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这个福天桦郡置业是福天置业旗下企业，福天置业在长沙以打造第四代空中住宅闻名，先后打造了福天藏郡院子、福天滨江院子等，看到这个信息，楼主以为福天置业要在梅溪湖一期打造第四代住宅。

但是一看这个地块容积率3.0，楼主不由眉头一皱。

楼主曾担任过某第四代项目的营销总，第四代住宅有挑高两层的空中院子只计20%面积，80%面积都是赠送的，基本上可售面积占总建面积的70%左右，这意味着计容的容积率3.0，建出来的面积要达到1.3倍以上，也就是说这个项目做第四代实际容积率要到4.0以上。

这个地块这么小，难道要建2栋超高层第四代住宅，就像米兰垂直森林公寓一样？

米兰垂直森林公寓

后面看到这个项目的总图公示，没有做第四代住宅，这才解了困惑。

楼主在项目周边转了一下，这个地块就在梅岭公园山脚下，郁郁葱葱的林木随山形起伏，生态环境已经很好了，没有必要再在空中种树去“画蛇添足”了。

梅岭公园实景

据总图公示，这个项目规划了4栋住宅，层高26-27层，总建筑面积46503.93平米，容积率3.0，绿地率35%，总户数236户，其中150平米以下184户，150平米以上52户，是个中小体量的住宅项目。

项目规划总图

【贰】

绿城代建

这个项目案名叫绿城梅溪半山，是引进绿城品牌代建。

绿城中国组织架构

近年来地产行业降速，一些地产企业经营困难，而一些积累了开发经验的优秀品牌房企，开始输出自己的管理经验和管理团队，开启地产代建的赛道。

绿城管理是代建赛道的佼佼者，中国代建上市的第一股。据亿翰智库发的2024年中国代建企业产品力TOP10，绿城管理排名第一。

楼主从事地产行业多年，阅过的地产项目营销总成百上千，能让楼主佩服的屈指可数，其中就有一个绿城人。

记得那次这位绿城营销总带着楼主参观项目，从社区大门宽度与高度的美学视觉，门口水景黑沙金石材的选用与维护，入口主景观树金蛋树、黑松的选型，社区大堂墙面材料的选择，悬挂灯饰的造型，到地皮植被佛甲草、沿阶草，小灌木中华蚊母树、锦绣杜鹃、小叶黄杨、日本女贞等的搭配，海棠、海桐、红叶石楠、红花檵木等的选用，红梅、乌桕、桂花、朴树的栽种，样板间色彩的搭配，摆饰的角度等，一番畅谈让楼主大呼过瘾，感叹知音难逢。

在今时长沙，街头山茶、樱花、红花檵木、洋紫荆、玉兰次第开放，红叶石楠抽出红色的嫩条，楼主不由想起那次对谈，对于绿城对人才的培养表示钦佩。

一个个优秀的绿城人撑起了优秀的企业。绿城印刷的，楼主是认真阅读了的，有这么一句话，可以见其企业精神。

【叁】

地段评说

楼主在现场看到，项目位于枫林路与麓云路交汇处，北侧是麓云广场，东侧是麓云路，西侧和南侧被梅岭公园包围，小区红线外面就是梅岭公园。

项目属于梅溪湖一期。梅溪湖一期是长沙造城最成功的典范。

梅溪湖国际新城规划图

自2009年开始建设，迄今已15年，累计投入资金2000亿元，总用地1.15万亩，建筑面积2168万平米，已经全部建成，入住人口超过30万人，曾荣获联合国“全球人居环境规划设计奖”。

在湘江新区2035国土空间规划中确定的四级空间结构：一主四副五片多个社区中心，一主就是梅溪湖，这是长沙河西的主城中心，四个副中心，东有滨江金融中心、南有湘江科学城、西有宁乡主城、北有高铁西站，五个片区中心有大泽湖、大科城-洋湖、麓谷、金洲新城、望城。

由是看，梅溪湖的地位自2014年被提为长沙市的副中心以来，就没有离开过河西的王冠位置。

这里山水相依，生态良好，3000亩的梅溪湖面，4300亩的桃花岭公园，5200亩的象鼻窝森林公园，以及像项目边上的320亩的梅岭公园，银杏公园、篮球公园等，人居与自然和谐共生。

梅溪湖一期

这里一些地标建筑吸引了无数人前来打卡拍照，扎婶设计的梅溪湖国际文化艺术中心，晚上开放的大型音乐喷泉，性感妖娆的中国结桥，钢筋铁骨的城市岛，让人留恋忘返。早晚沿着湖面跑上一圈，通体舒畅;周末带上孩子爬爬桃花岭，认识一下杜英、栾树、山茶、桃花，不亦乐乎？站在城市岛上，仰望星空，俯视湖面，会不会激起你心中欲望与道德的拉扯？

梅溪湖地标打卡点

那些说梅溪湖不好的人，实在是不知道鱼的快乐啊。

【肆】

周边配套

我们从交通、教育、商业、医疗、环境来评价一下这个项目的外在价值。

首先说交通。

项目北侧的枫林三路是一条连接河东河西的主干道，经过橘子洲大桥可以到达五一广场，这条路高峰时节有些堵，正常时长需要31分钟，有11公里。

东侧的麓云路连接麓谷与梅溪湖，转麓景路隧道可到洋湖、湘江科学城，到达洋湖湿地公园的时长为25分钟，有13公里远。

项目交通示意

项目距离地铁2号线麓云路站大约800米，步行13分钟，距离地铁6号线麓谷体育公园站大约2.5公里，步行要超过半个小时了，坐地铁6号线要骑共享单车了。不过好在地铁2号线与6号线可以换乘，省事不少。

