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越秀・江湾潮起：海珠创新湾的璀璨明珠

一、项目概括

越秀・江湾潮起坐落于广州海珠创新湾核心区大干围板块，占据粤港澳大湾区中轴的关键位置。区域正构建 “一区一谷一湾” 创新发展新格局，项目发展潜力巨大。其地块前身为越秀天荟江湾组团内商业用地，经规划调整后升级为南向江景住宅地块，于 2024 年 12 月 23 日由越秀地产以 20.23 亿元竞得。项目最大亮点是稀缺的南向江景资源，距珠江后航道仅 200 米，且创新采用高低分区规划，提供 95 - 195㎡多种户型，满足不同购房者需求。

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二、基本信息

  • 规模与规划：地块总用地面积 1.5 万㎡，计容建面 6 万㎡，绿化率 20.29%，容积率 4.17 。规划 37 层共 443 户，4 栋楼分别为 C1/C2/D1/D2 。车位数 733 个，车位比 1：1.47，梯户比为两梯三户或两梯四户。以 60 米高度为界高低分区，电梯分开设置，减少业主等待时间。

  • 产品特色：产品面积段为建面约 95 - 195㎡，低区主打 90 - 160㎡刚需及改善型产品，高区规划 120 - 190㎡大平层江景豪宅。户型设计亮点多，阳台占比高，实用率超 100%，相比周边二手房竞争力强。

三、在售户型

  1. 建面 95㎡四房：该户型最大优势是南向看江景，主卧配备 270° 环幕大飘窗，大幅提升采光与观景效果，让业主在家中就能尽情享受江景风光。四房设计可满足家庭多样化需求，无论是作为儿童房、书房还是客房，都能灵活安排。整体空间布局紧凑合理，在有限面积内实现功能最大化。

  1. 建面约 119㎡四空间两厅两卫：户型南北通透，空气流通性好，居住舒适。灵动宽厅设计，增加空间开阔感，方便家庭成员互动交流。独立入户玄关，提升归家仪式感。步入式套房为主人提供私密舒适的休息空间，彰显居住品质。

  1. 建面约 135㎡户型：此户型南北对流，四开间朝南，采光面约 16.6 米，拥有园景与江景双重景观面。既能享受社区园林的宁静与优美，又能眺望珠江后航道的壮阔江景。宽敞的空间布局，可满足三代同堂或二孩家庭的居住需求，每个房间尺度适宜，居住舒适度高。

  1. 建面约 160㎡四空间两厅两卫：五开间朝南，保证充足采光。一体化巨幕客厅，营造出大气开阔的公共活动区域，适合举办家庭聚会或社交活动。南北双阳台设计，增加通风与采光，同时可打造不同功能空间，如休闲阳台、生活阳台等。南向双套房设计，为主人和长辈或客人提供独立舒适的休息空间，提升居住私密性。

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  1. 建面约 195㎡户型：作为项目的大平层户型，尽显奢华。阳台长度约 8 米，LDK 客餐厅面积约 70 方，两侧观江面加起来长达约 16 米，空间感堪比酒店江景宴会厅。宽敞的空间可根据业主需求自由打造，如设置家庭影院、健身房等功能区域，满足高端生活品质追求。

四、优质配套

  1. 交通：交通十分便捷，距离建设中的地铁 10 号线大干围站约 650 米，预计今年年底通车后，可直达天河、越秀、海珠等区域，极大便利日常通勤与出行。虽 2 号线南洲站和广佛线石溪站距离稍远，但自驾方面，门口环岛路、西边广州环城高速以及即将开通的海珠湾隧道，构成了四通八达的交通网络，开车到南站仅需约 15 分钟，提升区域可达性。

  1. 教育：教育配套优势初显，500 米范围内规划有一所 66 班完全中学，1 公里范围内有广州第九十七中学，1.5 公里范围内有南武小学等。虽然具体学区划分有待确认，但丰富的教育资源为孩子提供了良好教育保障的潜力。

  1. 商业：商业休闲配套完善，旁边约 3 万方的广百海港城已封顶，预计今年底开业。作为广州首个大型滨江海港城，集商务办公、休闲购物、酒店于一体，将引进奢侈品牌旗舰店、生态写字楼、五星级酒店等业态，家门口满足吃喝玩乐需求。此外，周边还有东晓南商圈、江南西商圈、乐峰商圈，进一步丰富购物娱乐选择。

  1. 休闲：休闲景观资源丰富，临近珠江后航道，可享江景资源，步行约 300 米直达滨江公园，提供散步、赏景好去处。周边海珠儿童公园、海珠湿地公园，为居民提供更多休闲娱乐空间，享受自然之美，放松身心。

  1. 医疗：医疗配套有保障，3 公里范围内有中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院等医疗机构，为居民和家人的健康保驾护航，确保在需要时能及时获得专业医疗服务。

五、发展前景

越秀・江湾潮起所处的海珠创新湾大干围板块，在区域创新发展格局推动下，未来将吸引更多产业和人才集聚。随着地铁 10 号线开通以及周边配套逐步完善，区域价值将不断提升。项目凭借稀缺南向江景资源、创新高低分区规划、高实用率户型以及完善配套，在市场上具有强大竞争力。无论是自住享受高品质江景生活，还是投资获取资产增值，越秀・江湾潮起都具有广阔发展前景，有望成为海珠创新湾的标志性高端居住项目。

六、总结

越秀・江湾潮起以其在海珠创新湾核心区的优越区位、便捷交通、丰富教育资源、完善商业休闲配套、可靠医疗保障以及独特的江景资源和优质户型，在广州房地产市场中脱颖而出。从刚需到改善，再到追求高品质的高端客户，都能在这里找到心仪户型。从便捷交通到繁华商业，从优质教育到优美休闲环境，全方位满足购房者对理想家园的追求。对于渴望在海珠拥有一处集江景、舒适、便捷与发展潜力于一体家园的购房者而言，越秀・江湾潮起无疑是理想之选，将开启海珠创新湾高品质居住新篇章。

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