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开发商背景：招商蛇口开发（央企），西安已落地招商西安序、央玺等标杆项目，2024年招商揽阅获浐灞国际港销售TOP1，品牌溢价能力显著，历史项目二手房溢价率普遍高于同地段5%-8%

基础参数：：国际港务区奥体核心板块，港兴四路与灞渭大道交汇处，紧邻奥体中心“一场两馆”（直线距离约500米）

体量：占地68.85亩（住宅67.2亩+商服1.65亩），容积率2.2，绿化率35%，规划15栋16-17层小高层，总户数480户，车位比1:1.8（共871个），毛坯交付

产品定位：招商“玺系”TOP级产品，户型175-261㎡（四室至五室），得房率111%-114%，层高3.15-3.3米

奥体板块战略地位：浐灞国际港“十四五”规划核心区，2025年《渭河南岸发展计划》落地，基建投资年增速15%，区域定位“国际开放枢纽+生态宜居新城”

产业引擎：招商局丝路中心、中冶西北总部等12家央企区域总部聚集，2024年税收贡献超80亿元，高净值人群密度达0.8万人/平方公里

稀缺性分析：奥体板块住宅用地开发率超70%，2025年仅存3宗低密地块（容积率≤2.5），西安玺为唯一在售“纯小高社区”，竞品断供期长达

一线河景资源：西侧直面灞河，18公里滨水绿道已贯通，景观溢价率实测达12%（对比非河景房源

交通网络：：地铁14号线奥体中心站（直线800米），6站直达西安北站；远期规划地铁21号线（林溪路站）预计2030年通车

自驾体系：灞渭大道直连北三环，15分钟通达港务区保税区，20分钟覆盖浐灞生态区，但港兴四路高峰期拥堵指数达1.8（2025年3月监测）

教育资源：东侧铁一中陆港小学（已开学）、南侧陆港第八小学（铁一中南校区），2024年中考升学率位列港务区第一梯队，但需以教育局划片为准

商业与生态：3公里内砂之船奥莱（8万㎡）、华润万象汇（在建，12万㎡），但现阶段依赖社区底商，大型商业兑现周期至2027年

生态资源：西侧灞河生态廊道+南侧奥体中央公园（2100亩），实测PM2.5年均值28μg/m³（主城区为45μg/m³）。

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