演讲主题其实是「人宅相扶」。我们不仅是处于一个经济体量很大的时代，一个国际地位迅猛提升的时代，更是处在一个文明觉醒的年代。以前我们的心底多多少少会潜藏着一些崇洋媚外的情绪，但在如今这样的时代，真正适合我们国人生活习惯的产品，才是好产品。

比如现在北上广深越来越多的高端楼盘地库里，停放着越来越多比亚迪的仰望U8。我也想买一辆仰望。我选择一个商品，最主要的考虑因素是这个产品设计尊不尊重我，有多尊重我。今天中国的汽车和手机，比任何国外的设计，都更尊重与适合一个中国人的日常生活。所以，我们从这个角度再去看看淮安的凤起潮鸣，可能会有更不一样的感受。

·好看：共同的审美语言

我们为什么觉得凤起潮鸣的房子好看？其实，背后是我们的潜意识在起作用，因为我们与房子之间存在着共同的审美语言。我们去看欧风美雨的建筑，可能也觉得很美，但是我们得花一些时间去理解那些东西好看在哪里。但是看到这样的凤起潮鸣，我们可以不假思索地懂得它很美，它美在哪里。这就是《庄子·齐物论》所说的「物我感应」，因为房子能感应到我们的审美需求，所以我们能感应到房子的美。

▲上图：现代中式合院效果图；下图：传统中式合院效果图，凤起潮鸣，淮安

·气场很大：秒懂的社交货币

凤起潮鸣的气场不是用来自我夸耀的，而是身份感的无声体现。不管是亲戚朋友还是路过这里的人，他们只要看到这样的大门，就能感受到强大的仪式感。这种气场，就是秒懂的社交货币。

这种气场是怎么来的？来自《论语》中的「不学礼，无以立」，来自中国传统文化所讲究的礼制或礼序。凤起潮鸣分别给合院区与洋房区做了两座不同形态的大门，但相同的是对于礼序的讲究，传递出了同样强大的气场。

▲凤起潮鸣合院区与洋房区大门效果图，淮安

·舒坦：文脉的无形传承

这些中式园林为什么会让我们有一种「此心安处是吾乡」的感觉？因为每一个空间都融入「文脉的无形传承」，是无形的文脉让我们觉得舒坦。如果让一个外国人来看，他也会觉得好看，但他看见的更多是稀奇，而未必会有文化认同。

▲凤起潮鸣园林效果图，淮安

·有人情味：浓稠的社交场景

我们都知道，新一代楼盘都很讲究社交场景；那么，社交浓度或邻里之间的人情味是怎么来的？社交不是混圈子，社交是《论语》所说的「见贤思齐」，就是要跟更美好的人在一起；人情味是《论语》所说的「里仁为美」，就是要选择与更美好的人为邻——一群有相似趣味与愿景的人在一起，才会有人情味。

凤起潮鸣的行政酒廊、私宴厅、室内恒温泳池等会所空间，当然是社交的载体，更是「见贤思齐」的场景。

▲凤起潮鸣会所空间效果图，淮安

凤起潮鸣的沿街面，它不止是商业街区，更是N个口袋花园的集合，它们可以让人随意坐下来，邻居们在这里相遇的感觉，和在园区里面相遇的感觉是不一样的。

▲凤起潮鸣商业街区效果图，淮安

·很值钱：坚实的资产价值

凤起潮鸣肯定是淮安目前最贵的住宅了，但我们关心的是它以后有多值钱。一个楼盘的长远价值，不止来自楼盘本身的品质与气场，也来自业主群体和物业服务的精神风貌。只有住在里面的人感到愉悦，才会让外面的人自发地被吸引过来，未来资产价值才会更坚实。这就是《论语》所说的「近者悦，远者来」。

▲凤起潮鸣效果图，淮安

有些朋友可能说，你刚才说的是长期价值，那么请问眼前是买房的好时机吗？我们提供一个小角度来考量：隐形窗口期的隐形红利。对购房者更友好的规划新政策，可以让凤起潮鸣在淮安市中心做出两层楼的合院——对于合院这种产品形态来说，层数越少越稀缺；可以让洋房做出面积超大的露台，做出超过了100%的超高实际得房率——如果没有政策支持，开发商是没法做出这么高的实际得房率的。这些规划新政策不是永远都会有的，看得懂的人才能抓住这样的隐形红利。

▲凤起潮鸣洋房效果图，淮安

稍微总结一下我们刚才所讲的「人宅相扶」——

·好看/共同的审美语言/「物我感应」

·气场很大/秒懂的社交货币/「不学礼，无以立」

·舒坦/文脉的无形传承/「此心安处是吾乡」

·有人情味/浓稠的社交场景/「见贤思齐，里仁为美」

·很值钱/坚实的资产价值/「近者悦，远者来」

这样的凤起潮鸣，它才能跟你的生活契合在一起，跟你的人生、命运、前途交织在一起。这就是「人宅相扶」。我们不只是买一套房子，我们更是买了一个可以居住的光环。

▲刘德科淮安演讲现场，2025/3/29

神气六国

我以前讲过一个「CROSS」公式，用来衡量是否是穿越周期的资产价值：资产价值（CROSS）=城市能级（City）×产品段位（Residence）×业主群体（Owners）×物业服务（Service）×地段资源（Site）。

公式的五个要素，凤起潮鸣基本上都吻合；但你肯定对于城市能级有疑问：淮安的城市能级，当然是比不过杭州、南京或上海啊。确实，但这样的凤起潮鸣要是放在上海，就会是N倍的售价。更重要的是，我们从资产价值前景的角度来考量，我们的第一准则是要买熟悉的城市，伦敦或上海再好，你若不熟悉，哪怕你再有钱也别买——如果你不在那里，那还不如淮安。