其次说教育。

梅溪湖一期建设14所中小学，是2020年之前长沙最为人瞩目的教育重镇。

经过10年实践检验，师大附中梅溪湖、长郡梅溪湖中学都已发展教育集团，实力超群，其他如博才梅溪湖、一中岳麓中学、岳麓实验、长沙实验、师博梅、周梅、西雅等学校在家长中口碑还是很不错的，在长沙位居第二梯队的前列。

梅溪湖学校分布图

论起这些学校，都是这10年来草创的新学校，能取得这样优异的成绩，跟片区内生源优秀，家长内卷激娃不无关系。

距离项目最近的小学是长沙实验小学梅溪湖小学，大约500米，步行10分钟。

长沙实验小学创建于1905年，由长沙市教育局直接管理，历史积淀深厚，教育理念先进，资源整合能力强，升学成绩优异，被称为长郡小学部。

从官网上看，梅溪湖分校是长沙实验的第一所分校，2015年8月开学，属于岳麓区教育局直属公办学校，与长沙实验统一管理标准，共享师资和课程体系，并参与“教联体”合作项目，强化教育联动效应。

长沙小学梯队

2024年长沙实验小学梅溪湖学校参加微机派位170名学生，其中46%派位进入一中岳麓中学，师博梅25%，西雅中学10%，三所学校派位超过8成，派位学校相当不错。

长沙市实验小学梅溪湖学校实景

师博梅与项目一路之隔，西雅中学距离项目1.7公里，步行20分钟，一中岳麓中学距离项目2公里，步行25分钟。

在网上查询了一下，2024年一中岳麓中学中考四大率为8%，西雅中学为6%，师博梅四大率为4%，除了师博梅成绩稍差一些，一中岳麓中学、西雅中学在梅溪湖位居第三、第四名，这两所中学生源以周边为主，没有掐尖的动作，能考出这样的成绩，还是很不错的。

第三说商业。

梅溪湖片区商业基本成型，从项目的宣传资料来看，配套确实丰富。两大SHOPPINGMALL梅溪湖新天地、金茂览秀城雄踞东西，是片区人气最旺的两大购物中心。项目距离梅溪湖新天地大约3公里，车程12分钟，距离金茂览秀城直线约1.5公里，车程7分钟。附近还有欢乐颂OUTLETS，弘坤花样汇、梅澜坊等中型商业。

梅溪湖商业分布图

楼主在现场看到小区斜对面还有柏家塘生鲜市场，平常下楼买个菜很方便，这里有家荷叶鸡，味道不错，楼主以前常来这里买。

第四说医疗。

项目距离湖南省人民医院1.3公里，车程5分钟，距离航天医院2.4公里，车程7分钟。梅溪湖片区还有长沙市妇幼保健院河西分院，长沙市口腔医院新院区、泰康之家湘园等医疗机构。

第五说环境。

我们重点说说小区楼下的梅岭公园。这个公园总规划面积367亩，核心面积318亩，森林覆盖率90%以上，作为梅溪湖片区公共绿地系统的重要部分，公园在设计伊始，充分考虑资源节约、环境友好，前期对原有林相做深度调查，大量保留原有山林，局部做相应林相改造，在山上特意规划了山地自行车坡道，周末带上孩子在上面骑一骑自行车，不失为健身的好方法。

梅岭公园实景

其他如梅溪湖距离项目1公里，桃花岭公园距离3.6公里。

【伍】

规划美学

楼主找到了项目的鸟瞰图，整个小区只有4栋楼，最大的价值是坐在家里观山景，因此规划采用了错落式中央围合布局。

项目鸟瞰图

从规划示意图上看出，为了把山景资源最大化，楼栋在摆置时还特意把朝向向西转向约10度。

楼主以前去看绿城美的明月江南项目时，就接触到绿城提出的Super Flat超平美学，为了获得最大的阳光与空气，把南向面宽极致拉宽，整个立面非常平整，沉静、端庄而不失活泼，通过色彩、线条的变化获得美学的韵律。

梅溪半山这个项目同样采用了Super Flat超平美学，外立面是公建化设计，超大窗墙比，南向全封窗交付，大面积Low-E中空玻璃搭配横向金属线条，颜值很高。

项目效果图

看规划图这个小区一层地面是比外部市政道路要高的，因此是台地设计，园区一层比外部道路要抬高5.5米，这样可以隔绝噪音，在负一层布置小区大堂，通过数字化安保与人脸识别，提高安全性与私密性。

项目台地设计

在负一层除了设置地下车库外，还没计了下沉庭院，这种设计手法在楼主印象中绿城其他项目中也颇为常见，也确实能利用高差设计出惊艳的效果。

项目中央园林效果图

好的园林其实就八个字，因地制宜，巧于因借。这个项目让楼主心动的地方是，一是把楼栋错落有致摆放，二是143平米还做了一个端户，将梅岭公园的山景引入到小区和家厅中来：

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