即便考虑上城市能级的因素，我还是有这样一个结论：从产品的角度来看，淮安的凤起潮鸣是跟上海的高端楼盘同步的；从资产价值前景的角度来看，上海80%的房子，都敌不过淮安的凤起潮鸣。

这样的凤起潮鸣，用我不太标准的淮安话来形容，就叫做「神气六国」。祝大家都拥有一个「神气六国」的前景。我是刘德科，谢谢大家。

▲刘德科淮安演讲现场，2025/3/29

高规格的规划与设计

演讲︱GOA大象设计总建筑师 凌建

●传统聚落式布局：淮安地处淮河下游，淮河古称淮水，我们这个项目的基地本身就在淮河边上，也有很多鸟类在此栖居，也与我们的案名「凤起潮鸣」相呼应。我们采用中国传统的聚落式的布局，通过庭、院、巷、园等不同尺度和等级的空间组织，实现了从公共空间到私密空间的过渡。凤起潮鸣不仅传承了「中轴精神」，而且采用了非常高规格的「东西双轴」。

●气势很大的门头：合院区的中轴是约280米长的南北中轴，它的门堂我们是参考了淮安当地的经典建筑，淮安漕运总督府，约33米宽的门楼，加上两侧约11米的廊，最终形成了一个将近60米宽的门面。气势上也是非常大的。合院区更传统、更中式，到了高层区就更现代、更开放。它是同样恢宏的一个门厅，大约70米宽，我们提炼了古典飞檐的一些构造和意象，通过层层叠叠的挑檐的设计，还原了传统建筑门头的稳重大气。

●提炼古典意象：我们在凤起潮鸣里面其实融入了当地古属淮南的空间印象，比如檐角的比例和细部纹样。高层洋房有两层挑高的空中花园，我们采用一些错落的布局，让外立面层层叠叠的挑檐，像翅膀一样舒展开来。

●宅院合一：合院最精华的空间是室内与庭院的相互渗透，形成了「宅院合一」，同时通过一些墙体和屏风的质感，充分考虑了庭院的私密性，而且不影响二楼的视野。

▲GOA大象设计总建筑师凌建，2025淮安「时间的潮鸣」发布会现场

实景一定比效果图更好看

演讲︱宋淑华 GTS蓝颂设计总经理

●看项目现场时我被感动得屏住呼吸：我是去年7月17号来到凤起潮鸣的这个场地的，当时也住在这个酒店。我早上6点钟起来到项目旁边跑步，沿着淮河一直跑，当时正是梅雨天涨水的时候，我跑到项目旁边，突然听到一阵白鹭的叫声。当时我被感动得屏住呼吸，真的很美妙。整个大环境特别打动我。所以我非常感谢宋总和国联的王总，感谢他们能够把像凤起潮鸣这样的TOP级产品带来淮安。

●清宴园里有水平极高的黄石堆叠：到了淮安，我肯定要去了解一下淮安的人文，所以我去了清宴园。看完以后我特别激动：我做了将近30年的园林，清宴园里的黄石堆叠，是我看到过的包括苏州古典园林里面，水平最高的。我也去看了河下古镇，把「以水为居」的这种氛围，带到我们的项目里，把淮河的公园和绿地，与我们园区内的景观，做一个高度的渗透。现在大家看到的效果图，我可以给大家承诺，现场做出来的实景，一定比效果图还好。

●选两棵树都要搭模型：我在绿城做了几十年的项目，第一次看到搭模型的时候，要把门口的两棵树，也专门用木头搭出来。他们说要具体感受一下这两棵树的高度和冠幅，要感受一下树跟房子的关系、树跟廊的关系。今天终于把这两棵树定下来了，这两棵树的高度都是7.5米，价格都非常高，不下100万。

●每一张图都是我自己画的：以前的合院都排布得密密麻麻的，没有什么公共景观空间，凤起潮鸣是新一代产品，做了很多景观空间。而且我可以保证，凤起潮鸣的每一张图纸都是我自己画的，不是团队画完我签个字就完了。

●胸中有丘壑：我们在整个项目里兼顾了地上和地下的景观。在做的过程中我总觉得还缺少那么一些情调，所以最后在下沉式庭院的这面墙上，加了这面悬挂的瀑布。这个项目做得很丰满，不光外面有淮河，园区里面还有山水，我们庭院里面还有小山水。祝大家「胸中有丘壑」。

▲GTS蓝颂设计总经理宋淑华，2025淮安「时间的潮鸣」发布会现场

融入更多淮安特色

演讲︱林宏俊 HWCD汉敦设计总建筑师

●全球与中国一线城市代表作：HWCD成立到现在差不多25年时间，我们在全球和中国一线城市有很多代表性项目，比如西班牙伊维萨六善度假酒店、上海汤臣一品·金桥花园、陆家嘴前滩会所、成都宸嘉嘉佰道等等。

●融入淮安特色：我们在室内恒温泳池、私宴厅、健身房、行政酒廊、影音室、地下大堂、会客室等会所的室内设计中，融入了很多淮安当地的特色，比如京杭大运河、篷船与月季，包括对传统色彩的使用。

●工程营造要求很高：在空间中其实我们有很多曲线的运用，这对施工的要求是非常高的。我们的开发商的营建队伍，也是花了很多的心思去实现，所以大家可以看到墙面上那些非常精准的导角。

▲HWCD汉敦设计总建筑师林宏俊，2025淮安「时间的潮鸣」发布会现场

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科